中海规模与利润选择题
来源：北京商报
“加快规模增长”是贯穿中海2017年的关键词，最直接的体现就是拿地，而这一趋势已经延续到今年。中海日前公布的2月业绩预告显示，仅2月，中海新增土地储备273万平方米，应付的土地出让金约为147.36亿元。前两个月，中海共收得15宗土地，土地出让金达到260亿元。中海成为除了碧桂园、龙湖之外，拿地最积极的企业。“手中有粮、心中不慌”，对规模有着迫切希望的中海，以毫不手软的拿地来换取未来两年的增长动力，而以利润著长的中海，又将如何平衡利润与规模，也成为行业交给中海的一道考题。
追赶的脚步
曾经的三甲、如今已退出第一梯队的中海，正在加大油门行驶在急速赶超的道路上，即使它距离榜首已经渐行渐远。
3月8日，中海公布了2月业绩。期内，中海的合约物业销售金额约为164.93亿港元，相应的已售楼面面积约为88.23万平方米。至此，2018年1-2月，中海系列公司的累计合约物业销售约为423.17亿港元，同比增长22%，相应的累计已售楼面面积约为245.2万平方米，同比增长19%。
此外，中海还表示，于2018年2月28日，中国海外系列公司录得已认购物业销售约为264.92亿港元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。
从区域上来看，2月中海在华北、西部、华南地区销售额贡献最多，分别为55.23亿港元、33.66亿港元和19.28亿港元。
值得一提的是，去年大手笔拿地带来的效应暂时还未能显现在中海前两月的业绩上，反而中海依旧稳健，又或者可以成为较为保守的增速延续到了今年。
相比其他企业少则50%、多则100%的业绩增幅，中海地产在2017年则较为稳健。据中海地产发布的2017年销售业绩显示，中海连同其附属公司、合营公司及联营公司(统称中国海外系列公司)累计合约物业销售约为2320.69亿港元，累计销售面积约为1446.32万平方米，同比分别增长10.17%及10.88%。
“这个速度与同行业内对标房企相比则略显缓慢。尤其与榜首几家房企的增长幅度相比显得业绩平平，”一家地产研究机构人士指出，中海从去年至今的销售业绩仍可看做是对早先发展策略的“还债”。数年间，强调利润为先的中海在规模化上明显落后其他榜首房企。这个局面在中海新掌门人颜建国回归后开始有所转变，但去年斩获的土地资源转化成销售规模，中海还需要时间。
事实上，面对政策和市场的变化，渴望进取的中海仍面临压力。其中，去年9月企业业绩还曾出现较大波动。当月中海销售金额为206.81亿港元，相较于上年同期的427.9亿港元下降51.67%。2017年1-9月，中海累计合约物业销售约为1836.44亿港元，同比增长仅为7.1%。
强势的土地策略
虽然依旧保守，但中海追赶领跑者的机会并不渺茫。统计显示，2017年中海在土地市场上则一改低调风格，拿地数量大幅增长。统计显示，2017年新增土地76宗，总建筑面积1741万平方米，应占权益建筑面积1463万平方米，合计土地出让金约为951.2亿元。而2016年全年，中海仅买入18宗土地，新增土地储备为972万平方米。
具体来看，这76宗土地分布在北京、上海、天津、苏州、成都、厦门、郑州、长春、宁波、佛山等一二线城市以及热点三线城市。另一个值得关注的是，中海在2017年联合拿地比例攀升，占比达27.6%。
回顾过往，可以发现从2016年11月开始，中海的拿地风格已经大变，这始于中海领导班长更替、颜建国接任董事长，由此中海展现出了积极的一面。在2017年初更是提出全年1000亿元的拿地预算，为五年来的新高。截至去年底，实现951.2亿元的拿地金额，基本完成目标。
2018年伊始，中海在拿地上延续了去年的强势表现。统计显示，前两个月，中海共收得15宗土地，土地出让金达到260亿元。据中国指数 研究院发布的2018年前两月房企拿地统计显示，2018年1-2月品牌房企拿地榜单上，龙湖、碧桂园、中海位列三甲，而三家房企拿地金额均超过200亿元。
值得注意的是，中海新入土地除包括北上广一线城市，以及一二线城市周边区域外，还将开始介入以往绝少触及的南宁、柳州等三四线城市。
从中海拿地区域来分析，环渤海及长三角是重点关注区域。据机构统计的区域拿地排名显示，中海在全国重点区域拿地的Top 10排名中，有两次进入前列。其中在环渤海区域1-2月，中海以112亿元的拿地金额，排名各大房企在该区域内拿地的榜首。同时，在珠三角区域，中海1-2月拿地49亿元，排在区域榜单第四位。
土地方面，中海也加大了以收购方式取得土地资源。据中海披露的公告显示，今年2月，中海在深圳、北京、昆明、乌鲁木齐、沈阳、广州、重庆、武汉、西安和济南收购了11幅地块，应占楼面面积合共约273万平方米，其中三幅地块将会以合作模式发展。中海就相关土地收购应付的土地出让金约为147.36亿元。
规模还是利润
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，近年来，大中城市地价上涨明显。在招拍挂市场硬碰硬，对房企的资金实力要求极高，过去的中海往往避开如此公开拿地。此前中海借助央企的资源优势，发起多次大型公司并购，这也成为中海近来获取土地储备的主要方式。颜建国回归后，中海拿地方式显然有所变化，此前中海拿地略显保守，随着拿地节奏渐密，中海将驶入快车道。
另有业内人士分析，过去的一年里，万科、碧桂园、恒 大等龙头房企已经将销售高度抬到5000亿级，中海的销售还在2000亿级徘徊，同比增长仅有10.17%。若要追赶，企业势必需要牺牲部分利润以保证规模快速扩张。然而，利润是中海的“王牌”，在急切需要扩大的规模和引以为傲的利润率之间，中海又将如何平衡？
在谈到企业规模与利润的关系时，颜建国曾表示， 可供货值不充裕，导致了销售增长平缓，这是中海目前存在的问题。净利润是规模乘以利润率，当规模增长乏力之时，利润增长将进一步承压。事实上，这个逻辑在碧桂园、恒 大身上已经有所印证，房企们渴望实现规模与效益并重。
在2016年度业绩发布会上，颜建国曾称，中海对市场规划做出了一些修订，一些策略也会因变化的市场环境、状态做出相应调整，如在战略目标、组织架构、拿地方式、管控模式等方方面面进行优化。中海希望在规模与效益、机会与风险中做一些调整。
从中海2017年上半年的业绩看，中海在利润指标上依然具备优势，2017年中期，中海毛利率及净利率分别为30.5%及24.8%。这组让同行羡慕的数字来自于中海对于成本的控制力，这里包括低成本融资以及低成本的“三费”。另外，销售规模增长和快速回款也是手段之一。
不过，可以看见的是，加快拿地也让中海面临一些新问题。例如高溢价项目增多，如柳州地块溢价182%、1月竞得的北京大兴地块溢价42.39%、广州地块溢价50.15%、昆明地块溢价86%等。这对于严格控制成本的中海而言已是挑战；此外，下沉三四线城市拿地以及手握“限制性条件地块”，对毛利率的影响也需要企业权衡。
同策机构市场研究总监张宏伟(博客)表示，目前进入三四线城市可能存在一定风险。一线城市周边的三四线城市出台楼市调控政策较早，市场伴随周边一线城市回调已经进入调整期；非一线城市周边的三四线城市大部分已经经历了楼市热销的高峰期，甚至大部分城市已经出现阶段性楼市需求透支，市场有可能因为过去一年左右的透支而在2018年年中之后进入调整期。
