厦门楼市成交量断崖式暴跌 保利等房企或陷资金困境
(原标题：厦门楼市成交量断崖式暴跌 保利、禹洲等房企或陷资金周转困境)
在厦门楼市成交量出现断崖式下跌的同时，多个楼盘也开始了“变相”下调价格。8月12日，《财经》新媒体记者调查了解到，厦门一些楼盘以精装变毛坯、叠墅产品楼层不同以及尾盘清仓等原因，大幅下调了销售价格。其中，融信海上城降价幅度达每平方米万元，而保利叁仟栋·壹海里同样户型区间的叠墅，总价从500万元/套起调整为约460万元/套起，其他楼盘价格也出现不同程度的下跌。数据显示，从去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出现显著下滑，降幅超四成。
值得注意的是，在成交量和价格均出现下跌的同时，此前拿地比较激进的房地产公司或陷入资金周转困境。记者梳理发现，2016-2017年，包括保利、禹洲、海投、融侨等房企折合超3万元/平方米楼面价拿下的多个地王地块，目前仍未动工或处于待售阶段，高溢价率地块迟迟未入市或对房企现金流造成重压。截止今年7月，厦门商住土地溢价率已全面回落，甚至不足1%，楼面价多降至2万以下。与此同时，外地客群占比连降两成，投资客的撤离将对高端楼盘的销售进度产生影响。
业内人士表示，目前厦门住宅价格出现调整、成交量骤减，实为调控政策影响下部分城市退烧的信号。政策方面监管趋严，房企高溢价率拿地建造的高端项目，难以按计划入市。即使顺利入市，在限购限售等政策的影响下，销售和回款速度放缓，利润被压缩。并且，房企以新贷还旧贷，资金方面压力将更大，或会出现以价换量等现象。
成交量持续大幅下降 房价难有上涨空间
近日，《财经》新媒体记者查询发现，目前厦门热销的部分楼盘已下调均价。例如，今年5月，融信海上城均价为35000元/平方米，从6月份开始调整为25000元/平方米，降价幅度达每方米万元。据该楼盘的销售人员介绍，项目已进入尾盘销售阶段，所以降价促销。另外，在售的保利叁仟栋·壹海里，自今年7月，同样户型区间的叠墅产品总价从500万元/套起调整为约460万元/套起，均价从55000元/平方米降至47000元/平方米。同月，三盛国际海岸项目均价从17800元/平方米调整至15000元/平方米。
对此，以上两项目销售人员均表示，项目并未降价，销售的产品类型不同，价格有所调整。保利项目置业顾问对记者表示，之前该项目所售户型为叠墅的下叠产品，包括地下室和花园，而现在销售的是中上叠产品，所以均价显示上有所不同。同时，三盛国际海岸项目置业顾问表示，之前销售的产品包含精装修，现在则是毛坯房，所以价格有所调整。
在“变相”调价的同时，厦门楼市成交量也出现了腰斩。据厦门国土资源与房产管理局官方数据显示，从去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出现显著下滑，去年厦门新建商品住宅成交面积为152.2万平方米，同比降低51%；成交14413套，同比减少46.5%。二手房方面，交易面积为287.5万平方米，同比降低48.6%；成交28060套，同比下降49.1%。
然而，今年上半年，成交下降趋势仍在延续。1-6月，厦门新建商品住宅成交面积为58.7万平方米，同比下降30%；成交套数为4505套，同比减少41.9%。同时，二手房方面下降更为明显，交易面积为71.3万平方米，同比下降64%；成交套数为6995套，同比减少65%
中国豪宅研究院院长朱晓红(博客)在接受《财经》新媒体记者采访时表示，一个城市房价的整体水平，主要由城市政治经济地位，以及居民的收入水平决定。楼市调控政策会改变供求关系，让需求人为减少。同样，市场也具有调节作用，还原真正的供求关系。在供大于求的市场环境中，房价一定会降下来。
从库存量来看，公开数据显示，截止今年8月12日，厦门可售新房套数为13650套，不足2017年一年的销售量。不过，现如今，厦门仍执行2017年调整后的楼市限购限售政策。具体内容包括，厦门本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。另外，对无法提供购房之日前4年内，在厦门市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。
这些至今严格执行的房屋买卖限制条款，一定程度上抑制了疯狂的购买力。厦门外地购房者客群购房面积占比连续两年下降，今年上半年占比再下探：从2017年底的26%降至21%，同比下跌5个百分点，两年半时间共下降超两成。反观本地购房者客群购房面积，占比从74%升至79%。
在同策研究院总监张宏伟(博客)看来，目前房地产市场进入调整期，购房者、投资客不见得会认可现阶段市场价格，或导致交易量以及房价呈现下降的趋势。
朱晓红认为，目前情况产生的原因在于，前几年厦门是全国楼市高速发展的热点城市，成交量、价格大幅度上涨之后，出现了市场透支与政策迫降的并发症。从去年开始，厦门住宅市场已渐现颓势，成交面积、成交套数均出现负增长。今年成交量的继续下滑，可以理解为调控政策影响下的部分城市退烧的信号。
虽然库存较少，但从目前所执行的调控政策来看，厦门的房价或恐难抗住市场需求端客户结构的变化，很难再有上涨空间。张宏伟表示，今年政策监管更为严格，高价地的高端楼盘在政策审批放量上受到影响。对于房企来说，未来将更充满挑战，项目入市的节奏和定价问题，则成为一大考验。
高端项目销售遇阻 房企或陷资金周转困境
在成交量和价格双双下降的同时，业界最关心的是曾经的地王地块却迟迟未动工，这些房企或难逃资金周转陷入困境的尴尬。
2016年6月，禹洲以价率183.69%，总价为28亿元(楼面价32825元/平方米)拿下厦门集美区一地块，是当时的新单价地王。目前，该项目仍未上市；同年，海投以竞价上限57亿元(楼面价37012元/平方米)的巨额总价拍下海沧区一地块，是当年厦门新总价地王，但也未上市、未公布案名。
此外，记者梳理发现，除了仍未上市的地王项目外，一些高溢价率的项目也正在等待预售证发放，仍然处于待售阶段。其中，融侨置业在2016年以139.66%的溢价率，总价42.18亿元(楼面价36345元/平方米)获翔安区一地块，属翔安区的地王。目前已公布案名为融侨·铂樾府，但仍处于待售状态。
同样，2017年拿地的多个项目也面临上市困难。去年5月，保利以上限价10.08亿元(楼面价31500元/平方米)获得的同安区滨海新城一地块，以及禹州以上限价13.49亿元(楼面价31519元/平方米)获得的同区域一地块，两个项目一年后均未正式动工。
对此，易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前的地王项目面临入市销售以及定价方面的压力。尤其，受房企资金面收紧影响，房企暂缓或断断续续施工。
由于限价政策被严格执行，全国范围对高端楼盘入市多有所限制。张宏伟表示，因入市价格受限，项目利润较低，试图通过高溢价率实现高利润越来越难。同时，由于行业正处于调整阶段，房价难以继续上涨，对于众多高溢价率的项目来说，开盘和开发的周期都会延后。
不过，业内人士表示出了对于房企资金方面的担忧。在朱晓红看来，受融资难、融资成本高、土地贵，而房价不能提高的叠加因素影响，使得房企陷入定位难、生存难的困局中，厦门并非个案。
此外，2018年，房企面临着债券到期的情况，部分高地价项目必须卖房。并且，受同板块内，低地价项目的定价压力，高地价项目自身或会以价换量。目前厦门楼面价多降至2万以下，重回“1”万元时代，或将加剧周边高价项目的销售压力。
土地市场降温、投资客撤离 未来楼市或趋冷
公开数据显示，2016年，厦门商住用地成交16宗，土地出让金为476.2亿元，同比增加166.1%，多幅高总价、高溢价率、高楼面价的地块诞生。例如，泰禾以27.84亿元拿下同安区一地块，成交楼面价30097元/平方米，溢价率为141%；万科以总价21.22亿元，楼面价22337元/平方米，溢价率为242%。
值得关注的是，2017年商住用地成交30宗，地块总数出现翻倍。不过，楼面价及溢价率已有所回落，楼面价多降至3万元以下，溢价率多降至100%以下。2017年，万科以总价15.66亿元(楼面价20113元/平方米)拿下同安区某地块，溢价率仅为1%；世茂以17.70亿元(楼面价20091元/平方米)拿下同安区某地块，溢价率仅为0.5%。
到2018年，商住土地溢价率继续回落，楼面价降到“1”万元时代。截止2018年7月，商住用地已成交10宗，再难见超过高溢价率、高楼面价的土地。上半年，保利以29.1亿元拿下海沧马銮湾板块一地块，溢价率为0.34%；金地以23.8亿元拿下海沧马銮湾另一地块，溢价率为0.42%。同时，于7月2日成交的五幅地块，其中四块楼面价低于20000元/平方米。
不仅土地市场出现降温，一些投资客也纷纷撤离。据一位投资客的朋友介绍，2016年，该人士加入了厦门炒房团。这一年，厦门商品住宅销售均价为24348元/平方米，同比上涨19%。当年，厦门房价虽不敌深圳(49709元/平方米)，但已排名全国第五，超过南京、苏州、广州等城市。同年，本地购房客群购房面积占比57%，外地购房占比43%。
虽然，该投资客购入多套厦门房子后房价出现增长，而更大的隐患还在于，其资金来源除了银行贷款外，还有高额利息的小额贷。房价上涨带来的房子升值还未到一年，2017年厦门限购限贷政策出台，该位购房者的房子无法按正常手续出手。又因房子的贷款利息和按揭无法按时偿还，其只能降价抛售房子。
事实上，在2017年已有一些投资客撤离。从数据方面来看，2017年，厦门本地购房客群购房面积同比增长17个百分比，为74%，外地购房占比降至26%。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博 博客)" style="color: rgb(15, 107, 153); text-decoration: underline;" href="http://money.163.com/baike/yanghongxu/" target="_blank">杨红旭则表示，过去几年厦门房价一直偏强势，房价水平明显背离多项其它指标，存在一定程度泡沫。本次厦门楼市震荡，是多年积累下的“病痛”集中显现。下半年，成交量若不能出现强反弹，房价将出现下跌趋势。
“此阶段在各类调控政策持续执行下，不仅厦门的新房市场出现交易量下滑，上海、苏州、南京的一些郊区刚需盘并不好卖，以上这些区域的房企已经出现一定的销售压力。”张宏伟说。
