行业投资增速新高背后：政策利好龙头房企
国家统计局4月17日发布的数据显示，一季度，中国房地产开发投资同比名义增长10.4%，增速比今年前两个月提高0.5个百分点，创近三年新高。
受益于房企开工热情上涨、棚改持续推进、前期拿地价款分期支付等因素影响，一季度房地产投资增速明显超出市场预期，但是在各地调控政策不断加码和银根趋紧的大环境下，这种高增长料难持续。
投资创新高背后，地产销售持续下滑。海通证券数据显示，3月41城地产销量增速-32%，百家龙头房企销量增速17%，较1-2月的36%大幅下滑。4月前7天41城地产销量跌幅扩大至-39%。
受基本面制约，自二月份以来，地产板块连同整个周期板块迎来了一波较大幅度的下调，申万地产指数年初至今下挫6.12%，在各板块中的涨跌幅排名也滑落至第8位，板块市盈率和市净率都已低于2014年的最低位。
市场对地产板块的走势产生了分歧。中信建投指出，龙头房企的估值溢价正在逐步呈现，从2017年以来，龙头房企的估值韧性开始彰显，首次接近和超过行业平均水平，有望演绎上涨行情。
深圳市房地产研究中心李宇嘉则认为，目前从政策、融资和销售等方面，地产股都没有显现出估值修复的利好变化。
高投资难持续
造成一季度房地产投资增速高企的因素是多方面的。
中银国际研究报告指出，房地产投资增速创近三年来新高，主要是由于去年销售情况良好，土地购置充足，房企补库存意愿较强；且一季度棚改力度不减，带动新开工显著走强；土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升。
去年是房企业绩大丰收的一年。中国指数研究院数据显示，2017年共有144家房地产企业销售业绩过百亿，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%；16家企业跻身千亿俱乐部，而2016年千亿房企为12家。
在取得历史最好销售业绩之后，库存出现了不足，因此今年一季度各大房企主动补库存，加快了拿地进度和步伐。
中国指数研究院数据显示，今年一季度，20家龙头房企累计拿地4884万平方米，同比增长69.6%，继续呈回暖态势；累计拿地金额为2702亿元，同比大涨134.7%。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，现阶段行业整合加剧，拥有优质土地资源成为企业做大做强的关键因素，品牌房企凭借规模优势不断补充土地资源，扩大布局。
平安证券指出，2017年为土地市场大年，主流房企补库存积极，土地购置费滞后支付为投资提供支撑，1-2月土地购置费同比增长47.9%，这是造成一季度房地产投资增速高企的首要原因。
而今后的房地产市场投资能否继续维持高位运行，业内对此似乎并不乐观。
严跃进表示，从市场趋势看，接下来如果房地产开发投资过热，也是会有风险的。从实际情况看，若后续到位资金等有影响，那么此类持续上涨态势会受到制约。
国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。严跃进认为，随着资金环境趋紧，销售下行加剧房企资金压力，开发商资金面可能将出现变盘，对投资的热情将会下降。
而事实上，一季度楼市的成交量已颇为疲软。上海易居房地产研究院数据显示，1-3月份，全国商品房销售面积30088万平方米，同比增幅降至3.6%。3月份，50个重点城市新建商品住宅成交量同比2017年3月减少29%，同比2016年3月下降更多。
4月17日，中国人民银行宣布从2018年4月25日起，下调存款准备金率1个百分点。此次降准共将释放1.3万亿元流动性。
严跃进表示，此次降准或许能够缓解房地产资金面不足的风险。但他同时指出，降准主要是配合供给侧结构性改革的导向，“房住不炒”依然是红线，这一点不会突破，近期调控政策频出就是证明。
地产股行情争议
4月以来，地产板块开始活跃。4月10日，A股房地产指数大涨1.93%；4月11日，房地产指数上涨1.03%。
受房企业绩增长驱动，4月地产股行情趋好，业内人士认为，龙头企业月度数据频转捷报，是地产行情趋好最主要的催化剂。
一季度碧桂园、万科、恒 大、招商蛇口等龙头房企业绩依然飘红。4月25日万科公布一季报显示， 1-3月实现营业收入308.3亿元，同比增长65.8%；实现归属于上市公司股东的净利润8.9亿元，同比增长28.7%。
政策方面，虽然在房地产行业遭遇资金面全面收紧，但融资监管新规和土地政策都明显利好龙头房企。
长江证券研究员申思聪认为，地产股仍有上涨机会。目前市场仍处于过度悲观的状态，随着央行下调存款准备金率，以及龙头房企未来增速的持续稳定，将有望催化行业稳态的预期。
兴业证券也表示，结合近期政治局会议强调“要推进信贷、楼市健康发展，及时跟进，消除隐患”，可能意味着商业银行对于按揭的持续偏好，房价下跌有底线，同时防止三四线城市房价过快上涨。
由此，银行资产配置趋势、房价怕涨更怕跌、集中度提升三大趋势难以改变，地产股“便宜”的特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。
但李宇嘉认为，尽管大型龙头房企融资能力较强，也抵抗不了大环境紧缩后的市场下滑。更重要的是，龙头房企估值重构的三大利好，品牌溢价、周转速度、融资能力，中短期内或难以兑现。
中信建投强调，无论从行业环境、还是基本面角度，目前龙头房企整体环境都要好于2014年，而中小型房企面临的压力会更大。行业将会从“资源”集中度逐步过渡到“融资”集中度，龙头企业、大型国企央企的发展空间将更为持续和明确，后续即使有部分中小型企业发生类似2014年资金链问题，也难以冲击龙头的发展，龙头房企理应比上一轮周期具备更强的支撑。
而北京一家知名私募基金经理认为，全年来看，因市场增量资金太少，军工、医药和工业互联网会有机会，地产股整体来说今年表现的机会并不大。
