房企发美元债 汇率波动或致融资成本明降暗升
来源：证券日报
融资成本曾经看起来很美的美元债，如今正尝试悄无声息地从中国房企的钱包中掏钱。这并不是窃取，而是基于融资合同和汇率波动的一场阳谋。
“今年二季度，美元汇率整体上保持了走强的态势，人民币有所贬值，国内房企所发行的美元债成本也会对应上涨”，有投行人士对《证券日报》记者表示。
《证券日报》记者统计发现，部分房企虽然近年来评级显著改善，票息率大幅下降，但是计入汇率因素后的美元债综合融资成本五年以来还是“明降暗升”，且远远高出银行开发贷的利率。
房企持续热衷发行美元债
2013年以来，全球资本市场一度出现了超低利率环境，甚至有中介机构在推介语中将美元债描述为“企业到海外薅羊毛必备”。
此外，对于内地房企而言，国内融资难度的加大，使得房企近年来持续去海外寻求融资。来自中介机构的数据显示，去年全年，房企境外融资总额达388.6亿美元，同比2016年的140.6亿美元大幅上涨176%。
据《证券日报》根据数据进行的统计，今年上半年仅A股上市房企已经披露了逾20条关于美元债发行安排获进展的公告。例如，某上市房企6月23日公告表示，该公司境外间接全资子公司完成境外发行2亿美元的高级无抵押定息债券；本次发行的债券由上市房企提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保，票面利率为9%，平价发行， 期限为3年。
另据了解，除了A股市场中的上市房企，还有多家H股上市房企今年上半年也加盟“发债队伍”。早在今年1月中上旬，就有4家港股上市房企披露拟发行美元债，合计的融资规模为22.5亿美元。
有分析认为，房企选择在2017年中期以来集中发行美元债，应是考虑到了汇率变化的因素。2017年，美元兑人民币汇率中间价大幅走低，从2016年底的高于6.96跌至2017年9月份的低于6.44。此后虽有小幅反弹，但从2017年12月份开始又震荡下行，并跌至今年4月中旬的6.28附近。
在房企的描述中，其发债的目的大多在于“调整公司债务结构、满足资金需求、偿还境内公司债券及金融机构贷款”。此外，部分房企的融资是为了提前赎回旧的美元债，“将借贷成本进一步降低，债务结构进一步优化”。
从表面上来看，美元借款确实利率较低。今年上半年，上市房企发行的多年期美元债利率大多在4%-9%之间，大型企业的票息率多低于6%。如果回溯历史，美元债的价格更是可谓非常美丽。某龙头房企2013年首次境外美元债券发行时，其一笔8亿美元的5年期债券的年票息率仅为2.625%。
值得一提的是，此前部分中小型内地房企美元债票息率较高，且没有偿还完毕，“借新还旧”是目前比较主流的处理方式。毕竟，2015年前后，二、三线房企所发行的美元债券利率最高可达13.5%左右，较为普遍融资成本也接近10%。
汇率波动致融资成本上升
由于部分行业龙头的票息率确实比较低，因此房企高管曾经发出了“融资成本低得不好意思说”的感慨。但是与传统商业银行人民币贷款不同，美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率息息相关。对于中国内地房企而言，表面上的低廉融资成本背后，似乎暗藏隐性的汇率风险。汇率的波动表面上是市场因素的合力，但过去多年在一定程度上被美国的货币政策所“绑架”，中国企业很难准确预判。
从今年4月中旬以来，美元兑人民币汇率的中间价持续上行，截至6月底已经升至6.62左右，相应的房企融资成本也会隐性上升。
以某二线港股上市房企为例，该公司2013年美元债票息率高达12.25%，其后经过评级改善，2014年和2015年新发行的债券融资成本下降至8%左右，2017年将至接近7%。但即使按照目前的约7%来计算，考虑到发行本身的财务成本和汇率变动因素后，如今其美元债的综合融资成本甚至远远超过了2013年(2013年12月31日的美元兑人民币的汇率中间价为6.0969)。
同时，《证券日报》记者查阅多家上市房企的2017年年报发现，目前银行开发贷的主流利率在5%-8%之间，具体视企业的情况而定，相较于美元债的票息率而言，虽然没有特别直观的价格优势，但融资成本更为可控。
需要说明的是，并非所有房企的美元债融资成本近期都会跟随汇率波动明显飙高，也有部分房企对于外币借款提前做了汇率掉期处理，以降低汇兑损失。不过，从公开资料来看，大部分发行美元债的内地房企并没有明确表示，已经进行相关对冲或者套期保值。
