产业新城贡献近半收入：华夏幸福模式成功复制解码
华夏幸福(600340.SH)披露的2017年的成绩单，显露出了其产业新城模式的增长力。
3月29日晚，华夏幸福发布2017年年度报告，其多项财务指标趋向向好。年报显示，华夏幸福2017年归属于上市公司股东的净利润87.81亿元，同比增长35.26%，净利润率达14.72%，创下近三年来最高纪录。
笔者发现，华夏幸福在实现业绩向好的同时，一方面进一步实现了产业新城模式的接连落地与复制；另一方面，行业排名第九的销售业绩也为华夏幸福带来了丰厚的现金流回款，改善了公司的流动性环境。
在业内人士看来，随着华夏幸福产业新城模式可复制性的提高，未来该领域或给公司带来更多的收入，并成为华夏幸福重要的营收增长极之一。
有分析人士认为，产业新城模式的收入不同于传统的房地产开发业务，具有较强的稳定性与抗周期性，对于改善公司的财务状况、建立更加稳定长久的资金环境大有裨益。
维持业绩高增长
自2012年以来，华夏幸福就以每年30%的业绩实现着高速成长，而这样的速度在2017年也不例外。
年度报告显示，华夏幸福2017年归属于上市公司股东的净利润同比增长35.26%，“华夏幸福的发展离不开大的宏观背景，也就是宏观经济稳中向好、房地产行业平稳健康发展的总体形势。”一位接近华夏幸福人士认为，“而且京津冀协同发展、PPP模式的大力推广也给华夏幸福创造了绝佳的发展时机。”
业绩高增长的背后，与其行业领先的销售额密不可分。
年报显示，2017年华夏幸福共实现销售额1522.12亿元，比2016年同期增长26.50%，增速遥遥领先于行业多数地产企业。根据克而瑞统计，华夏幸福销售额居行业第九，这也意味着华夏幸福仍然跻身行业前十。
而在营收类型上，最为抢眼的莫过于其主推的产业新城业务模式。从年报数据增速来看，相比于传统地产企业，“非典型房企”华夏幸福的产业新城业务正在不断成为其营收的核心板块。
年报显示，华夏幸福2017年产业新城业务实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%。
而在收入占比上，产业新城业务收入的占比也由去年的32%上升到2017年的48%。“产业新城板块收入的占比提高，意味着华夏幸福正在距离产业园运营者的角色越来越近，反而越来越不是一家传统的地产企业。”
值得一提的是，不断增长的预收账款也是华夏幸福未来业绩转化的重要保障。
年报显示，截至2017年底，华夏幸福预收款项余额1324.76亿元，同比增长29.18%；“预收账款未来数年内通常会逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩，让公司业绩更有确定性。”上述接近华夏幸福人士表示。
良好的业绩也让华夏幸福有了凝结更大社会责任的能力。
2017年，华夏幸福纳税额达110亿元，创历史新高。而在响应上市公司股东分红政策大背景的情况下，华夏幸福还决定拟以去年底公司总股本29.55亿股为基数，向全体股东每10股派发现金股利9元(含税)，共计派发现金股利26.59亿元，这也意味着，现金分红占归属于上市公司股东的净利润30.29%。
资金面趋好
随着收入状况的向好，华夏幸福的资金面也间接获益，分析人士认为，这在当前地产的强调控周期下“实属难得”。
“现在大多数开发商的日子都不好过，限购限贷等政策严重遏制了购房需求。”一位央企系地产公司财务人员表示，“目前资金链状况是房企的一个考验。”
然而在华夏幸福身上，这种局面似乎较为乐观。
据年报披露，华夏幸福2017年底货币资金达681.05亿元，占总资产比18.12%。
“这样一个货币资金在规模以上房企中算是非常不错的。”北京一位地产行业分析师表示，“实际上当前保持一个好的资金状态也是房企一种明智的选择，因为一旦经济周期过去，开发商还要为地产牛市备战。”
其财务状况得到改善的另一指征则是其负债率的下降。
据年报披露，华夏幸福2017年底净负债率59.8%同比下降7个百分点，且货币资金减一年内到期债务后的净现金同比增加76亿元。
另一方面，其现金改善也在去年四季度表现的颇为明显。2017年四季度，公司经营活动产生的现金流量净额为62亿元。
“这说明华夏幸福的短期偿债能力进一步提升，中短期的信用状况正在不断向好。”上述分析师表示。
值得一提的是，华夏幸福也在通过更多资本市场融资手段来为资金面提供支撑。据年报披露，华夏幸福2017年融资成本较2016年的6.97%下降至5.98%，降幅比例达14%。
另据笔者统计，华夏幸福及子公司2017年内曾成功发行16亿元非公开发行公司债券，19亿元中期票据，60亿元超短期融资券，10亿元短期融资券及10亿美元境外债，利用了债券市场的低成本优势。
值得一提的是，PPP业务模式成为其融资的一大特点，2017年华夏幸福共落地三单PPP证券化项目，总规模41.06亿元。
在业内人士看来，PPP项目将在2018年-2020年更大规模开展，而华夏幸福通过其先期尝试和项目资源，也将间接获得更好的融资支持。
“PPP项目现在喊得多，做得少，但华夏幸福算是做的比较靠前而且比较扎实，这会让其早期积累一定的底层资产。”一位关注PPP项目的国有大行人士表示，“一旦能够证券化操作，也可以获得更加宽裕的资金，相当于融资路径被扩宽了。”
异地复制成功
占比高达48%的产业新城模式，无疑是华夏幸福在地产逆周期形势下保持高成长的“秘密武器”。
上述接近华夏幸福人士认为，2017年华夏幸福业绩的持续增长，显然受益于其具备较强的产业新城打造能力和产业新城模式异地复制步伐加快。
“华夏幸福在固安区域累积足够的产业园区经验后，一方面巩固京津冀地区的优势，另一方面则着力将产业新城模式推广进行异地复制。”上述接近华夏幸福人士表示。
事实上，华夏幸福已将原本成功推广于固安、大厂等京津冀地区的产业新城模式在数个大型城市群都有尝试与投入。
年报显示，2017年华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47%。
而这一增长背后恰恰是产业新城模式复制下的蛋——数据显示，非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。产业新城的“异地复制”也带动了非环京区域的销售，数据显示非京津冀区域销售额占比从上年的7%大幅提升至23%。
而据笔者获悉，嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地都开始贡献销售额。一位华夏幸福人士介绍称，以嘉善产业新城为标杆的(环)杭州区域和以来安产业新城为标杆的(环)南京区域分别以3年和2年的时间销售双双超百亿，仅用较短时间成为公司传统京津冀区域外新的业绩增长极。
项目的分布也能够佐证这一趋势。2017年，公司新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。
“非京津冀区域产业新城经过几年的耕耘，逐步从起步期过渡至发展期，入驻企业数及落地投资额快速增长，种种迹象纷纷宣告，华夏幸福已经进入了全国化布局的全新发展阶段。”上述接近华夏幸福人士表示。
而在业内人士看来，随着环一线、环二线城市圈未来建设的完善，华夏幸福有可能爆发出更强大的增长势能。
“一二线城市限购、房价高企，让环一线、环二线城市圈仍然会成为一些人生活、购房的选择之地。”一位关注城市产业发展的地产人士表示，“现在产业新城的问题是如何被带活起来，但到时人流量大了，机会自然也就有了。”
而在华夏幸福看来，产业经济模式将是带动实体经济更好更快发展的重要载体。
华夏幸福认为，产业新城是实体经济平台，需要与大批有情怀的企业共同搭建合作平台、共同推进全面合作、共同构建阳光环境，在投融资、产业新城、房地产、城市配套设施、产业发展、公共服务、规划咨询等各个领域全方位合作，集聚巨大新能量，为产业新城平台再升级提供新动能。
