房地产钱袋紧高薪揽人 信托经理回流助力融资
导读
“来找我们做融资的房地产企业，去年八九个点都能做的，现在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且项目特别多，都做不过来。”一位民营资金中介人士称。
“公司最近发的通知，由于业绩不达标，全部业务人员降薪25%，如果业绩不达标还要继续调整，准备走了，在找房企的机会。”近日，上海一家信托公司的业务人员小张对21世纪经济报道记者如此表示。
小张的情形并非孤例。据记者了解，今年以来针对资金违规流入房地产和地方政府平台的金融监管进一步趋严，以房地产业务和政信城投业务为两大主要支撑的信托机构人员正面临着“业务荒”的窘境。
与此相应，面临着债务偿还高峰、融资渠道收缩、项目回报降低的房地产企业们，则处于严重的资金饥渴中。21世纪经济报道记者从市场了解到，大量房企正开出高薪在狂招融资人才，很多房企对有一定经验和资源的人都开出50万-80万的薪资。
一边是遭遇降薪和业务荒的金融机构，另一边则是高薪揽人的房地产企业，业务实质又一样，无形之手的指挥下，信托经理们纷纷出走金融机构，流向房企。有意思的是，这批人中很大一部分当初即从房地产企业进入的金融机构，如此迁移，也折射出十几年来房地产金融化和金融机构由乱而治，以及这两个领域之间相伴相生、河东河西的变迁。
融资收紧成本高企
房地产企业正面临着来自“四面八方”的压力。
首先是债务到期高峰。2015和2016年前后是债市大牛，包括房地产企业在内的公司集中发行了大量债券，期限多为3年，也就是说今明两年将进入偿债高峰。据21世纪经济报道记者统计，2018年和2019年的房地产企业债券总偿还量分别为2850亿和4038亿。相比之下，此前三年则少得多，2015年-2017年的偿还量分别为327亿、612亿、1424亿。
更为严重的是房企融资渠道的收紧。事实上，房企融资渠道的收紧并不是今年出现的新现象，而是最近几年来在房地产调控的大背景下持续推进的一个过程。房地产企业的融资来源大体上可分为开发贷和前端融资。
所谓前端融资是相对于常规开发贷而言，对于开发贷监管统一要求符合四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）的条件，同时还要满足自有资金投入不低于30%的条件，所以大部分企业在拿地阶段需要有其他融资突破。
一位上市房企的融资总监对21世纪经济报道记者表示，资金来源构成中，开发贷和前端融资差不多各占一半左右，前端融资的资金主要来源于信托、基金以及各类民间资本等，现在的监管规范主要就是掐了前端融资部分，“这一块几乎没有什么可做了。”
一位给房企融资的金融机构人士对记者表示，去年虽然规范政策大体都已经出台，但是各地执行标准不一样，都还有些可操作和包装的空间，今年就几乎都没法做了。
融资渠道收紧的一个自然后果是融资成本的上升。多位房企融资人士对记者透露，即使保守来看，当前房企的前端融资成本也几乎相当于去年上半年之前的1.5倍左右。“来找我们做融资的房地产企业，去年八九个点都能做的，现在很多包括一些大的房企都愿意接受12%、13%的成本了，而且项目特别多，都做不过来。”一位民营资金中介人士称。
银行渠道同样面临着额度紧和成本上升的问题。上海地区一家房企的融资人士告诉记者，之前都还能谈下来利率下浮的贷款，现在都是上浮。这还是其次，一些基本面不太好的小房企银行基本都不愿意放了，湖北等一些内地省份的银行甚至直接不做房地产贷款。
试水股权融资
融资压力骤增的另一面是项目回报骤降。上述上市房企融资总监透露，以上海地区为例，房地产调控仍处于高位，项目压价严重，新房和二手房倒挂，项目利润率相比之前有较大幅度的下降。
资金压力之下，房企正不惜高薪狂揽融资人才，而遭遇降薪、业务荒的信托经理们开始纷纷出走金融机构，流向房地产企业。“现在特别多的信托经理跳槽房地产企业，基本上每家信托公司都有那么一些人过去。”上海地区一位信托机构人士对21世纪经济报道记者如此表示。
公开招聘信息中即披露了大量房企融资岗位的需求信息。记者发现，高薪之下，其要求多为“具备一定的项目及资金端资源”、“根据公司发展需要，寻找融资资本，全面规划投融资项目”、“建立与金融机构、投资机构、中介机构、合作伙伴等良好的沟通关系”等。
房地产企业的资金链条压力还迫使其加快项目周期。据一位业内人士对记者透露，现在大型房企都在快马加鞭地上项目，对项目的节奏要求大为提高，比如某大型房企要求项目从拿地到预售全程一共六个月时间，另一些大型房企则给出了八个月等不同的周期要求。对于小型房企，尤其是前几年大量举债扩张的房企来说，当前环境下被迫出售项目或者寻求大房企共同开发的的案例也不在少数。
一个讨论得颇热的方向是股权融资。一位大型国有房地产开发商人士对记者表示，现在的问题是土地贷款管控严格，土地款融资对自有资金的要求是监管红线，以前通过明股实债做的，现在都要求穿透审查，“现在的思路就是找一部分真股权，但涉及股权投资机构和开发商的矛盾比较多，机构不擅长，不敢投或者开出的条件苛刻到开发商无法接受。”不过，据记者了解，虽然目前还鲜有成功案例，但不少大型金融机构均在试水真股权融资。
房地产行业将进入一轮兼并整合的洗牌几乎是业内共识。
