“深圳客”退潮 东莞楼市降温
购房者在临深片区的凤岗看房。南方日报记者 孙俊杰 摄
2017年4月10日，东莞再次升级楼市调控政策，被称为“4·10新政”，并与此前发布的政策组成了史上最强调控。系列限购政策，集齐了“限购+限贷+限外+限价+限售”五大举措，矛头直指房地产投机，充分保护了合理的刚性自住需求。
现在，距离东莞楼市调控升级已过去一年，房价已经维持相对稳定的状态，楼市氛围也渐趋理性。
南方日报记者 龚名扬
楼市过热逼出调控“组合拳”
回顾2015和2016年，“深圳客”都是东莞楼市的年度关键词，是所有东莞开发商最愿意打交道的客人，以临深片区尤甚。
这两年深圳楼价上升，大量“深圳客”外溢到东莞、惠州购房。由于深圳与东莞的楼价有着较大的差值，“深圳客”在东莞买房出手都比较阔绰。东莞楼市连续两年飘红，连续两年创出成交量的历史新高，楼价的过快上涨成了有关部门不得不面对的问题。
2017年4月10日晚，紧随着全国多个楼市热点城市的脚步，东莞也出台了一则楼市限购的通知，被业内称为“4·10新政”，其以前所未有的力度，正式向楼市投机者关上了大门。
当晚发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(以下简称《通知》)规定，无论是本市户籍还是非本市户籍居民，只要拥有两套及以上住房，都暂时不能买新房；非本市户籍，购买首套房，需要提供在东莞本市连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明才可购房。
而已有一套住房，在购房之日前三年需在东莞本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明才可购房，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。
新政策对于东莞房产交易中的社保年限、交易时点甚至是学历，进行了多方面的限定。虽然与周边城市的限购政策相比相对温和，但东莞在3月底连续出台“限价令”及其细则后，再度出台的新政，堪称“史上最严”。
“五限”政策效果立竿见影
在“限购+限贷+限外+限价+限售”五大举措打击下，调控效果立竿见影，“深圳客”马上退潮。据中原数据分析，2017年东莞市场客户来访降温趋势明显，其中洋房受限购的影响非常大，“深圳客”的比例从2016年的50%左右，已经回落到了10%左右。
在失去“深圳客”的强大购买力后，东莞楼市迅速降温，市场也逐渐回归理性。
东莞楼市成交转由本地客户支撑，本地客户又以刚性自住需求为主。城区、水乡、松山湖、东部产业园由于房价相对合理成为了市场的主力成交片区，而临深一带由于价格比较高而相对低迷，货量出现积压的情况。2017全年东莞住宅成交也因此同比大幅下滑37%。
值得一提的是，东莞房价与深圳房价仍存在比较大的差距，东莞一手房在“五限”政策下，一度有部分深圳刚需置业者外溢东莞购买了二手房，2017年二手房成绩略比一手房好，但也下滑了2成。
今年春节过后，无论是项目加推还是开盘数量均同比2017年大幅减少，市场并不活跃，买卖双方观望气氛都比较浓。
从片区楼市来看，临深、城区等区域的房价高企，项目去化速度尤为缓慢，而水乡、东部产业园和松山湖片区北部由于价格低，项目去化速度稍快，但是也处于低水平。
另一方面，东莞目前首套房房贷普遍上浮20%，二套房普遍上浮25%—30%，更有个别银行由于额度不足而停贷。而2017年2月时，东莞大部分中小银行仍对首套房执行基准利率，甚至几个国有银行或者城商行还可以做到9折、9.5折等利率优惠。
在房贷持续收紧的情况下，高利率和较长的放贷时间，就让不少购房者持观望态度，楼市的成交量也受到影响。
“供过于求”平抑楼价上涨
限购升级政策实施一周年后，东莞楼市调控效果显著，住宅库存稳定，消化周期处于高位水平。这直接导致东莞的一手住宅市场从以往的“供不应求”，平稳过渡到“供过于求”，从而对楼价上涨起到了平抑作用。
东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至今年3月31日，东莞住宅库存40073套，库存面积为503.84万平方米，环比小幅上升2.09%，同比增33.83%。
按照过去一年消化速度计算，3月底住宅消化周期为10.7个月，加上后市供应持续放量，在政策调控从严下，“供过于求”将日益显现。
东莞中原战略研究中心监测数据还显示，松山湖和塘厦商品住宅消化周期超过40个月，临深片区普遍处于严重供过于求状态，主要原因是房价过高和限购政策影响下，购房者入市门槛高，项目去化缓慢，临深片区除了清溪外，去化周期均超过12个月。
值得注意的是，自去年新的限购政策推出之后，由于商业性物业不限购不限贷，投资需求仍然活跃。一些临深的商业性公寓项目，深圳投资客仍然占据较高比例，甚至占据主导。
去年10月20日，东莞市规划局官网发文要求加强商业办公类建筑项目的管理。此次，规划局强调商业办公建筑的平面布局不得采用住宅套型式设计，厨房、卫生间、阳台、空中花园等空间不能设在商业、办公单元内部，只能设置在公共空间。
“过去商务公寓成为开发商资金回笼重要产品，市场上商务公寓供应井喷，原本应该作为商业配套的地块被开发了大量类住宅产品，但实际上这并不利于城市配套的完善。”优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲说。
资金链紧张 开发商积极推货
对于后市，业内人士认为，由于房地产开发贷收紧，一些开发商资金链趋紧，存在快速走量回笼资金的需求，因此这些开发商将积极推货。
“同时由于房贷也收紧，银行放款慢，部分项目为了快速回笼资金，对高首付和全款购房的情况将给予较大幅度的优惠，将造成房价有所松动，这种局面也是购房者入市的好机会。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐说。
而优房超·瑞城搜认为，在开发商“快周转”与“试探观望”并举的局势下，市场供应量充足，竞争激烈，无论是走快周转之路还是试探观望，各类房企缩减营销成本“过冬”成为共识。在新的局势之下，房企短期预期普遍向下，但在长远来看，对东莞楼市依然持乐观心态。
此外，由于报规延迟、开工延迟、土地供应减少、收购项目手续办理周期长等多重因素影响，预计新增供应入市将集中在2018年下半年及2019年上半年。
“从客户层面去分析，我们发现当下东莞本土投资需求仍然活跃，因此对后市看好。如今很多项目都有比较多的东莞本土投资者的身影。”车德锐说。
他认为，东莞本土投资者由于手上的物业大幅升值、资金充裕，加上本土投资者表现相对后知后觉，因此在目前的市场环境下，他们仍然跃跃欲试，投资入市意愿强烈。
