深圳住房供应转风向：保障房新增11.38万套 盘活“城中村”存量
深圳最新公布的土地供应计划，透露出这座城市未来的住房变局。
5月23日晚间，深圳规划国土委发布《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》和《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》(以下分别简称《住房建设计划》和《土地利用计划》)。
在居住方面，深圳供地继续向保障房倾斜，全年计划新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套；此外，深圳还将通过棚户区改造、购买、租赁、综合整治等方式筹建这三类住房约6.38万套，二者相加，总量达到11.38万套。
相比之下，商品房的计划供应量由上一年的8万套降至5万套。计算可知，商品房在深圳年度住房筹建总规模中的占比仅为30.5%。
近日，住建部印发通知要求，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化。
作为早已陷入土地资源短缺的一线城市，深圳正大力通过盘活存量资源来增加住房供应，而这些供应主要以安居房、人才房、租赁房的形式推向市场，可预期的是，这将长远改变深圳未来的住房供应格局。
深圳房地产中介协会行业研究总监徐枫告诉21世纪经济报道记者，参照香港、新加坡等地的情况，保障房的供应和市场份额大约在50%到80%之间，形成城市竞争力的有效堡垒。
保障房大幅超过商品房
上述《住房建设计划》提出，优先安排人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地供应，确保上述三类住房的筹建规模不低于年度建设总量的60%。
其中，2018年度新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套、268万平方米，套数建设指标与上一年度持平。新供应用地建设约0.4万套、城市更新配建约3.2万套、产业配套住房和土地整备利益统筹等用地建设约1.4万套。
商品房的供应同样为5万套，至此，在新增土地安排的住房品类中，商品房和各类保障性住房平分秋色。
值得注意的是，今年深圳还将通过棚户区改造、购买、租赁、综合整治等方式筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约6.38万套，累计新增安排筹建这三类住房共11.38万套，大幅超过商品房数量。
参照2017年的情况，深圳计划安排建设商品住房8万套，新增筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房5万套，前者尚还多于后者。
风向在今年发生显著变化。事实上，随着2017年年中全国范围内大力鼓励租赁，深圳的供地明显向租赁用地倾斜。从去年11月到今年2月，深圳共出让四宗只租不售地块，均要求70年全年期自持租赁，而同时期仅推出一宗可售宅地。
根据深圳去年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见征求意见稿》，除福田、罗湖、盐田区外,其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块,用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。
盘活存量资源
对于土地资源匮乏的深圳而言，增加住房供应，地从哪儿来？
一个备受强调的答案是，盘活存量资源。上述《土地利用计划》提出，稳固存量建设用地供应主旋律，不断强化城市更新、土地整备用地供应新形势，2018年城市更新计划供应建设用地246公顷，土地整备通过利益统筹盘活存量建设用地供应35公顷建设用地。
自去年开始，大范围的城中村改造成为深圳盘活存量的一种主要方式，万科正深度参与其中。截至当前，万科已陆续参与了二十余个城中村改造项目，坂田新围仔村、上步南向东围村的项目均已迎来了租客。
政府也积极投身其中。2017年，福田区政府与市属国企深业集团合作，后者将福田区水围村29栋“农民房”改造为504套人才公寓。
上述《住房建设计划》继续鼓励类似的改造行为，提出各区政府、新区管委会应至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作，推动专业化住房租赁企业加快收储100万套城中村住房进行规范经营。
根据深圳市政策研究室主任吴思康2017年的一项调研和测算，深圳共有住房1041万套，“十三五”期间将增加70万套，其中户均人口为2.59人，仅以居住来计，可以容纳2800万人口。
21世纪经济报道记者获悉，这1041万套住房中，包含原村民集体经济组织自建、合建房33.44万栋，即通俗所称的“城中村”，约650万套间，而商品房的占比仅大约为12.4%。
由此不难看出，通过规范改造，深圳意图改变和优化存量住房的结构，以更好地满足消费升级背景下的居住需求。
此外，深圳市政府近日正式印发《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，其中提出，棚改项目的住宅部分除用于搬迁安置住房外，将全部用作人才住房和保障性住房。
这也意味着，老旧住宅区改造后，将不再释放新的商品房进入买卖市场。
住房供应结构改革进行时
总量16.38万套的住房供应，达到了深圳近年的新高，但从2018年的建设用地供应结构情况来看，分配给居住用地的比例在下降。
根据计划，在全年1150公顷的建设用地中，居住用地为109公顷，占比为9%；产业用地为225公顷，占比20%；占比最高的是民生设施用地，其用地指标为612公顷，占比高达53%；其他为商业服务业用地及预留指标，总占比为18%。
上述《土地利用计划》还提出，加大产业用地供应，推动产业转型升级，构建质量型发展新优势，2018年安排产业用地供应规模较2017年增加了10.8%。
在有限的年度土地预算中，这无疑对居住用地形成“挤压”。可供参照的是，2017年，深圳居住用地占建设用地总供应的比例仍有16%。
近几年，随着深圳城市吸引力的上升，政府也出台了宽松的落户政策，2015年起，深圳连续三年的常住人口分别增加60万、53万和62万，总增加人数高达175万。
然而在今年的住房建设计划中，商品房的数量不增反降，引起了坊间的关注。
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿告诉21世纪经济报道记者，保障性住房的供应和分配需要相应的落地政策，尤其是要给“夹心层”明确的预期，目前很多人觉得自己并不在保障体系的覆盖范围之内，仍倾向于买房，但商品房供应量的减少，会进一步造成供求关系的紧张。但深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉却持相反观点，“从存量住房来看，深圳的供应已经是足够的，主要是结构方面，大家过于追逐商品房，所以还是存在一个引导的问题。”
从整体思路上，深圳正在试图从长远来改造整个住房供应体系，大幅提升各类保障性及租赁住房的比例。
深圳房地产研究中心主任王锋一直是深圳住房供应结构改革的倡导者，他表示，未来购买型商品房要压缩到30%以内，租赁住房、共有产权住房以及公租房要放大比例,更多的土地供应给租赁市场,这是深圳深化住房制度改革的关键。
