好地段项目的担忧：谁买“限转共”别墅
文章来源：北京商报
“稀缺位置的项目最后可能变更产权”，这是面对新政时大多数行业人士的判断。北京商报记者摸底调查时发现，位于右安门附近的佑安府项目对外称，由于项目规划为140平方米以上的别墅项目，因此不受新政影响，但是这一说法却未得到政策原文的印证，且行业人士也对此表示怀疑。业内人士指出，评估标准由多少个维度组成，而且影响估值的变量在较多的情况下，还很难肯定哪些项目会被列入共有产权项目。
140平方米以上不受影响？
在限房价转为共有产权房(以下简称“限转共”)的新政策公布后，那些优质地块项目被外界普遍预测将成为“限转共”的热门项目。
“我们的项目主力户型为140平方米以上独门叠院的类别墅产品，未来应该不会受政策影响，只有该项目90平方米的部分小户型才有变更的可能，因此对于项目影响不大。”当北京商报记者向右安门附近的佑安府咨询是否会有“限转共”可能时，该项目销售人员如是表示。
资料显示，2017年7月，世茂、金茂、国瑞联合体以78.7亿元，自持54%的条件取得丰台西铁营村地块，该地块即是后来的佑安府项目。作为近年来少见的三环内地块，项目一经出让就广受关注。此后，包括案名确定、样板间建设等，该项目进展都很顺利。但随着限房价项目销售管理办法的出台，该项目与其他位于核心板块的项目一样也正面临不确定因素。
那么，在新政之下，佑安府的别墅部分真的因为面积大而不受影响吗？北京商报记者在《关于加强限房价项目销售管理的通知》原文中并未找到相关表述。政策中提及140平方米房屋时只表示：“具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。”
北京商报记者也就此向多位业内人士咨询，均回应：“并未听说有这样的规定，新政是适用于所有项目的，并不会因为面积、户型的不同而有所区别。”
销售人员的说法也并没有得到开发商的确认。一位接近佑安府其中一家股东方的人士表示，这些项目现在能做的事情基本上就是静待，未来只能按照政策的规定和要求来对项目进行规划和管理，但尚未听说哪家项目已被划为共有产权项目。
“限转共”的变量
另有开发商人士向北京商报记者表示，对于一些好地段的限房价项目来说，“低调”是多数人的选择。另有不愿具名的行业专家表示，虽然市场评论认为，稀缺地段项目很有可能被转为共有产权，但是目前一切都还不好说。
“不能通过一些简单的数据对比，就来判断哪些项目可能被纳入共产房的范围内。”该行业专家表示，《关于加强限房价项目销售管理的通知》的初衷是为突出保护刚需，同时也充分兼顾了各方的合法利益，同时也让市场各方预期趋于稳定。“究竟哪些项目会转，目前尚无定论，尤其是单体项目所面临评估因素各不相同，不能笼统一概而论。”
北京商报记者了解到，目前管理单位已着手成立专门的评估机构，将对每个单体的限竞房项目进行多维度、多角度、全方位地评估。虽然具体的评估标准并未对外公布，但可以肯定，这些评估要素中将包括参考周边新房价格、二手房价格、区域价值因素，以及交通、学区、医疗等综合配套等重要因素等诸多条件综合评定。需要值得注意的是，这些要素在评估时所在的比重也不尽相同。
同样以佑安府项目为例，该项目位于西南二环菜户营桥东南侧。从位置上来看，该项目距丽泽商务区0.5公里，位于高端商务区和金融区附近，处于二三环之间。其中，土地出让信息显示，该地块内将配套建设商业金融服务设施、基础教育设施。其中，佑安府当初地块出让条件显示，商品住房销售均价不超过7.95万元/平方米，且最高销售单价不得超过8.3万元/平方米。与之类比，北京房地产交易网站显示，与该项目位置临近的中国玺项目目前在售产品最新一批房源的销售均价为9.6万元/平方米左右。而另一个新盘昆仑域销售均价则为9.5万元/平方米左右。假设仅以周边新房作为参照，该项目目前销售的限价与评估价之比则在83%左右，略低于85%的标准。但按照算上周边二手房价格因素则会出现明显变化。中介网站数据显示，目前佑安府周边二手房项目鹏润家园二手房售价均价为6.3万元/平方米左右，金泰小区的销售均价则在6.1万元/平方米左右。此外，还有其他更多因素及变量共同影响未来项目的评估价。
好地段高端项目的担忧
在一切还未定之时，市场上出现“共有产权别墅”的说法也甚嚣尘上。未来一旦这些核心区的项目转为共有产权房,项目是否会有消费者接受，也许是管理者主要考量的问题之一。按照政府计划，共有产权项目目的主要是维护刚需客群的需求。以佑安府为例，项目设计包括相当部分的140平方米以上独门叠院的类别墅产品，一旦这些项目转换了身份，客户是否能够接受只有部分产权的“别墅”可能会画一个问号。
一位购房者表示，对刚需客群而言，支付能力较为有限，对过大面积尺度产品承受起来有压力；而对于有实力的改善家庭，共有产权项目未来获得升值的概率非常低，投资属性大幅减弱让它又像是个鸡肋。
“政府在考虑限房价转共有产权项目时会比较慎重。”一位楼市观察人士指出，根据《通知》中的规定，如果一旦经评估后，确定将转为共有产权房，市保障房中心收购限房价项目时，要在购房合同开始网签之日起10个月内向开发商付清全部收购款。而通常的一个楼盘从开始网签到最后回款，也都要有很长的一段时间，所以10个月内就给开发商付清全部的收购款，开发商从回款进度上并没有吃亏。
北京商报记者摸底时发现，包括西南二环佑安府、南二环的永定府项目，以及海淀区域内的几个项目均处于等待和观望阶段。其中，记者在海淀温泉镇区域内的一块共有产权项目现场注意到，该项目尚未有动工迹象，甚至连围挡上也未有任何与项目有关的内容和标识。北京商报记者进一步了解到，面对不确定性，这些项目目前尚未有调整前期规划的打算。北京商报记者 董家声
