房企融资通道观察：债券回升 境外美元融资暴涨八成
房地产投资呈现一种诡异的局面。
开发端，3月地产投资累计增速反弹至10.4%，新开工累计增速反弹至9.7%，房地产成为投资的主要支撑。资金端，房地产企业到位资金创近三年新低。
2016年以来，金融市场对地产企业的外部资金支持下降，债券发行体量萎缩，近期银行贷款也有收紧，非标融资被大幅压缩。
地产公司融资政策在整体收紧的环境下也有微调，随着债市回暖，此前已获批的地产类公司债近期开始密集发行，地产发行人将在2018年逐步进入偿债区间。同时，海外融资继续猛增，今年以来房企境外融资高达193亿美元，同比上涨了80.6%。
地产开发端与资金端不匹配
开发端来看，根据国家统计局4月17日公布的数据，2018年一季度，固定资产投资增速7.5%，较去年四季度略有反弹，主要是由于房地产带动投资回升。从三大分项看，一季度制造业投资增速3.8%、基建投资增速8.3%，均较前两月继续回落，房地产投资增速10.4%，继续回升，是投资的主要支撑。
招商银行资产管理部高级分析师刘东(微博)亮表示，3月地产同比增速相当乐观，在对地产融资、按揭收紧及销售回落的背景下，地产仍能有强劲表现，一是与3月挖掘机销售爆发相互佐证，二是表明开发商资金压力不大且对未来销售乐观，三是表明今年地产投资没有必要悲观。
从房地产资金端看，2018年一季度，房地产开发企业到位资金3.68万亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。此前，2016年、2017年，地产到位资金增速分别为15.2%、8.2%。
“房地产销售不差，开发商也不差钱，没钱也不可能有这么高的开工。”刘东亮说。
不过，民生银行首席研究员温彬表示，房地产投资增速则创三年新高，房屋新开工面积同比增长9.7%，较上月末扩大6.8个百分点，带动房地产投资继续回升，不过在房地产融资持续收紧的背景下，房地产投资上涨趋势难以持续。
从销售回款看，2018年一季度，商品房销售面积同比增长3.6%，商品房销售额同比增长10.4%。
海通证券宏观分析师姜超认为，一季度土地购置面积增速0.5%，仍较低迷，但受益于待售面积降幅扩大及前期土地购置高增，新开工增速回升至9.7%。
兴业研究认为，房地产投资增速的反弹更多是土地购置费增长带来的虚火。剔除土地购置费用后的房地产投资增速与2017年12月基本持平。
债市回暖房企债券融资加快
在楼市调控、去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下，房地产企业的融资难度正在增大。
地产融资主要渠道中，包括银行贷款、公司债和企业债、境外发债、资产证券化、信托等。
其中，随着信贷市场的调控持续，“房地产政策控制房源、房价，房地产价格不允许大幅度起落。为了防控资金流向房地产开发，我们对严格管控房地产的资金支持。”一位建行高管表示。
地产公司债虽已开闸但节奏仍较慢。
春节以来，除住房租赁专项公司债券获得较快通过，上交所3月放行5单、140亿余元地产类公司债；4月仅北京链家拟发行60亿元私募类公司债获得通过。4月16日，广州富力地产拟发行200亿元私募类公司债，项目状态为“已受理”；4月17日，建发房地产拟发行45亿元小公募类公司债，项目状态为“终止”。
不过，在债市一季度回暖的情况下，此前已获批的地产类公司债近期开始密集发行。多家上市房企密集公告发行地产公司债。招商蛇口4月17日公告称，拟发行30亿元公司债，品种一实际发行规模为人民币20亿元，最终票面利率为5.00%，品种二实际发行规模为人民币10亿元，最终票面利率为4.83%。
根据Wind统计，2018年3月，地产类信用债总计发行616.2亿元，为2017年以来单月发行新高。仅次于2016年9月742.55亿元的发行规模。2017年，地产类信用债从2016年的8132亿元猛降至3126亿元。截至4月16日，地产类信用债已发行1300亿余元。不过，地产发行人将在2018年逐步进入偿债区间。
有债券分析师表示，债市回暖，受到资金面整体偏松，去杠杆带来“非标转标”继续酝酿等因素影响，社会融资尤其是非标融资大幅减少，债券融资明显上升。
海外融资猛增八成
华创证券债券分析师吉灵浩认为，3月社融同比少增主要受监管大力打击非标和票据等其他融资渠道影响，并非实体融资需求回落所致。企业债券融资同比大幅多增3310.9亿元，反映出监管“开正门堵偏门政策导向下，融资需求“非标转标”正在发生，融资结构已经悄然发生变化。
境内融资收紧下，海外融资越来越被关注。
中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房地产企业境外融资合计388.6亿美元，相较于2016年全年的140.6亿美元，上涨了176%。截至4月16日，房企境外融资高达193亿美元，同比上涨了80.6%，资金成本明显上涨。虽然整体看，美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。
当境内融资渠道收紧的时候，境外债券融资都是房企资金来源的重要补充渠道。境外发债融资目前没有明确的发文限制，但是海外发债融资的房企多为上市公司或者大型的国内央企国企。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，房企融资难度明显加大。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，但如果调控持续，房企的压力将越来越大。
从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到持续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。
