海南楼市大换档：调控很近，炒房很远
筚路蓝缕，以启山林，海南省一路发展几许灿烂几许波折。
4月13日，国家支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设的消息传出，因改革开放而兴旺的海南如今被国家和时代赋予新的使命。
游资对政策利好的消息敏感不过，但已无炒作的空间和可能。3月31日，海南出台堪称全国最严的房地产调控政策，4月16日，政策再度穷追猛打。事前铺垫，升级调控政策，事后围堵，杜绝炒房及房价飙升的可能，海南此波操作谨慎，显示了地方减少经济对房地产的依赖、调整产业结构的决心。
上车变难
海南建设自贸区自贸港的消息后传出后，谢二可(化名)接到一个道歉电话。
谢二可在2016年10月，购置了位于海南海口的中海锦城。出手之前，询问了在深圳从事房地产业的朋友，结果遭到了朋友的强烈反对，理由是虽然谢二可是海口人，但在深圳工作，有钱应该先在深圳上车。
如今朋友为此感到抱歉，因为差点耽误一桩如今看来正确无比的交易。利好消息的出台，让小市民的资产财富故事有了凭证，也让市场人士对过往的观点、判断进行修正。
谢二可对第一财经表示，现在有点后悔。“我买的房子是98平方米的三居室，9700元/平方米带精装，首付按照三成算，我准备了30万，但签约的时候发现首付给两成就行了。现在回头想想，应该买个更大点的房子。”
根据房天下数据，截至至今年3月底，中海锦城的价格已上升至16460元/平方米。房产买卖投资素来是一半眼光，一半运气。而上车越来越难，已经成为有志于投资海南岛的人士的共识。
首先是房价的普遍性上涨和库存的快速去化。
土生土长的海南人张远(化名)，大学毕业后进入房地产行业，为房企销售楼盘。但张远本人并不是很看好当地的房价，他认为，海南的房价已经足够高了，因此从没有考虑过在当地买房做投资。
但出乎张远意料的是，自2016年底至今，他所在的房企开发的新盘已经翻番。张远告诉第一财经，“2018年开年以来，我们公司的项目部分每平方米已经涨了两三千元。”
据海南中原地产数据，截至2017年6月，海南全省的去化周期降低至11个月。而海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路对第一财经记者表示：“目前，海南全省的去化周期仅为10个月左右，个别县市的库存甚至只有5个月。”
耕耘海南市场多年、熟悉当地新房市场的资深从业人士陈改革告诉第一财经，海南最具代表性的城市三亚全市，包括限购区和非限购区，只有几千套房源在售。“因为限价等原因，目前多个项目无法入市，市场无房可卖。”
此外，海南还有全国最严格的调控政策。据3月31日海南省发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，海南目前限购五年、首付七成、限售五年，提高购置门槛，锁紧流动性，尽可能压缩海南房产的投资空间，使其回归居住属性。
海南省的思路是：岛内居民的基本住房需求由政府来保障、改善性需求由市场来调节、投资性需求靠制度来限制。
严防密堵
第一财经采访过程中，有接近海南省海口市官方的消息人士将国家支持海南全岛建设自贸区自贸港的消息形容为“超级红利”。
一些消息显示，海南的楼盘正在往上调价、捂盘惜售，购房者连夜看房。
陈改革对第一财经表示：“涨价情况确实存在，但只是个别的行为。多数项目该去化的都已经去化了，现在涨价的一般是中小开发商单独的项目剩下的尾盘。目前市场上正在涨价的项目，刚需盘涨1000元/平方米，高端项目涨价3000~5000元/平方米。”
政府已经出手了。4月16日，海南省住房和城乡建设厅发布相关通知要求，措辞严厉，相当罕见。
海南省住房和城乡建设厅要求，各市县政府要切实担负起房地产市场调控的主体责任，对落实调控目标不力、量价仍上涨过快的市县，将提请省政府进行约谈问责。
再者，海南省住房和城乡建设厅要求各市县房管(住建)部门对辖区内所有房企和中介进行约谈，防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为；对违法违规的房企、中介及从业人员给予最严厉的处罚，直至清理出海南市场。
这即可解释，何以大的、项目多的开发商配合地方，不敢涨价，没有人敢拿公司在区域的未来冒险。
王路告诉记者，目前市场上几乎没有新增供应，房价确实存在较大的上涨压力。但政府已说了重话，应相信政府的行动和决心。不排除目前个别调价的楼盘是一种营销手段。
为防万一，海南省住房和城乡建设厅还打算联合省纪委派驻组对各市县执行“房八条”情况、房地产市场波动情况进行不间断督查和明察暗访。而各市县商品住宅销售数据也要每日一报，由海南省住房和城乡建设厅要求汇总后上报海南省政府。
海南房地产史上有数个重要节点。
1993年，海南房地产泡沫爆破，当地楼市从白天转向黑夜。此后，海南用了近十年时间来消化库存、处理烂尾楼。
2010年，海南国际旅游岛的概念出台，楼市得到利好。陈改革还记得，那时“一夜涨了7000、8000元/平方米，因为没有完善的楼市防范措施”。
俱往矣，今时不同往日。事前铺垫，升级调控政策，事后围堵，杜绝炒房及房价飙升的可能，海南此波炒作谨慎，让人看到地方减少经济对房地产的依赖、配合更高层面的政策支持的最大决心。
房地产业角色再定位
但海南岛上，房产的价格越来越贵也成为业内共同判断。
2010年之后，经历政策调控、宏观经济走弱等影响，国际旅游岛的概念被消化后，从2011年至2015年，海南楼市历经了5年的下调。
回暖已经是2016年的事了。2016年2月，海南省发布《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》，提出了“两个暂停”去库存措施，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停商品住宅用地出让和规划报建。
此后一年中，海南省又多次发布政策落实、深化“两个暂停”。并且，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。
库存的下降已是毋庸置疑了，2015年12月海南全省的商品房库存为45个月，到了2016年12月库存只有23个月。
2018年1月，《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》被官方宣布，实行建设用地总量和强度双控制度。宅地和新房项目双收紧，海南楼市的供给侧已无花样文章可言。
而2016年，尤其是第四季度后，国内一二线城市和部分环都市圈的三四线县市遭到多轮楼市调控，部分游资进入海南。
此外，棚改货币化安置也促进海南楼市回暖。根据海南省住房和城乡建设厅数据，2017年全省棚户区计划开工25108套，实际开工25866套，开工完成率为103%。
再加之，海南楼市正历经一场价值回归，国际旅游岛、自贸区自贸港所带来的发展动力、新一轮旅居和消费需求将成为海南房产价值上涨的驱动力。
第一财经已报道过，今年年初，由于调控从严，一部分海南地产从业人士放弃本地市场，到云南和广西寻找新的商机，为海南外溢需求服务。但同时，一些新的从业者正涌入，说明市场的吸引力犹在。
根据海南省统计局数据，今年第一季度，房地产业用工人数增速为13.5%。统计局表示，房地产业用工较快增长主要得益于房地产推介、“候鸟”过冬和旅游购房需求增加影响，其中房地产中介用工人数同比增长33.6%。
谢二可在2016年10月争取到的两成首付已成绝唱。政策要求首付七成，而实际市场中，第一财经多方采访发现，不乏要求购房者全款的项目，甚至出现茶水费。而根据不同的项目类别和定位高低，茶水费有5万、10万，甚至高达百万。
如果海南市场政策继续收紧，或将要求摇号。目前，杭州、西安等城市已出台公证摇号买卖新房的政策。
海南省省长沈晓明说，海南要有壮士断腕的决心，调整产业结构。海南建设自贸区自贸港的历史正待写下，产业重塑，房地产业的角色被重新定位，正逐步变成现实。
