来源：中国经营报

　　近两年来，随着楼市调控政策趋严，不少城市出台限购限价措施，抑制市场投机炒房。与之相随的则是多地涌现的打擦边球行为，以双合同等方式，试图突破限价。

　　记者近期走访济南楼市发现，自2016年10月当地出台限价政策后，济南市场毛坯房大幅减少，开发商多通过双合同的形式，在商品房买卖合同之外，对房款价格作出补充协议，分别约定房款和装修款，以顺利通过网签。

　　而附加的精装修条款在最后验收时则缺乏相应的验收监管标准，精装修质量难以保证，给购房者带来了诸多麻烦。

　　记者注意到，对此，济南市住建委近期发布一则关于规范带装修商品房预售管理的通知，对于市内借“毛坯变装修”变相涨价的行为予以打击。而在早前，住建部等七部委下发通知，决定于7月到12月在北京、上海、济南等30个城市先行开展治理房地产市场专项整治行动。

　　济南住建委相关负责人对记者表示，以往企业通过精装修名义变相突破政府限价，比如CBD那些地段，企业第一次向住建委报的时候装修价想要每平方米加6900元，通过与业主协商签订双合同，虽然一些业主也能接受。“但这些行为我们已经注意到了，所以我们7月9日时专门下发关于带装修商品房销售的规范文件，目的就是要整治这些变相涨价的企业，毛坯价都是一样的，装修价过高肯定是不行的。”该负责人表示，尽管这两年在推进限价方面仍存在诸多困难和矛盾，“但目前通过政府限价已经较大程度上抑制了房价过快上涨。”

　　毛坯房难觅

　　近日，记者以外地购房者身份走访了济南近两年房价上涨迅猛的历下区、历城区和高新区部分楼盘，售楼处置业顾问纷纷告诉记者，“济南目前毛坯房已经很少了，新房基本上都是精装修。”

　　当问及一套100平方米左右的房子装修大概需要多少钱时，北京科技园建设(集团)股份有限公司(以下简称“北科建”)在济南的“翡翠大观”项目置业顾问告诉记者，“以济南本地的物价水平来看，基本上花十几万元就能装修得很好。”

　　但记者了解到，房地产商卖的精装房装修价格却远高于这个标准。目前在济南市，精装修房子比毛坯房每平方米高出3000元至5000元不等。

　　比如，主打精装修房屋的万科(000002.SZ)在济南历下区的翡翠系列项目——翡翠公园，项目将在8月底开盘。该项目置业顾问告诉记者，现在一口价每平方米26499元。在样板房内，记者看到开发商对于装修标准和配置予以公示，室内除了软装部分，其他诸如地板、天花板乃至厨房电器等，基本都由开发商提供。

　　置业顾问称，在购房时，装修部分会作为附加条件附在购房合同后面，里面对于装修材料所用的品牌也会有明示，但不会把毛坯价和装修价分别告知买主，“我们说的就是一个精装修后的总体价格。”记者从其口中了解到，精装修价格会比毛坯每平方米高出五六千元左右。若以一套100平方米的房子计算，装修价格在50万到60万元之间，而按照万科翡翠公园每平方米26499元的价格计算，一套房子总价为264.99万元，装修价格占比20%左右。

　　在记者走访的几个楼盘中，只有济南本地房企祥泰城和北科建旗下项目翡翠大观目前还有少量毛坯房销售。龙湖·天璞的一位置业顾问告诉记者，他可以帮忙联系卖毛坯房的朋友，如果确定要买的话需要付全款，记者随后了解到，这些毛坯房是工程抵账的房源，位于历城区，价格在每平方米19500元左右。

　　多位置业顾问向记者表示，济南从前两年开始就要求商品房要精装修。“2016年之后的项目基本上都是精装修了，”保利翡丽公馆二期琢园的置业顾问说道，“我们现在翡丽公馆这块地是2016年拍的，每平方米1万块钱，是当年的地王。”

　　借精装修突破限价

　　为何新房都要精装修？记者带着疑问向济南市住建委询问情况，其房地产开发管理处一位相关负责人解释道，济南市并没有下发过类似文件，“之前市里曾有讨论，但因为装修这个事情的确难以做一个统一的标准，所以后来就没有下文了。”

　　上述相关负责人告诉记者，济南市之前曾提倡新房“全装修”，主要是考虑到环保节能，为了避免二次浪费污染。但目前为止，全装修的标准具体是什么至今没有出相关文件。至于所谓的精装修，“都是开发商自己搞出来的。我们在下发文件时，凡是有装修的房子，统一称为‘带装修’。”之前企业对于商品房装修并不热衷，但情况在2016年10月份之后发生变化。

　　2016年10月，住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上。“我们是2016年10月份接到上面通知说，以当天的网签价格为准，当时的平均价格是8903元/平方米，济南市新房销售均价不允许再往上涨。”上述负责人说道。

　　记者实地走访了解到，济南市目前正在向东发展新的城区，当地人认为东边城区会出现一个城市副中心，在记者经过的历下区、历新区和高新区内，随处可见正在兴建的楼盘。公开信息显示，截至今年7月18日，济南市土地出让金高达670.3亿元，同比增长144.54%，是今年上半年13个卖地超过500亿元的城市之一。甚至有大学生暑假兼职给房地产商带客，一位大二的学生告诉记者，她们平时接触到的客流量能有百十来人。

　　以经济、教育资源较为集中的历下区为例，目前好的地段住宅房价已在30000元/平方米左右。万科、绿地、碧桂园、龙湖、恒 大、保利等大型房企皆在这些黄金地段有所布局。绿地IFC中央公馆住宅价格为29000元/平方米，其置业顾问表示，后期开盘的项目仍有上涨趋势。碧桂园于8月份即将开盘的凤凰中心，位于政府办公区龙奥大厦附近，其所售的小公寓预期价格已超20000元/平方米。

　　“予以理解”

　　记者了解到，为了能够突破政府指导价的限制，顺利通过网签，不少企业纷纷借精装修等名义，对购房合同进行拆分。

　　“这些企业在销售高价盘时会征询业主意见，如果业主同意拆分成双合同，即可顺利过网签，如果不同意的话就继续等着，看国家什么时候不再限价再过网签。”上述相关负责人表示，“我们政府监管的原则是：不影响房子的总价款，没有偷税漏税，如果不影响业主买房，也不影响我们这边对济南市总体价格的调控，我们对此种行为予以理解。”

　　另外，在关注对高房价的调控之外，该负责人还表示，我们觉得应该把在济南市就业的年轻刚需群体纳入保障房、共有产权房人群，“目前我们正在研究这个事情，这些人群才是最值得关注的。”

　　实际上，尽管房企通过双合同方式解决网签问题，近两年来济南依然积存了大量的高价盘。“济南市这两年积累了大量高价的楼盘没有网签，大概200万平方米。”上述相关负责人说道。

　　一位置业顾问告诉记者，“现在只要是济南市区内，包括万科、保利等大品牌都是这样，如果所在项目超过政府的限价，都需要搞双合同才能过网签，装修标准和配置、品牌等作为附件，附在购房合同后面，网签时以前面购房合同的价格为准，政策就是这样，没有办法。”

　　据记者了解，近两年来，因为商品房销售时签订双合同导致后期业主维权困难的案例不在少数，《中国经营报》此前曾报道过多地出现的双合同现象以及随之催生的纠纷。

　　7月9日，济南市已出台《关于规范带装修商品房销售的通知》，明确提出对于带装修的商品房，在销售现场要对毛坯价格和装修价格分别予以公示。同时要求按毛坯房设计的商品房，取得预售证许可后，开发企业不得擅自改为带装修商品房对外销售。对于那些擅自将毛坯房改为带装修商品房销售的，应暂停销售行为，待完善施工图设计变更审查后，方可继续销售。

　　而在走访调查时，记者注意到，万科大都会·万公馆1号楼在销售时是按照精装房进行销售的，但查阅其取得的预售许可证发现，装修标准却为“无装修”。

　　记者与济南万科方面联系，对方表示近期会针对万公馆1号楼的问题有一个书面回复。济南万科方面向记者提供的销售案场照片显示，截至发稿时，万科济南地区已经在销售现场将毛坯和精装修价格分别予以公示。

　　精装修相应验收标准缺失

　　在走访调查中，记者了解到，为顺利通过网签，部分业主与开发商签订购房合同时纷纷添加补充协议，就房款价格与装修价格单独作出约定。也因此，部分项目业主在后期装修质量方面的权益难以保证。

　　记者从一位普通住宅业主合同上看到，这份双合同前后每平方米差价为1529.83元，总体差价约为263022元。而另一位洋房业主的合同显示，双合同前后每平方米差价2884.45元。

　　一位负责过多起涉及到双合同官司的律师告诉记者，近几年在政府对房地产乱象进行打击的背景下，一些房地产商为了规避政府限价，私下违反规定，采取补充协议的方式变更主合同的价款，通过与业主协商签订补充协议，即“阴阳合同”，而补充协议也是由企业提供的格式条款，业主一般没有提出异议的权利。但如果房屋出现质量问题，即便企业在合同中约定了很多对业主不利的限制条件，质量问题也是企业必须解决的。另外，该律师表示，这种变相突破政府对房地产市场限价调控的行为本质上是违规的，应由权责部门依法查处。

　　据律师介绍，双合同不仅使购房者承担更高的首付压力，同时还暗藏纠纷隐患。当房子出现问题较为严重时，购房者若想解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失时，只能依据购房合同上的金额进行处理，这无疑会给购房者带来一定的损失，装修费用易产生争议，能否全额退款存在很大风险。

　　上述住建委相关负责人告诉记者，以往政府对于商品房的验收备案主要包括工程竣工单体验收和综合验收。其中，工程竣工单体验收是由甲方(主体责任方)自己组织验收，开发、设计、施工、监理这四方都要参与，政府质监站监督，最后在政府部门(住建委)备案。政府也会对所有项目进行抽检，若出了问题，四方都要受到处罚；而综合验收则涉及到市内水、电、气暖、物业、住建委以及质监站等六部门的协调，过程相对较长。他表示，综合验收在今年4月份取消了。

　　一位经常接触房产方面纠纷的律师告诉记者，其实从2016年开始，拿综合验收这个点去打官司时就陆续行不通了。记者查阅资料发现，早在2004年时，为简政放权，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]第16号)第83项已明确取消了《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)中的“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”。

　　上述负责人表示，对于房屋存在的质量问题，“合同里面对于装修标准什么的都规定得很清楚，业主可以根据装修合同去要求房企提供相应的商品房。这些并不是政府可以干涉到的。房企说提供3000元/平方米的精装修也好，5000元也好，只要最后能提供就行。”

　　记者了解到，济南市7月9日出台的《关于规范带装修商品房销售的通知》中规定，对借“毛坯变装修”变相涨价、未办理施工图设计变更审查的项目，一经发现，责令企业限期整改，整改期间停止商品房销售。不过，通知未明确变相涨价的判断标准。而对于精装修商品房在验收时都包括哪些细则，至今没有文件作出具体说明和规范。