银根紧缩下的房企生态：资金链告急 偿债难题待解
“前两年，金融机构来企业洽谈业务，都是融资部门或CFO出面接待，最近就需要老板亲自出马了。”近日，某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。该人士对今年企业的融资压力深有体会，以至于房企与金融机构接洽时，接待的级别和规格都在提升。
近期，审计署、央行、发改委密集释放房地产融资层面的利空消息，直指银行贷款和海外发债。这意味着，已持续收紧了两年的融资政策，将可能迎来新一轮加码。
在楼市调控中步步退让的房企，正面临“前后夹击”的局面。一方面，销售回款、海外发债、私募、银行贷款等融资渠道大大受限，令企业的资金压力进一步提升；另一方面，偿债高峰期将在今年下半年出现，如何填补缺口将成为首要难题。
多重压力之下，房企正在展开自救。有分析认为，“老板亲自出马”代表了企业姿态的变化，这可能导致企业策略出现一系列调整，并将体现在投资、拿地、开发、销售等各个环节。
监管层释放从紧信号
近期，监管层对房地产市场进行了一轮密集表态，其中不少内容直接指向房企融资。
6月20日，国家审计署发布报告指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。
6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。
6月27日，发改委负责人在答记者问时强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”
在此之前，已有十多家房企发债遭遇中止，涉及碧桂园、龙湖、富力、合生等大型房企。
6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。虽未直接提及房地产融资，但整治内容中包括“违规销售”，被认为将对房企的定金和预售款来源产生影响。在长沙于6月25日出台的调控措施中，同样有着“严禁收取认筹金”的说法。
这一轮表态是过去两年来融资政策不断收紧的延续。从2016年以来，在楼市调控政策收紧的大框架下，监管层分别对私募、发债、信托、银行等融资渠道做出限制，使得房企的资金来源不断收窄。
华创证券指出，2015年和2016年，房企的主要资金来源为境内发债。到2017年，该渠道逐渐被ABS和中票所替代，发债也转向海外。进入2018年，海外融资也大大受限，前5月房企利用外资规模下降了76.2%。
在日趋严厉的监管下，企业的融资成本不断上升。根据公开融资信息综合统计，2016年，内地发债平均成本在4%-5%的水平，部分企业可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，中小房企则提升至7%-9%。诉诸海外的部分，资金成本也因美国加息而抬升，且普遍不低于国内融资。
同策研究院首席分析师张宏伟(博客)指出，“到2018年，叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧，房企面临融资困境，很难融到钱，甚至有的房企融资成本在12%-15%。”
未来或现“以价换量”
春江水暖鸭先知。房企对这种变化有着明确的感知。“中小企业的压力最大，前几天还有企业老板专门去拜会银行领导。”前述房企人士表示，这并不是寻常现象，因为这些工作通常由融资部或CFO来做。房地产市场比较好的时候，银行还会主动拜会房企。
如今情况已经反转。某国有银行地产金融事业部负责人向21世纪经济报道记者表示，大型银行已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。
房企老板态度的变化，侧面反映出资金压力的存在。“仅仅现在我知道，TOP20房企当中，至少6家是比较紧张的，降准解决不了它们的问题。另外，其中有一家全国性品牌房企1-4月拿地投入800亿，5月份开始已经暂停拿地了！还有另外一家品牌房企，为了融资几乎质押了公司的全部股权，现在也面临比较大的偿债压力。”张宏伟说。
他还表示，从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年)。
实际上，一些小型房企已经出现债务违约。有媒体报道称，云房集团持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。恒盛地产早在2017年的年报中就披露，“若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期(逾期贷款)”。
大中型房企则积极开展自救。除老板亲自拜会金融机构外，很多企业的策略已经发生调整。
某闽系房企相关负责人向记者表示，企业应对资金压力的手段并不多，无非是“少举债、少拿地、快周转、薄利润”。他还表示，很多房企的销售目标增幅都已下调，今年整体的扩张速度肯定会放缓。
在拿地方面，企业的态度十分谨慎。该人士透露，过去两年诞生的很多高价地和“地王”项目，正悄然引入合作方，从而分担市场风险。
某大型房企西安公司负责人向21世纪经济报道记者透露，总部对区域公司的拿地预算收得很紧，从去年下半年以来，公司还没有在西安拿地。由于该公司拥有一定的项目储备，“总部的要求是，先把项目卖一卖，做点回款”。
他同时说，当前最大的问题在于限价政策较为严厉，因此暂时还不会大规模推盘，对价格的让步也比较有限。但未来的销售策略如何，还要视政策的变化而定。
张宏伟则认为，以价换量将是必然。“2018年三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间。出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场‘借新还旧’渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格‘底线’，寻求主动降价。”
