龙头房企长租业务 “跑马圈地” 万龙碧恒谁将拔得头筹？
将长租公寓列为集团战略主航道业务后，龙湖集团旗下的冠寓扩张迅猛。
5月18日，龙湖集团董事长吴亚军与农业银行董事长周慕冰会面，共同探讨了龙湖长租公寓业务与农行不良资产处置相互结合问题，今后，龙湖“冠寓”将得到农行的政策支持。
除了龙湖，万科、碧桂园、恒 大等超级房企也已入局长租公寓，并展开激烈角逐，规模竞争已开始。
金融也在为长租助力。5月23日，上海证券交易所债券业务中心副总监金永军在2018房地产金融论坛上表示，为促进房企转型发展，拓展住房租赁市场，新的投融资方式应运而生。
目前，多家房企在租赁金融领域纷纷试水，已发行或拟发行多款租赁证券化产品。
租赁规模为王
地产公司作为长租公寓领域的一支重要力量，近年来不断加大在长租房领域的布局力度，其中万科、龙湖、碧桂园、恒 大扩大规模势头迅猛，动作频频，各自的模式却有所不同。
较早开始长租公寓业务的房企，主要通过塑造自有品牌进行轻扩张，并结合一定比例的重资产，自持用地。其中万科和龙湖目前规模靠前。以布局最早的万科为例，长租公寓被视为“城乡建设与生活服务商”战略的一个重要环节。
据万科2017年报数据显示，万科长租公寓品牌“泊寓”已覆盖全国29城市，开业房间数超3万间，获取房间数超过10万间。万科董秘朱旭表示，今年万科计划新获取10万间以上的租赁住房，新开业5万间以上。
依托龙湖集团综合实力，龙湖冠寓积极打造长租公寓生态圈，现已布局全国17个一线及领先二线城市，开业逾1.5万间房量。
除了改造二手房源，万科还通过城中村综合整治及租赁运营业务，加快扩张；此外，万科在几个一线城市拿了好几幅自持地块。
龙湖集团与万科发展长租的模式相近，从2016年涉足长租公寓开始，龙湖推出长租公寓“冠寓”品牌，开启“二房东”模式。“冠寓”近两年扩张迅速。
碧桂园是另外一种模式：通过盘活集体租赁用地，打造长租城市。碧桂园还深耕城市群内二线城市的长租。5月5日，碧桂园长租公寓BIG+碧家国际社区莞深品牌发布，继上、广、深等一线城市，及武汉、厦门等热点二线城市后，又迅速进入了东莞的长租公寓市场。
目前房企长租公寓都提出了规模化的目标，万科提出对标德国排名第一的公寓品牌，房间数量为30万间；龙湖集团曾表示，至2020年公司将从长租公寓业务获取超20亿元的租金，并进入行业前三。
碧桂园则提出了3年100万间的计划。恒 大虽然没有提出具体数字，但从大手笔的租赁融资来看，其未来规模也不会小。
从目前规模来看，目前万科与龙湖走在租赁市场的前列，却也面临来自碧桂园、旭辉集团、招商蛇口和中骏集团等规模房企强势入局的挑战。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于租赁企业来说，获得资金支持，可以增加房源的供应量。在长租公寓初始阶段，仍是规模为王，跑马圈地是必要策略，毕竟这是一门依靠租金现金流的生意；而且，规模为王实质是品牌第一的概念。通过规模扩张发挥市场品牌影响力。
但他也提醒，若资金投入很大，短期内孵化不出优质的租赁品牌，可能会出现类似招租效果不好的状况。
借力租赁金融
各大房企在其规模不断“攀高”的同时，金融的作用不可忽视。但与此同时，租赁市场也面临拿房成本更高、盈利模式不清晰等问题。
龙湖在3月21日发行了第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率为5.6%，这使其成为国内首个尝试住房租赁专项债券的地产公司。
据金永军介绍，2018年上交所推出了首单住房租赁专项公司债，重庆龙湖地产融资规模50亿元，用于上海、南京等一二线城市的公寓项目建设。
金永军表示，目前上交所已有20多家大型的房地产企业以及十多家轻资产的住房租赁企业积极到市场进行融资。住房租赁专项公司债目前拟发行的金额超过1000亿，资产支持证券拟发行的金额超过500亿。
金永军还提出，不动产的金融创新领域，2018年主要集中在资产证券化。第一是以优质的商业地产作为标的物业，做成CMBS，类REITs产品，以及在证监会的统一领导下一级探索公募的REITs产品；第二是租赁物业的证券化产品；第三是供应链证券化产品。这三部分是上交所2018年在住房租赁的ABS市场重点发展的方向。
东方金诚首席分析师徐承远认为，近年来房地产相关资产证券化融资工具单数和规模较快增长，基础资产类型不断丰富。展望2018年,在政府大力推进住房租赁市场、鼓励REITs和资产证券化的政策指引下，房地产资产证券化将迎来更大的发展。
但问题仍然存在，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，到今年5月为止，我国住房租赁行业投资回报率仍较低，一线城市商品住房租赁回报率不足2%，考虑到融资、配套、管理、运营等，甚至可能不盈利。而REITs介入有望解决这一困境。
严跃进表示，租金回报率的提升，有很多渠道，一个很重要的渠道就是让租赁和购房的差异减少。这样才能真正形成更忠实的租赁客户，其收益才会提高。
证券化方面，更主要的是要强调租金收益的稳定和成长性，对于相关房企来说，积极做证券化创新，同时鼓励形成长期租赁合同，这样对于稳定租金也有积极作用。
