苏州地王赌局：多地王装睡“晒地皮”
来源：中国经营报
2016年是苏州地王的高光时刻，彼时各区楼面价频频刷新，土地市场竞争激烈。如今，这些地王在经历早前的狂欢后，正迎来入市和销售的煎熬时期。
连日来，走访苏州楼市发现，仁恒、中铁建位于苏州的地王项目仍在“晒太阳”，未有施工动作。对于项目进度，仁恒置地苏州公司相关负责人对记者表示：“目前正在办理施工手续，预计住宅部分2019年上半年可入市。”
同时，记者走访了解到，多个已入市的地王项目去化缓慢，在推销过程中涉嫌违规“偷面积”。其中，位于吴中区竹园路与中环西线交汇处的国瑞熙墅楼盘，在销售过程中，通过样板间展示等手段，向购房者宣传诱导后期可通过改造入户门位置、搭建楼板、利用设备平台等方式进行“偷面积”。记者就苏州区域规划布局以及项目存在的“偷面积”情况致电苏州国瑞地产有限公司总经理年有增，电话未能接通。随后记者致函联系国瑞地产(02329.HK)方面，截至发稿未获回应。
多项目“晒地皮”面临入市煎熬
苏州地王在经历土拍狂欢后，迎来了开盘入市的艰难时刻。其中，2016年9月，苏州限购后首场土拍，苏地2016-WG-46号地块被仁恒收入囊中，成交总价约20.67亿元，楼面单价38745.33元/平方米，溢价率81.03%，刷新区域地王纪录。
6月18日，记者实地走访位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的苏地2016-WG-46号地块看到，项目与半年前相比变化不大，仍处于“晒地皮”状态，靠近干将东路一侧为停车场，地块内荒草丛生，靠近苏州耦园的土地已进行地块平整。
对于项目进度，仁恒置地苏州公司相关负责人表示：“目前正在办理施工手续，项目暂未开工，只是在进行地块平整等前期工作，预计住宅部分2019年上半年入市，具体销售时间要等政府部门的预售证审批。”至于项目的利润空间，上述负责人认为：“与拿地时的预期差不多，不过最终仍要看市场环境、调控政策等因素影响。”
同时，在苏州2018年第一场土拍中，中铁建以9.82亿元摘得姑苏区苏地2017-WG-47号地块，楼面单价43167元/平方米，溢价率为43.9%，刷新苏州市住宅地块单价纪录，比仁恒2016-WG-46号地块高出近5000元/平方米。
近日，记者实地探访位于姑苏区北园路以南、苏州档案馆旁的苏地2017-WG-47号地块发现，该地块被开辟为停车场，暂无任何动工迹象。针对项目开发进度等问题，记者致电致函中铁建相关负责人，对方在查收采访函件后未对具体问题进行答复。
此外，2016年4月，华发股份(600325.SH)旗下上海铧福创盛置业有限公司竞得苏地2016-WG-1号地块，成交总价17.15亿元，成交楼面单价25919元/平方米，溢价率133.27%。随后，该项目案名确定为华发公园首府。记者近日探访位于姑苏区胥江路南、交通局大楼东的华发公园首府看到，地块内高高耸立的住宅楼包裹着绿色的防护网，吊塔在一旁忙碌地作业。
销售人员介绍称，项目包括7栋叠加别墅和7栋小高层住宅，其中规划有460余户，主要面向改善型客户，精装交付，但项目样板间尚未对外开放，具体开盘时间需等预售证，预计小高层的销售均价在4万元/平方米左右。针对项目开发进度等相关问题，记者多次致电华发股份苏州公司总经理李兆龙，对方推脱了采访。
开盘博弈市场去化缓慢
据克而瑞数据统计，2018年6.1~6.14日苏州(含吴江)商品住宅供应量34.38万平当米，成交量39.15万平方米，成交均价为19614元/平方米，供应成交回升明显，整体呈现量升价平的趋势。同时，2018年6月苏州楼市预计有21盘集中入市，其中有5大纯新盘首次亮相。
不过，记者走访苏州楼市发现，金辉姑苏铭著、国瑞熙墅等地王项目去化并不理想。
其中，2016年4月东原地产力挫绿地(600606.SH)、正荣(06158.HK)、旭辉(0884.HK)等房企拿下苏地2016-WG-10号地块，溢价率为284.03%，成交总价约18.79亿元，成交楼面单价16801元/平方米，刷新区域成交楼面价。此前，东原地产相关负责人在接受媒体采访时表示：“由于苏州土拍价格也并不低，所以拿地也经过了慎重的考虑和权衡。”
记者查询苏州市区商品房销售网上管理系统发现，2017年9月27日，东原千浔(备案名：芊浔嘉园)共获得243套住宅房源销售许可证，截至6月19日项目开盘近9个月，仍有207套可售住宅房源，网签率为14.81%。对此，东原地产方面回复表示，千浔项目定位虎丘湿地公园板块高端低密度社区，聚焦苏州的高端改善市场，主推别墅树立项目整盘形象与高度，墅居产品本身与楼盘附加值的加持，决定着项目面向的客户群与周边在售楼盘不同，也决定着项目销售节奏区别于刚需型项目更为笃定与从容。
而国瑞地产位于苏州市吴中区竹园路与中环西线交汇处的国瑞熙墅(备案名：熙筑)自2017年3月以来3次领取预售许可证，共包括388套住宅房源，截至6月19日项目可售住宅房源还剩313套，网签率19.33%。
同时，2016年4月金辉地产以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地，楼面单价22445元/平方米，溢价率高达242.02%，成为彼时相城地王。作为金辉集团进驻苏州相城区的标杆项目，金辉姑苏铭著(备案名：润元名著花园)自2017年5月以来同样3次领取预售许可证，共包括784套住宅房源，截至6月19日项目可售住宅房源还剩621套，网签率20.79%。
近日，在金辉姑苏铭著售楼处，销售人员表示，虽然开发企业取得了好几栋楼的预售许可证，但最终选择分批推出，当前不同楼栋的优惠力度并不相同。其中，企业主推的楼栋会有5万元的优惠。
对于项目销售情况，金辉集团苏州公司相关负责人对记者表示：“姑苏铭著在苏州高端市场处于领跑态势，今年项目的去化相对去年也有所提升。”至于其他更多问题，其表示有会议在身不方便详谈。
赠送面积成卖点国瑞熙墅等项目或涉嫌违规
连续数日的探访中，记者发现，多个地王项目开发成叠墅、复式高层、复式洋房等产品形式对外销售，售楼处销售人员在推销过程中大肆宣传赠送面积，或涉嫌违规“偷面积”。
据了解，在房产设计过程中，把计算一半建筑面积和不计算建筑面积的各类建筑的面积尽量放大，从而增加实惠促进销售的方式，被称为“偷面积”。
记者致电苏州市相城区住房城乡建设局，相关工作人员表示：“商品房销售过程中的确有赠送面积的现象，但是私自改建的部分不会体现在任何正式文书中，购房者如果觉得销售人员涉嫌夸大或虚假宣传，可搜集证据向市场监督管理局进行反映。”
记者走访看到，位于吴中区竹园路与中环西线交汇处的国瑞熙墅楼盘，在销售过程中，通过样板间展示等手段，向购房者宣传诱导后期可通过改造入户门位置、搭建楼板、利用设备平台等方式进行“偷面积”。
销售人员表示：“露台、入户门厅、设备平台以及封起来的客厅上方等，云墅产品的赠送面积加起来可达55平方米。”同时其介绍称：房子在交付购房者前至少要验收两次，首先将施工图纸交给相关部门，经过审核验收之后，将再次进行改造。记者多次质疑其合规性，销售人员表示：“品牌房企，不用担心。”
对此，苏州市吴中区住房和城乡建设局相关工作人员表示：改变房屋结构如果属于违章搭建肯定是不允许的，楼盘在销售过程中如果存在夸大宣传或不当承诺，也可以及时向其反映，并提供相应证明材料。
此前，根据《苏州日报》报道，在国瑞熙墅项目售楼处，工作人员向购房者表示，可以帮忙“包装”购房资格，让购房者少付几成首付。同时该盘项目房源销售情况及价格都未公示。彼时，苏州市吴中区住房和城乡建设局相关负责人对记者称：“已第一时间做出反应，也去售楼处暗访过，‘包装’购房资格这个难以考证，房源销售情况及价格公示方面，已督促楼盘及时整改。”
据了解，今年年初，《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》通知出台，是对开发企业“偷面积”行为的严厉打击。该规定指出，自2018年2月22日前经规划部门审定为方案项目，可按原规则执行，2018年2月22日前未经规划部门审定方案的项目，按本规则执行。2018年2月22日之后报方案变更的项目，仅局部调整，可按原规则执行，有重大调整的(如涉及户型、布局调整)，按本规则执行。
根据规定，除低层住宅建筑，多层、高层建筑中，凡是出现共享空间，均需要全额计算容积率。也就是说挑高空间也要计算容积率，目前市场上的叠墅、复式高层、复式洋房等产品都属于此类。同时，住宅建筑中，平台(包括阳台等)至平台上盖(包括构架)的垂直空间范围内，按阳台规则逐层计算容积率。
苏房网首席数据分析师夏玮芬表示：“本次规则的发布主要对舒适型住宅影响比较大，对市面上‘偷空间’做产品附加值的做法更加严格限制，对宣传露台赠送或者自认为的叠墅产品都将受到影响。”
