来源：21世纪经济报道

　　8月15日，碧桂园上海与上海软秦投资管理有限公司(以下简称“软秦投资”)签署《西虹桥科创园合作运营协议》， 这是碧桂园在上海精心打造的首个“工作+生活+休闲”全业态空间。公司通过与软秦投资合作，借软秦投资导入本地产业要素、嫁接产业招商与运营服务资源，试图探索产城融合发展新模式。

　　  实际上，借力产城资源重新布局，是大房企近两年来的重要课题。一方面，城市产业结构调整促进城市布局优化；另一方面，大房企有参与城市布局优化的资源整合能力。

　　  如今，越来越多房企选择产城融合模式。对此，上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩认为，这反映了两方面的趋势：从房地产开发商角度看，大型房企越来越不满足于单纯的开发拿地，而是直接参与区域规划、承担城市运营商的角色，这将加强其应对风险的能力；从政府角度来看，这也能形成政企合作的城市运营模式。

　　  产城融合机遇

　　  正如邵明浩所言，政府旗下产城运营机构与房企都在寻求机会。以上海北郊未来产业园的发展规划为例，上海北郊将深化与金桥股份的合作，以“园中园”的形式共同建设“上海北郊未来产业园”，合力推动宝山北部新城的产城高度融合。

　　  据了解，上海北郊未来产业园以金桥经济开发区为样本，对运营服务升级。其规划面积7.4平方公里，核心区域总投入130亿元，预计2年内完成腾地工作，5年内建设完工。未来，这里将引进至少88家年销售产值在1亿元以上的VR、健康食品、移动互联网相关企业，预计产出将达300亿元，形成以科创服务业为主体，以智能智造和移动互联网为两翼的产业体系。

　　  同时，这里将形成邮轮产业、新能源汽车和先进制造业齐头并举的格局。据悉，万科启宸作为首个落子北郊未来产业园的住宅配套项目，正以智造主题匹配未来产业园中科技园区的定位，以AI人工智能、移动互联打造社区。

　　  又如，坐落于西虹桥商务区的碧桂园上海西虹桥科创园，项目总规模3.6万平方米。项目一期包括碧家国家社区长租公寓，总建筑面积约为1.7万平方米，客房总数393间。

　　  相比万科，碧桂园上海在“城市运营商”的定位上更倾向于合作运营。据介绍，碧桂园选择与软秦投资合作，主要看中其在科技地产、科技园运营、新兴产业项目投资等领域方面的业绩。目前，软秦投资已整合出龙软、磐界、磐邑、IM汇四个系列，构建“众创空间+孵化器+加速器+产业园”的科技孵化产业体系。公司总管理规模已达80万平方米，分布于上海、杭州、南通、无锡、嘉兴、黄山等地，未来计划达到100家产业园连锁规模。

　　  全业态覆盖

　　  据碧桂园上海副总裁陈选科、产城发展部总经理高筱蓉介绍，碧桂园上海产城发展部构建了投资拓展-空间运营的完整业务链，业务类型涵盖科技产业园区、甲级办公、城市更新类等项目，致力于提供多元化发展空间和全方位的产业生态服务。

　　  实际上，碧桂园这几年来已形成科技新城/智造新城、区域科技产业基地/中心、科技产业园/国际智造港、科技产业综合体、美丽乡村/田园综合体/文旅康养五大产品线，形成全业态覆盖。迄今为止，碧桂园已在珠三角、长三角、京津冀、环渤海等地落地超过10个产城项目，汇聚产业资源1800多家。

　　  碧桂园、万科等大房企在上海“与产业结合”的布局日益清晰。同策研究院首席分析师张宏伟(博客)指出，上海市区土地市场趋紧已成房企共识，城市边界线外扩导致有条件的房企通过产业合作方式拿地开发，这也不失为大房企纵深布局市场的方式。

　　  惯以整合资源搭建产城平台的绿地控股，近期也宣布与中科院合作建设济南先进动力研究所、共建中科·绿地济南新经济科创园，甚至成立中科绿源创业投资基金，并先期投入1亿元进行试点、模式复制与推广。张宏伟进而分析指出，此前碧桂园进军机器人产业、与袁隆平院士团队合作农业等均显示，让合作方参与产业项目、小镇建设，碧桂园打造房地产相关部分，已逐渐成为碧桂园在核心城市项目布局的路径。