万科自持租赁房陷高价漩涡：理想状态30年能回本
万科·翡翠书院是万科100%自持商品住房。据测算，回报率在2%-3%之间，即使在理想状态下也需要30年以上才能回本。
近日，随着万科·翡翠书院这一定位高端租赁的产品推向市场，万科陷入舆论的漩涡中。一方面人们关注万科的高端租赁项目入市是否阻碍租赁市场的健康发展、推升周边房租；另一方面，业界也对万科的高端租赁项目是否能受到市场的认可提出了质疑。
项目前期资金沉淀约160亿
2016年12月1日，北京市规土委官网上挂出海淀永丰地块两宗宅地的成交公告。由于开发商之间竞争激烈，在土地价格达到上限后，自持商品住房面积也被竞到了100%自持，最终万科依靠高标准方案胜出，以50亿元独立拿地一宗，以59亿元同住总旗下子公司组成联合体拿地一宗。不过随着住总的退出，如今在两宗地块上建的翡翠书院全部为万科独立持有。
“算上地价成本，我们在这两宗地上沉淀的资金大约有160亿元。”北京万科(微博)一位工作人员透露，按照此前公布的90平方米1.5万元/月，180平方米户型3万-4万元/月的标准，即使在理想状态下也需要30年以上的时间才具有回本运营能力，项目实际回报率在2%-3%之间。
“万科所遇到的这种情况，在国外也没有先例。”我爱我家(微博)海外业务部副总经理王鹏表示，万科此次推出的产品，租金虽高，但是与前期投入相比，是无法满足企业的变现需求的。
不过也有声音认为，万科当时拿地是纯市场行为。企业在赌未来会放开自持，因此才会竞到100%自持。如今万科应该为其行为买单，而不是将成本转嫁到消费者身上。“最开始的时候开发商们积极拿地就是在赌未来自持放开后销售的可能性。但从目前来看，70年自持，能够放开的可能性已经非常渺茫。”一位业内人士表示。
租金支付细节未定
如今，争论的焦点主要围绕着万科公布的租金水平展开。按照万科目前的定价，翡翠书院的租金水平是要高于周边平均水准。据链家网上的租房信息显示，目前同样位于海淀北部新区的百旺府项目一个244平方米户型，租金1.85万元/月。147平方米户型的租金则在9000元/月，差异明显。有分析指出，按照万科公布的租金标准，租10年租客需要支付租金180万-480万元不等，这一资金成本已经超过一般意义上的租赁范畴。
对此，北京万科方面回应称，租金较高主要是产品品质定位高端。而对于具体的支付形式，目前许多细节都没有最终确定：“比如最短租期是几年？按照最长租约来结算，是需要一次性交10年房租？还是签订10年合同，分期支付房租等等问题都在探讨中……”
“按照十年总租金算，单纯的租金成本肯定是很高的。但是长期租赁方面的租金贷款业务介入以后，实际上成本是可以分散的。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“问题在于此类房子不光提供居所，而是要在租售同权的地方做各类创新，比如提供政策配套。这样租赁的意义才会变大，被认可和理解的心态才会增加。”
产品小众市场影响有限
此次“高端租赁房”之所以引发巨大争议，主要还在于人们对于未来租赁市场价格高涨、产品结构趋向高端化存在担忧。
事实上，租赁产品与住宅类产品一样，是典型的金字塔结构。以当事人万科为例，其面向青年的集中式公寓“泊寓”和面向家庭的集中式公寓“禾寓”为主。据万科方面提供的资料显示，北京泊寓类产品在北京有15个项目，1万间房源，平均租金在2628元/月。最贵的大户型产品为7500元/月，位置在西直门、天坛这样的城市核心地段。而此次引爆舆论的翡翠书院，实质上归属于万科的豪宅产品线“翡翠系”，它代表的只是租赁市场金字塔结构的顶端，第一期仅有1000套左右。
在采访过程中，万科方面有关负责人一直强调：“我们做的是一款小众产品，瞄准的是项目周边高新技术企业工程师和高管等人群。”
在这样的背景之下，严跃进也认为万科项目对市场“影响有限，但不排除部分房源趁势炒作。”
由于产品只租不售，所以即使是万科的目标人群，在接受程度上也不乏分歧。一位搜狗旗下工程师表示：“并不是所有高新技术企业工程师都能接受花大额资金租房子，电脑工程师里也有相当部分是比较保守的。相比品质，我们更愿意做资产配置……”
不过，也有“BAT”企业员工表示，目前万科公布的租金虽然高，但是在承受范围之内。“像我们在这边工作的高管更没有问题，他们工作有流动性，可能三年、五年之后就会调动，如果不想花大额资金购房、或者手头没有那么多现金又对生活品质有较高要求的话，其实是愿意考虑的。”
“租赁市场有很多细分需求，各种尝试与创新都值得去探索，”新派公寓创始人王戈宏认为：“万科做法激进了一些，但如果金融手段能跟得上，比如配合低息租赁贷款，也是一种大胆尝试！”
“试水”项目前景有待市场检验
V-pioneer，开拓者，这是万科翡翠书院对于其住户的定位，而现在看来这也是项目对自己的一个定位，一个租赁市场的开拓者。作为北京第一宗入市的100%自持商品房地块，翡翠书院也承担着市场“试错”的任务。与它一样100%自持的用地还有两宗，一宗是位于海淀永丰，由中铁房地产集团北方有限公司获得，而另一宗则是位于大兴的兴华大街，由中粮、中瑞凯华、天恒乐活城置业联合体获得，但这两块地均还未入市。
房屋租赁市场的需求是多样的，在供应端，社会呼吁开发商提供更多高品质、针对青年的长租公寓类产品。但也不能否认，确实有一部分高端租赁需求的存在。而对于高端租赁类产品来说，最大的难点仍在于人们的住房观念。
诚如王戈宏所言：“我不认为万科的尝试会改变整个社会的住房观念！住房观念的改变是需要住房消费主体开始城市化、年轻化、单身化与标签化，80后、90后、00后对住房开始从资产保值属性过渡为消费属性，这是真正的革命，为他们打造适合的居住消费品才是租赁市场的未来。”
如今，人们的居住观念还没有转变，房地产仍然具备极强资产配置属性、租赁市场的发展依然任重道远。但正因为这样，才更应该用包容的眼光去看待崭新的“高端租赁”产品，鼓励市场创新的勇气，让新产品交给市场和时间去判断。(采写/摄影 新京报记者 陈禹铭)
