房企年报众生相：龙头拼规模扩张 “掉队者”临资金大考
来源：中国经营报
2017年房企的年报大幕掀开，看点纷呈。根据中原地产统计，从已经发布的企业业绩看，2017年房地产全行业主流房地产企业利润爆发已经成为定局：A股已经发布年报的房地产企业合计37家，港股等超过15家，合计超过50家房地产企业的年报数据显示，平均2017年房地产行业主流企业，净利率高达12.3%。
随着行业规模竞争愈演愈烈，身处其中的企业也表现出对规模扩张的野心。不过，即使行业整体预喜，大佬们对于2018年的销售业绩却持谨慎态度，掂量着规模和利润之间微妙的平衡关系。
对于“要规模还是要利润”这一问题，绿城中国回应《中国经营报》记者表示：“相比规模，更加关注的是有质量的增长。如果抛开核心竞争力谈未来的发展，纯粹靠资本运营、投资投机来获取差价，靠规模来获取其他收益，我们认为是不可取的。”禹洲地产相关负责人提出：“禹洲坚持‘利润’‘规模’及‘风险控制’三驾马车共同驱动的原则，以股东的长久实际利益为最高出发点。”
规模利润平衡术
2017年，行业集中度愈加凸显，然而就销售规模的增长而言，2018年大型房企对于销售目标增长率的表现反而比较低调。近日，恒 大集团董事局主席许 家 印表示，未来恒 大不会只追求规模，而是更看中增长的质量。同时，融创中国董事局主席孙宏斌表示：“今年我们定了一个目标，就是控制风险降杠杆，将公司置于绝对安全的位置。”
作为中型房企的典型代表，绿城中国则表现出对规模增长的追逐。绿城中国执行董事兼总裁曹舟南表示，2018年销售目标定在1700亿元左右，2019年绿城将突破2000亿元。
近日绿城中国发布2017年年报，截至2017年12月31日，实现收入419.52亿元，同比增长44.79%；毛利80.76亿元，同比增长34.10%；股东应占年度溢利21.90亿元，同比增长14.21%。同时公告显示，截至2017年12月31日，绿城中国银行存款及现金约为359.8亿元，创历史峰值；净资产负债率为46.4%，同比大幅下降；2017年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2016年的5.9%相比进一步下降。
值得一提的是，绿城深耕杭州市场多年，被外界称为浙系房企一哥，去年却走下了杭州销售第一的宝座。对此，绿城中国回复记者称：“这时我们让出杭州第一的位置并不意味着绿城不再重视杭州市场，而是绿城战略性的让步，如果非要坚持第一的位置，绿城好不容易抛开的各种额外负担，可能又会重新回来。在杭州，但凡是符合我们要求的地块，只要不亏损，绿城都愿意去做。”
同时，根据禹洲地产2017年年报披露，去年超额完成调整后的年度合约销售目标，以403.5亿元，按年上升73.69%。年内累计合约销售建筑面积为238.09万平方米，按年上升30.19%。
禹洲地产主席林龙安表示，集团2018年销售目标为600亿元，按年增50%；2020年销售目标达到1200亿元，年复合增长率逾40%。不过，禹洲地产方面对记者表示：“规模方面，禹洲强调的还是三驾马车，不单纯追求量的提升，力求在规模与利润间实现平衡以支持可持续发展。”
兵马未动，粮草先行。土地储备方面，绿城2017年在土地市场表现积极，全年新增37幅地块，总建筑面积859万平方米，总土地款为644亿元，拿地项目数甚至远远超过绿城过去三年拿地项目的总和。
截至2017年底，绿城一二线城市的土地储备总可售货值占比高达70%。而随着调控政策的持续加码，一二线城市受限价、限购等政策影响明显，后续是否会影响到公司的资金回笼进度和区域销售业绩？
对此，绿城方面回应称：“我们认为在一二线城市拿的地价只要是合理的，未来一定是有价值的。尽管我们重点布局在一二线城市，但是也十分关注流动性和负债率。我们在二线城市和强三线也会做一些流动性补充，但不是战略性布局。”
而根据信达地产发布的2017年年报，报告期内公司累计实现销售面积113.75万平米，同比下降26.30%。按权益比例计，信达地产新增储备计容规划建筑面积，仅为52.80万平方米。据了解，2018年公司计划签约权益销售额270亿元，计划项目投资额100亿元；计划新开工面积90万平方米，计划竣工面积110万平方米。对此有行业人士提出，在其他开发商纷纷调高2018年销售业绩的大背景下，信达地产的新年计划略显保守。
另外值得一提的是，与大部分积极拿地的房企不同，恒盛地产于2017年内未购入任何土地。记者查询发现，恒盛地产从2014年至今已经连续4年未有拿地动作。公司方面表示，截至2017年12月31日，集团已取得土地证或已签署土地收购合同的土地储备总量为790万平方米，足够其未来三至五年开发所需。然而连续多年未有土地进账，公司的可持续开发将面临考验。
资金流转大考
随着标杆房企趁势御风，强者恒强，不少中小房企却面临巨大危机，部分企业甚至已经在生死线上苦苦挣扎。
近日，金隅集团发布2017年年报，其中，房地产板块实现主营业务收入160.80亿元，同比减少12.84%，毛利额41.12亿元，同比减少18.88%；全年实现结转面积94.86万平方米，同比减少18%，其中商品房结转面积94.25万平米，同比减少9.8%，保障性住房结转面积0.61万平方米，同比减少94.5%。记者就房地产业绩表现以及发展布局等问题致电致函金隅集团，截至发稿未获回应。
同时根据恒盛地产2017年年报，截至2017年12月31日，集团录得34.66亿元综合销售收入，较2016年的25.73亿元上升34.7%。不过，集团录得公司拥有人应占亏损人民币26.09亿元，较2016年公司拥有人应占亏损40.21亿元下降35.1%。
中泰证券首席经济学家李迅雷认为，当前房企融资成本正大幅上升，“2018年对房企的考验将是资金流转问题”。
另外记者注意到，前几年信达地产频频通过杠杆资金斩获高价地块，公司负债率偏高，2017年公司在公开土地市场和并购上并无大的动作，但资产负债率依然略有上升，达到86.01%。对此，接近信达地产的人士表示，信达地产的负债水平与发展阶段相适应，财务总体稳定。从剔除预收账款的实际负债率、经营性现金流净额、账面资金等指标看，其负债水平还算可控。
值得一提的是，年报信息显示，恒盛地产的资本负债比率为393.4%，相较于行业内的其他企业，其资本负债比率偏高。记者同时注意到，于2017年12月31日，恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为3272940000元及相关1496572000元已逾期（“逾期贷款”）。
除以上的逾期借款外，于2017年12月31日，恒盛地产还违反了2018年到期的优先票据的若干条款及条件。恒盛地产在年报中提到：“除以上所述外，诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明，本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件，于2017年12月31日，该等借款的本金金额4430823000元被视为违约，而其中为数人民币1738697000元原合约还款日为2018年12月31日以后的借款已被重新分类为流动负债。”
同时恒盛地产披露，集团与上海地通建设（集团）有限公司（以下简称“上海地通”），一家由公司的最终控制人直系亲属控制的公司，于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度的持续性关联交易未被独立股东于2017年12月28日及2018年3月21日举行的特别股东大会上通过。为确保遵守香港联合交易所有限公司证券上市规则，集团需重新审视相关的建筑计划并修订或取消现有的建筑服务合同。
对此，恒盛地产表示：纵然集团已经与上海地通达成约定这些对现有的建筑服务合同的修订或取消将不会导致任何罚则，这些开发计划的改变将可能导致项目的阻碍或延误并对本集团未来的净现金流入构成不利影响。
克而瑞研究中心分析师指出，随着房企资金面趋紧，对于部分处于扩张期的中小房企而言，可能面临资金链的风险。
