多轮调控下房企资金链现隐忧住房租赁ABS成融资新热土

http://news.dichan.sina.com.cn21世纪经济报道作者：张晓玲王曼迪 2018/4/26 8:02:24 新浪地产

提要：“房住不炒”是房地产调控政策的主基调，2018年将是房地产长效机制建立的关键年份。据统计，4月，全国已发布超过16次各类型房地产调控。有业内人士预计，未来楼市调控政策力度会持续呈现高压态势。对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，正面临资金链紧张考验，能否顺利“过冬”，最核心的则是现金流管理。另外，土地市场虽然有所退烧，但从成交金额来看目前依然在高位。与此同时，监管部门也加强整顿消费贷违规流入股市、楼市。目前，已有多家股份行、中小银行暂停了个人住房抵押消费贷款。

　　导读

　　今年一季度，虽然大型房企销售数字仍在大幅增长，但真实的市场却是，商品房销售增速自去年四季度以来持续下滑。对于今年乃至明年的市场，多数业内人士持谨慎态度。

　　“2018，楼市多事之秋”。3月份的多场房企业绩会内外，不断传出类似的讯息；到了4月，危机案例已然发生，华夏幸福资金链遭上交所十八问，恒盛地产债务交叉违约，还有一些不知名的小房企已经倒掉或退出。

　　另一边，楼市调控还在持续收紧。4月24日，继大连、沈阳之后，长春宣布5月2日起正式限售。中原地产研究中心统计数据显示，4月单月，全国已发布超过16次各类型房地产调控。

　　“我们内部预判调控还会持续两年。”4月20日，一家大型房企高管直言，房地产企业经过这么多年增长，很多公司的管理基础还是很差，现在是过冬的时候，要苦练内功，提高周转率，对冲融资成本上升，增强现金流。

　　资产证券化被视为房企融资的新热土。4月25日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)，进一步明确了住房租赁资产证券化的基本条件，为房企“打开了一扇窗”。

　　资金危机现端倪

　　相较于过去三年的“盛世”，2018年的楼市调整来得急速而猛烈。一波接一波的调控不断收紧，更多的地方城市加入限购、限售的行列，让开发商的销售大大受限。

　　2018年最先传出资金问题的是华夏幸福。4月13日，上交所就永续债、下属子公司引入金融机构等问题，向华夏幸福发出问询函，要求说明该类融资业务的可持续性。目前，华夏幸福已回复上述问题，并澄清了资金链紧张传言。但房地产行业的“缺钱”阴霾，依然笼罩。

　　“金融持续去杠杆背景下，表外融资、非标融资受到极大限制，开发贷也有上浮了。”4月初，深圳一家大型地产商内部人士告诉21世纪经济报道记者，甚至央企地产商也不例外。该人士称，公司对今年的销售和融资都持谨慎态度。

　　4月20日，阳光城执行副总裁、CFO吴建斌表示，从自己操盘的角度看，融资成本已经上浮了5%-10%。

　　最大的住宅开发商碧桂园，也在4月中旬紧急内部发文强调高周转，以应对激烈竞争和成本上浮的局面；未雨绸缪的万科，在2017年底把净负债率降到了8.8%，并公布了350亿融资工具的发行计划。

　　一些房企已经发生了实实在在的资金危机。3月29日，知名豪宅开发商恒盛地产发布的2017年业绩显示，公司逾期未还的贷款本金及相关利息为人民币 47.6亿，同时还有一笔4亿美元的优先票据出现违约，导致到2017年底，还有44.3亿其他借款出现交叉违约。

　　4月3日，恒盛公告已偿还4亿美元优先票据本金，但利息尚未付清；其他交叉违约的借款也没有和债权人达成相关协议。公告显示，相较于234亿的总借款、177亿的流动借款，恒盛的现金及现金等价物只有20亿，还款比较困难。

　　房企过冬“现金为王”

　　“现在的限制政策短期内不会取消，调控常态化也不会改变。”4月20日，吴建斌表示，未来两年，房地产公司要有足够的资金储备，让自己“过好这个冬”，不然压力是非常大。

　　他指出，最核心的是现金流管理，包括经营现金流和融资现金流。当融资环境出现了困局，必须要加强内生的管理。

　　从房企的资产负债表来看，左方为资产方，右方是负债权益方。目前开发贷、并购贷、抵押贷仍然存在，资产如应收款、收租资产、在建工程、商业资产等都可以做ABN、CMBS、ABS，还有商票付款、保理、信托、境外发债等也可以做。

　　“对房企来讲，正常的销售之外，可以把资产负债表进行分解、证券化，又能带来几百亿资金”，吴建斌表示。

　　其中，租赁住房资产证券化受政策支持发展迅猛。据21世纪经济报道记者统计，去年以来，保利地产、碧桂园等发行的住房租赁证券化产品已超过200亿。

　　4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“《通知》”)再次鼓励租赁住房资产证券化。其内容主要包括，明确了符合证券化的租赁物业的要求，如物业已建成并权属清晰，有稳定现金流，发起人(原始权益人)公司治理完善，运营能力强，最近2年无重大违法违规行为；优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、以及利用集体建设用地建设租赁住房试点城市项目，开展资产证券化；鼓励机构房东开展资产证券化；试点REITs。

　　4月25日，中联基金执行总经理范熙武接受21世纪经济报道记者采访时表示，《通知》是贯彻十九大关于租赁住房的定位、房住不炒、以及建立房地产市场长效机制的政策导向。为租赁住房以及租赁住房证券化做出了一些前瞻性的安排。

　　范熙武指出，文件具有实操性，就资产的入池标准、支持的领域、监管的协调、相关具体政策、监管部门支持证券化，以及行业自律、合规性等方面的规定都很细致，具有可执行性。文件还提到试点发行房地产信托投资基金(REITs)，这个表述与类REITs不同，对未来真正的公募REITs落地释放了积极的信号，有望在年内实现公募REITs的破冰。

　　中国建设银行是集体用地租赁住房证券化的积极支持者。4月25日，建行有关人士指出，租售同权，推动集体建设用地入市，机构房东可快速提升租赁的收益率，然后通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。