来源：21世纪经济报道

　　在“去杠杆”和“房住不炒”政策基调下，房企融资或将继续处于寒冬。

　　  “目前房企紧张的资金链很难有大的变化，上半年房地产类开发贷款余额止跌回升，下半年可能增速重新放缓。”一位大型房企融资人士表示。

　　  近期，市场普遍预期下半年财政政策将继续发力，基建或将迎来爆发。不过，房地产融资渠道受限，融资利率高企。

　　  房地产企业的策略，一方面提高周转率、快速回笼资金。另一方面，多元化拓展融资渠道，ABS融资成为重要渠道之一。

　　  不过，8月6日，天房集团一笔购房尾款ABS被中诚信列入信用评级观察名单。ABS融资需关注企业杠杆，基础资产现金流的回收及相应增信措施。

　　房企资金链紧张难改善

　　  一位券商首席分析师表示，从近期政策基调看，下半年将以稳定为主，稳增长将成为要求，呈现出“松货币、宽财政、抬基建”的特征，预计央行还将降准1-2次，社会融资规模增速仍可能难以回升。无论是加大信贷投放、还是资管新规中公募可以对接部分非标，对于基建是利好的。

　　  此前，21世纪经济报道独家报道，监管窗口指导部分信托公司等金融机构，在符合资管新规和执行细则的条件下，加快项目投放。不过，在“房住不炒”政策基调下，房地产类业务不会放松调控。

　　  另一地产私募人士认为，从数据看，土地供应和成交已经连续两个月回落，如果继续回落，意味着开发商扩张拿地的本轮周期告一段落。一些明星地产企业已经出现了战略收缩倾向，随着这些三四线房企拿地增速的放缓，可能将导致整体的土地市场开始进入下行通道，也将对远期的地产投资产生负面影响。

　　  前述地产业内人士表示，这意味着客户贷款购房的难度和成本也将继续增加。客户购房首付比例、利率、首付资金来源审查、客户资质审查将进一步上涨和收紧。

　　  地产融资为何紧张

　　  房地产融资渠道受限，开发贷额度紧张，导致融资利率高企。

　　  有开发商人士称，去年8%-9%的融资成本，今年已经涨到了13%甚至更高。另有信托人士称，近期地产类信托利率已达14%-15%。甚至不良资产管理公司也加入了进来：“一二线住宅类项目成本13%-15%左右，走非金不良模式，资金规模和用途不限制。”

　　  8月7日，保利地产申请在上交所发行150亿元“小公募类”。不过，今年5月以来，多笔房地产公司债中止审查。如碧桂园200亿元(其中150亿元用于长租公寓建设)、富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股35亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元私募公司债、合生创展100亿元小公募公司债。

　　  不过，境外融资通道仍然放开，近期，禹洲地产发行3年期4.25亿美元7.9%票据，远洋集团发行3年期7亿美元浮动利率有担保票据，利率按三个月美元Libor+2.3%，及5年期20亿元人民币4.7%公司债券。融创中国和中国奥园也分别发行了美元票据。

　　  有债券业内人士表示，地产开发商融资紧张，“去杠杆”是当前的大背景。今年4月以来，200多只、上千亿债券取消或推迟发行，债券融资难度增加波及地产行业。“资管新规”落地后，“非标”通道变相接济开发贷被限制。特别是，房企高周转模式下，杠杆率一直居高不下。

　　  在“去杠杆”和“房子是用来住的、不是用来炒的”政策基调下，房企融资或将继续处于寒冬。

　　  房地产企业的策略，一方面提高周转率、快速回笼资金。另一方面，多元化拓展融资渠道，比如“以租赁之名”发行资产证券化产品和借道房地产信托等。

　　?ABS融资窗口

　　  各大型房企正紧抓政策契机，通过住房租赁、长租公寓ABS和购房尾款ABS等ABS类融资。

　　  除数亿元的购房尾款ABS融资连续获得通过外，百亿规模ABS融资相继获得通过。8月2日，“中信建投-远洋地产长租公寓1号(1-5期)资产支持专项计划”获深交所审批通过，总规模50亿元。此前，7月24日，“中联前海开源-远洋地产一号第N期资产支持专项计划”项目状态更新为“已回复交易所意见”，规模高达100亿元。7月31日，金科地产“天弘创新-美好生活供应链第1-8期资产支持专项计划”获上交所审批通过，总规模50亿元，为该公司首单供应链ABS。

　　  据不完全统计，截至2018年7月末，交易所市场和银行间市场累计获批房企供应链金融ABS金额3861亿元，其中已发行1015亿元。前30强房企超过2/3已发行或正在发行。

　　  根据Wind统计，2018年上半年，房地产企业的ABS融资渠道中，发行类REITS 35单，募资规模733.34亿元；发行CMBS 22单，募资712.12亿元；购房尾款ABS增长很快，上半年总计发行37单，募资559.03亿元。

　　  不过，兴业研究在其报告中称，房企供应链(保理融资)ABS以房企为核心付款方的，拉长房企应付供应商账款期限，使得弹性债务刚性化，应警惕该类ABS存量规模较大的房企刚性债务变化。

　　  8月6日，中诚信评级称，“渤海汇金-天房集团购房尾款资产支持专项计划”原始权益人及差额支付承诺人——天房集团正在进行混改增资扩股，可能导致公司实际控制人发生变更，同时天房集团债务负担较重，短期偿债压力较大，同时经营亏损严重，持续经营能力存在重大不确定性。

　　  为此，中诚信证评决定将18天房1A、18天房1B列入可能降级的信用评级观察名单。根据公开资料，该购房尾款ABS于4月17日正式设立，产品总规模为14亿元，基础资产为天房集团对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权及其附属权益。天房集团当前负债超过1800亿，负债率高达85%以上。