地方约谈样本启示：调控或向三四线蔓延
（原标题：地方约谈样本启示：抑制楼市过高热度 调控或向三四线蔓延）
“大城市房价高，不如回家看看？”近年来，返乡置业投资理念深入人心，这也催生了一批二三线城市的火热。
哈尔滨就是一个典型。世联行哈尔滨分公司一位中介人士告诉21世纪经济报道记者，“哈尔滨此前人口流失严重，年轻人多会选择去北上广打拼，但最近几年有明显回流。这主要因为大城市生活成本太高，许多年轻人开始选择回家乡工作或买房。还有一部分年轻人，就算自己不回来，也会把孩子放在老家给老人抚养。这促使当地学区房上涨更加厉害。”
这并非个案。近期，住建部约谈风暴将12个热点城市推向大众面前。这些城市包括成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。国家统计局数据显示，这些城市房价在3-4月份间均发生了较为快速的上涨。
约谈风暴背后
据住建部公布的信息，约谈哈尔滨是在五一节前。而就在5月8日，哈尔滨市政府出台了收紧楼市调控的文件。
该新政与此前其他城市的方向大致相同。主要内容包括：要求主城区内新房3年内不能销售。哈尔滨市政府还表示将“同步强化土地供应的计划管理，根据各区域房地产用地供需关系制定差别化供地政策。”
那么，哈尔滨为何会引来“约谈”？
21世纪经济报道多方查阅发现，2017年，在全国调控整体收紧态势下，哈尔滨楼市却保持逆市上涨态势。
易居(博客)哈尔滨公司市场部数据显示，2017年哈尔滨房价均价达8450元/平方米，同比上涨14.8%，不论价格还是涨幅均创10年新高。记者在哈尔滨《生活报》公示的4月份在售楼盘房价表发现，房价在2018年仍保持上涨态势。其中，不少高层楼盘价格已涨至15000元/平方米，别墅洋房涨至20000-26000元/平方米。
哈尔滨恒 大丁香郡一位销售人员向21世纪经济报道记者表示，该楼盘目前售价约9200-9500元/平方米，而去年2月售价仅7000元/平方米左右，涨幅约31.4%-35.7%。去年底，该楼盘售价还是8000元/平方米。今年以来4个多月时间涨幅甚至高于去年10个月涨幅。
调研中发现，当地楼盘置业顾问对于未来房价上涨预期也极具渲染力。哈尔滨群力区中海紫御观楼盘的销售员笃定表示，“虽然群力区(哈尔滨新区)现在房价已经很高，但这里马上有吉尼斯公园项目，群力外滩也要完工，另外还会有八个免费公园。环境这么好，房价未来还会涨。”
哈尔滨房价上涨的原因并不难理解。2016年底，哈尔滨出台了各项去库存新政。比如，公积金贷款最低首付款比例由30%减至20%，为进城务工人员开设缴存账户建立“绿色”通道。另外，哈尔滨还提高了棚改货币化安置比例。
各项政策刺激之下，哈尔滨人口在2017年首次出现净流入，房地产市场也呈现供不应求态势。记者根据哈尔滨统计局数据综合统计发现，2017年末哈尔滨常住人口为1092.9万人，同比增长了13.6%。结合新增常住人口数和自然增长人口数来看，哈尔滨在2017年实现了人口在五年以来的首次净流入。
楼市成交方面，易居企业集团哈尔滨分公司统计显示，3月哈尔滨市商品房成交8950套，环比上涨79.5%；成交面积89.5万平方米，环比上涨77.6 %，同比上涨12.4%；供应2539套，供应面积27.3万平方米环比下降18.5%、同比下降50.4%。
调控或向三四线蔓延
房价在过去一年快速上涨是本轮12个被约谈城市的共性。
安居客统计显示，西安今年5月二手房均价11081元/平方米，环比上涨7.41%，同比上涨53.50%；三亚今年5月二手房均价30343元/平方米，环比涨1.53%，同比涨42.64%；哈尔滨5月二手房均价8800元/平方米，环比涨1.40%，同比涨 12.73%。
安居客首席分析师张波认为，这些城市火热的原因主要有三：其一是城市本身的自住型购房需求较旺盛，如西安大力推进人才引进政策，自2018年一季度起，新落户西安的人口总数超14万人，其中人才引进、大专以上的学历落户人员占新落户人口六成以上，大量人口导入引发购房需求的快速攀升；其二是投资性需求依然存在，海口和三亚的外来购房人群比例较大，其中不乏大量投资性需求，当然海南全岛域限购后这一状况会有所变化；其三是城市本身吸聚力因素，东北仅有4个副省级城市，如果选择留在东北，哈尔冰、大连仍然是重点考虑城市。
除上述原因，部分城市诸如哈尔滨，还包括受去库存政策刺激以及当地棚改货币化安置等因素影响。
对于住建部的约谈行为，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，约谈也可以理解为窗口指导，属于比较间接但影响效果较好的调控手段。房价上涨过快的城市都容易面临被约谈，尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。此次约谈成都和太原两市，也说明此类城市房价上涨过快，潜在上涨的因素还需要遏制。未来其他城市房价上涨若过快，也会面临类似约谈等内容。
张波认为，目前不少被约谈城市调控力度已经增强，例如大连限购、海南全岛限购。未来有可能在提高购房门槛再继续加码，例如提高首付比例、提高二套房贷利率等，同时还会加大对假离婚、违约资金进入楼市的打击力度。
中原地产首席分析师张大伟表示，被约谈的12城，楼市热度较高，投资需求旺盛，房价明显上涨。他认为，未来这些城市会在限购、限售、增加供应等方面发布调控政策。2017年，调控主要集中在一二线城市，2018年调控逐渐向三四线城市转移。
