房地产赚快钱模式引发三重危机 交房成最危险时刻
在“唯规模论”的年代，中国房地产行业飞驰电掣站在时代的风口。自2015年中国房地产市场步入有史以来最疯狂的一轮上涨，此轮牛市已然在一二三四线城市之间轮动着涨了整整三个年头。
三年狂欢，已然让人们习惯了歌舞升平而忘记了海平面下潜藏的冰山，直到它露出峥嵘的一角。
“我们要求每年的增速是100%，所有人都在迎着压力追求规模。”一位房企高管告诉第一财经记者。的确，在过去的两三年时间内，规模成为地产大佬们较劲的角斗场，“DOUBLE”成为他们的口头禅——谁无法做到翻倍，就不足以在行业里占据一席之地。这使得翻倍增长这种原本常见于小企业身上的戏码，却在中国巨无霸房企身上频繁上演。
但是，真正的车手都明白一个道理：过快的速度之下，再可靠的赛车都有可能暴露于失控的风险之中。同理，对于速度的迷恋也曾让无数企业家和商业帝国轰然倒塌。
“思所以危则安矣，思所以乱则治矣，思所以亡则存矣。”当行业步入新一轮调整周期，是时候对过往的疯狂进行一番反思。
施工进度赶不上销售速度
若说过去三年最让开发商们称道的数据是什么，那必然是“销售金额”无疑，因为在它的光环之下，其他数据都显得黯然失色。
以亿翰智库的统计数据为例，2017年TOP100房企总销售金额74390亿元，较2016年TOP100房企的51618亿元同比增长44%。然而同期上市房企营业收入TOP100营收总额为3.35万亿元，同比上涨16%，且增速较2016年的28%明显下降。(虽然TOP100房企的统计样本有所不同，但考虑到国内100强房企中多数为上市公司，数据的对比具有较强的参考意义。)
鉴于房地产行业的预售制度，已售商品房中唯有交付使用部分才可以计入营收。按照一般逻辑，营收增长幅度应与销售增长幅度存在高度相关性和一致性，但过去两三年中，房地产企业营业收入增长幅度明显滞后于销售增长幅度，在很大程度上显示出工程施工跟不上销售的节奏。
“对于地产商发展而言，通常有两个杠杆。一个是财务杠杆，一个是经营杠杆，在财务杠杆达到一定程度以后，地产商都开始通过增加经营杠杆来进一步发展自己的规模。”北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹告诉记者。
对于经营杠杆而言，很重要的就是加快周转，即提升施工进度以与销售进度相匹配，以实现资金的更快回流。因此，许多房子都将快速开发快速周转奉为制胜宝典之一。
过去，万科曾经是以周转取胜的代表，而如今，这方面的标杆当数碧桂园。在碧桂园的项目管理体系内，要求三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”原则进行操作，即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。
快速周转给碧桂园带来了业绩的激增。2017年碧桂园合约销售额5508亿，一跃成为国内最大的地产开发企业。不过，随着该公司规模的扩大，局部区域和城市在追求速度的进程中逐渐暴露出意料之外的问题。
7月27日，安徽省六安市人民政府官方微博称，7月26日23时至24时，六安城区降雨量达70毫米/小时，短时风速7级左右。23时40分许，金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，造成6人死亡、10人受伤的重大安全事故。
在此之前的6月24日，该公司上海奉贤项目发生的坍塌事故造成多名人员伤亡，并被安监部门认定为生产安全责任事故。根据安监部门报告，该项目“存在任意压缩工期，隐瞒危险性较大的工程不上报”等违规行为，对事故发生负有责任，建议给予行政处罚。
曾经，依托于工程进度的高周转是碧桂园傲视行业的核心竞争力，但随着潜藏的问题浮出水面，该公司已开启了内部整改和反思。日前，碧桂园发布通告称，正要求全国数百个在建项目停工整顿。
对于发生事故的上海区域，碧桂园也作出了“上海区域内项目全部主动停工整顿，全面排查，完善安全管控措施；上海区域及项目管理团队深刻反思，积极配合政府调查事故原因，协助后续处理；暂停该项目总承包单位中天三公司、监理单位相关投标资格，责令总包、监理单位立即更换该项目负责人，并对相关责任人作严肃处理”等整改和处罚措施，以防范事故的再次发生。
如果说事故是高周转扩张负面影响中的极致案例，那么快速扩张所带来的房屋质量低劣引发的维权事件，则是房地产行业当下的普遍现象。
在北京，龙湖长城源著因为精装修问题同样引发业主维权，曾经的“豪宅专家”，在今年以来陷入多次维权困局。
“最近两年地产的规模扩张让很多地产商都忽视了产品打造，很多新产品质量甚至没有之前好，其他行业的产品是一代一代升级，可是地产行业的产品却出现很多降级。”一位地产高管告诉记者。
事实上，在房地产企业内部最担心的时刻便是楼盘交付阶段，因为销售口的同事天花乱坠一番承诺后，到交付环节许多细节无从兑现，从而引发房企在业主中间的信任危机。
如果说，房屋质量和房企规模构成一对隐喻，那它体现了这个行业极致的两面性。在悲观者看来，规模的发展出现巨大的泡沫，无论多么膨胀都无法掩饰产品的空虚。而在乐观者看来，发展过后总是脆弱，这是高速发展必然的代价。
杠杆扩张埋下财务安全隐患
作为最典型的资金密集型行业，房地产在高速扩张的进程中，离不开资金方的支持和匹配。因此，在极致的经营杠杆之外，房企的财务杠杆往往也会用到极致，其资产负债率在行业规模扩张的同时不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。
Wind数据显示，2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。136家房企中，有35家资产负债率超过80%红线，占比接近26%。
即便扣除房地产企业流动负债中包含预收账款这一科目的因素，行业的实际负债水平仍然处于较高的状态之中。亿翰智库采用“净负债率”这一指标度量上市房企的债务水平，显示“2017年，上市房企整体平均净负债率达到79.43%，较2016年同比上涨19.42个百分点”。
比如7月6日晚间，金科地产披露其2018年度累计新增借款情况，显示截至2018年6月末，公司合并口径下(下同)借款余额为781.49亿元，较2017年末借款余额677.16亿元增加104.33亿元，增加金额占2017年末经审计的净资产223.66亿元的46.65%。激增的债务，让金科负债率不断提高，截至2018年3月31日，金科负债率86.22%。
负债比率上升，房地产行业整体债务总额也水涨船高，偿债压力逐渐显现。据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，到期量分别高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。
偿债高峰到来，然而新的融资却略显青黄不接。同策研究院数据显示，2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少了41.34%，融资总额创近1年(2017年5月至今)来最低，情况实在不容乐观。
外部融资环境收紧和市场下行的双重压力下，开发商手头宽裕的局面开始发生改变，很多企业都开始加速自己的周转和回款，现金流成为房企最大的痛点。“我们项目要求保现金流和回款，即便最后测算项目收益为负，我们都会考虑先销售。”一位TOP10地产商高管在一次闭门会议上告诉记者。
恒 大是打响降价促销第一弹的房企，早在今年3月，恒 大就宣布将开始最高8.8折优惠的卖房活动。为了保证销售，恒 大当时在内部实行“全民营销”，各个区域要求员工带自己的亲戚朋友参与看房。“这是恒 大一贯的做法，一般资金吃紧就会选择降价促销，开始走量。”一位地产城市总评价。
在周期的调控下，无论是大企业，还是小企业，都在面临暴风雨的考验。不久前，一家TOP30房企被曝出旗下投资公司针对在职员工以基金购买形式推出一个投资产品。最低100万，每次增加50万，利率18%。而购买300万以上，利率20%，每季度结息一次。
“即便外部融资，房企的信托成本也会超过15%，这家房企我们尝试帮他们融资，但是资方还是很谨慎，不愿意出钱。”一位金融人士告诉记者。
资金链的危机正悄然逼近，留在资金压力大的房企手中的牌已然不多。7月，华夏幸福公告，与平安资管于2018年7月10日签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让58,212.45万股公司股份，占公司总股本的19.7%。转让价格确定为23.655元/股，较上一日收盘价24.9元折让5个点，转让价款共计137.7亿元。
本次权益变动前，华夏控股与一致行动人鼎基资本合计持有华夏幸福184289.31万股，持股比例为62.37%。权益变动后，华夏控股及鼎基资本持股比例为42.67%，平安资管持股比例为19.88%。从交易价格看，23.655元的成交价，虽然仅比上一日收盘价折让5%，但相对于华夏幸福年内高达近45元/股的价格而言，显得十分便宜。
这意味着，华夏幸福的大股东失去绝对控股权。此前，平安入股碧桂园、旭辉，占比均为10%左右，且均是房企通过增发新股方式让平安入场。华夏幸福的股权直接转让，被市场解读为其资金紧张的表现之一。
“平安的资管计划有退出时间，我们一段时间股价下跌，就是因为平安的资金退出。”绿地控股董事长、总裁张玉良此前同记者交流时曾提到。
杜丽虹也表示，资金从来不雪中送炭，只有锦上添花。“我们统计发现地产公司有58%的债务需要续借。”但当下的宏观金融环境下，房企续借债务并不容易。多位金融人士告诉记者，上述地产商因为较高负债，目前资方均持有谨慎态度，对于上述地产商而言再融资难度进一步增加。
高增长背后潜藏的管理失控
房地产企业扩张的负面影响中，还有一个因素是容易被外界所忽略的，那便是企业内部管理问题。事实上，当市场急速狂奔之际，许多公司根本无暇在内部管理上下功夫，从而导致乱象丛生。
“我们公司招人门槛越来越低，快速发展很多项目总根本没有足够经验，明显让项目管理出现失调。”一位TOP30房企中层告诉记者。
据悉，规模扩张过后，行业人才缺口巨大。每个地产商进入一个新城市，就开始疯狂招聘同行，可是目前主流房企合适的职业经理人有限，因此让招聘越来越难。
一家房地产企业城市负责人表示，自己作为城市公司董事长被委派到所负责的城市之时，包括他一共去了两个人，另一人是财务。“连办公室扫地都是自己上阵。”
尴尬的并非高管，人力资源负责人的压力更大。“挖人都要升两级，不到一年人就走了。”一位人力总告诉记者。
专业人才青黄不接，使得房地产企业只能到处挖人，人力成本大幅攀升。地产人网发布的《中国房地产行业薪酬数据报告》显示，薪酬总额领涨的前十名中，以中小房企的身影居多。而若将维度聚焦在15家重点房企上，融创中国和华夏幸福的涨幅最高和次高：华夏幸福薪酬总额涨幅为70%，融创中国则高达181%。其中，华夏幸福的薪酬涨幅已连续三年保持50%左右。
专业人才不足必然导致公司许多环节业务水平的直线下降，但更让公司头痛的是，营销、投资条线人才流动巨大，进一步带来管理难度的增加，因为这两条线的寻租和贪腐空间最大。
据了解，许多房企的内审部门都会查出营销条线侵吞公司财产，而且屡禁不止。“一个项目营销总直接贪了6000万，我们的项目土地价格只有隔壁项目一半，利润率至少有60%，但是最后测算只有正常的利润水平。因为那个营销总贪污太多，我们直接报案。”一位地产总裁透露。
“我们商业地产总经理离职的原因就是因为贪污，他向每个品牌要回扣，才可以入驻商场。”一位TOP30地产高管告诉记者。
不过，鉴于人才匮乏，即便是很多有污点的职业经理人，依旧可以换一家公司接着干。“我们知道这位营销总之前的贪污，但是用人要辨证，这个阶段我们就需要狼性的人。”一位地产总裁显得颇为无奈。因为行业人才缺口大，即便是出现不良记录的职业经理人，很多地产商依旧睁一只眼闭一只眼抢着录用。
越是浮华的所在，越是光怪陆离。房地产犹如一片燃烧的荒原，在集体的理性被击穿后，在这个由金钱主导的名利场里，每天都在发生让人匪夷所思的事件，质量问题、茶水费现象屡禁不止。没有做不到，只有想不到。
马克思曾说：“如果能获得300%的利润，资本家就敢冒被杀头的危险。”
对于这个行业的一些人而言，就希望在规模扩张的爆发期捞上一笔，然后上岸。无论是审计多么严格，依旧无法阻止房企内部寻租的发生。
“房企不应该只看当年销售情况，而是要关注可持续发展，保证规模、效率、财务等多方面的协同，才能保障未来的可持续性。”北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹说。
不久之前，一家TOP3房企旗下二级子公司在独立运营并快速扩张后，最终面临管理失控的困局，而不得不把其中一半的项目划到其他平级的子公司名下。
在行业过冬之际，企业会变得更加注重内功的修炼。也许，“唯规模论”已经畅行三载之后，终于走到了需要被修正的时间当口。
第一财经记者 罗韬 张歆晨
