来源：中国经营报

　　        2018年上半年，越秀地产股份有限公司(00123.HK，以下简称“越秀地产”)接连对投资基金持有的广州地王和武汉地王项目公司进行股权回购。而项目公司并表后带来的业绩补充效应，已在越秀地产的中期业绩显现。

　　  上半年，武汉地王项目公司带来的营业收入高达26.4亿元，净利润为 3597万元，广州地王项目公司这两项数值则分别为7.7亿元、1453万元。这两个项目公司带来的营业收入在总营业收入中占比已达33.6%。

　　  目前，投资基金合作模式仍在不断推进，越秀地产方面在中期业绩会上透露，2018年上半年拿地共计9幅，其中两幅是通过投资基金合作模式获取。

　　  此外，《中国经营报》记者注意到，越秀地产近年新增项目权益比例较低的情况日渐凸显。值得一提的是，在越秀地产任职10年的董事长张招兴近日辞任，管理层也发生了大调整。记者就上述问题致函越秀地产方面进行采访，截至发稿对方并未给出回应。

　　回购项目营收占比逾三成

　　  2018年上半年，越秀地产的营业收入约101.6亿元，同比下降 14.9%。权益持有人应占盈利约13.1亿元，同比上升 19.2%。另外，期末已售未入账的销售金额约561亿元，较年初上升 41.3%。

　　  彼时越秀地产副董事长林昭远在业绩会上解释称，上半年并表销售回款率是64%，低于年初制定的全年80%，但主要原因是6份91亿元销售金额未到回款周期，“若剔除这一因素影响，销售回款率可达74%，这在预期的范围。”

　　  销售方面，上半年合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约279.8亿元，同比上升 39.5%。其中，大湾区、长三角和中部地区总计实现合同销售约253.8 亿元，在合同销售总额中占比 90.7%。

　　  事实上，越秀地产接连回购项目公司股权实现并表这一系列举措，推高上半年业绩数据的效果可谓“立竿见影”。

　　  2018年2月，越秀地产与广州越秀仁达四号实业投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“仁达四号”)订立股权转让协议，以收购武汉康景实业投资有限公司的92%股权。该交易于3月31日完成。

　　  该项目公司主要资产为武汉精武路地王项目，即武汉国际金融汇，由越秀地产2013年联合投资基金仁达四号获得，拿地总价高达90亿元，越秀地产在项目公司的权益比例为8%。不过，因为该项目开发进度相对缓慢，项目股权回购期间多次延后。

　　  此外，2018年5月底，越秀地产宣布回购投资基金持有的2%股权，在广州昔日年度总价地王项目公司的持股比例增至51%，从而实现并表。该笔交易于6月6日完成。在2014年，越秀地产以64.5亿元拿下广州星汇云城项目，成为当年广州总价地王，该项目股权随后多次出现变更。

　　  对于回购上述武汉地王项目公司，越秀地产彼时预计交易将为集团的收入及现金流作出贡献。在中期业绩会上，越秀地产相关高管也表示，回购广州星汇云城项目公司股权是根据合作约定进行，具体业绩贡献也体现在了上半年的业绩里，带来的营业收入约7亿元。

　　  记者了解到，武汉国际金融汇和广州星汇云城在上半年的销售金额分别为19.85亿元、17.47亿元，已售未入账的销售金额分别为33亿元、42.44亿元。从交易完成日到2018年6月底期间，武汉国际金融汇项目公司带来的营业收入高达26.4亿元，净利润为3597万元，广州星汇云城项目公司这两项数值分别为7.7亿元、1453万元。这两个项目带来的营业收入在总营业收入中占比已达33.6%。

　　新增项目权益比例低

　　  对过往项目进行股权回购的同时，越秀地产与投资基金的合作也在持续。

　　  上半年，越秀地产通过国企合作、竞拍、并购等多种方式，在广州、江门、武汉、苏州、烟台、青岛、济南等 7个城市新增土地 9幅，总建筑面积约为 249万平方米。

　　  越秀地产方面指出，其中两幅权益比例均为9.5%的地块是通过投资基金合作模式获取，其他低权益比例的地块则为了规避市场风险，选择与企业合作开发。

　　  记者注意到，越秀地产上半年所拿的9幅地块中，多幅地块权益比例较低，高于50%的土地仅有两幅，低于25%的地块则有6幅。事实上，越秀地产近年拿地数量不断攀升，但地块权益比例较低的情况也开始愈发显著。

　　  2017年，越秀地产拿地19幅，权益比例低于50%的地块10幅，占比过半。整体来看，截至2018年6月底，越秀地产总土地储备约1822万平方米，较年初上升12%。

　　  记者了解到，越秀地产在2017年曾联合龙湖拿下佛山禅城朝安路地块，权益比例为46.55%。越秀地产此前也曾和碧桂园、绿地等房企合作开发项目。

　　  资深地产专家刘忠岭对记者表示，项目公司权益比例较低，可能会影响上市房企的业绩表现，“因为在项目公司中没有半数以上的表决权的话，通常无法合并报表，使得房企报表上的资产、利润均会有所减少，影响上市房企的资产和利润的增速。”

　　  此外，国泰君安国际研究员刘斐凡此前亦对记者分析称，项目公司并表会增加营业收入，但少数股东权益也相应上升，归属母公司所有者的净利润在净利润中的占比会有所下降。

　　董事会大调整

　　  值得关注的是，发布2018年中期业绩报告后，越秀地产便对外公布了董事会调整公告，董事长一职发生变化。

　　  8月14日，越秀地产发布公告称，张招兴辞任董事长及执行董事，朱春秀辞任本公司副董事长及执行董事。林昭远辞任副董事长及总经理，同时被委任为董事长，而林峰则顶替林昭远的相关辞任职位。

　　  越秀地产在公告中表示，此次董事会变动属越秀集团应广州市人民政府要求以及越秀集团内部分工。

　　  记者查阅相关信息了解到，张招兴自2008年起出任越秀地产执行董事，曾任本公司副董事长、总经理等职务，后于2013年7月获委任为董事长。林昭远则于2015年11月担任越秀地产副董事长、执行董事及总经理，在企业管理、精益管理、成本控制、企业转型发展有着较为丰富的工作经验。

　　  至于露面较少的林峰，其2014年起任越秀地产副总经理，负责分管投资、财务及华东区域公司的经营工作，曾参与越秀地产多项重大资本运作及融资工作。

　　  在楼市调控持续收紧的环境下，越秀地产的销售情况备受关注。在中期业绩会上，彼时仍为董事长的张招兴强调称，越秀地产2018年的销售目标不做调整，有信心完成550亿元的年度销售金额，而越秀地产在2020年要达到800亿~1000亿元的销售目标。