楼市慎言数据拐点 二三线城市不排除下跌可能
日前，国家统计局公布的1月份70个大中城市住宅销售价格数据引发广泛关注。
数据显示，2018年1月，一线城市新房价格同比由上涨转为下降。有分析人士认为，一线城市房价32个月以来首次出现同比负增长，从统计角度看有信号意义，后续二三线城市不排除下跌的可能。
究竟如何看待最新楼市价格数据所释放出的信号呢？
首先，一线城市价格稳中有降趋势符合消费者的实际感受，但对于价格趋势性变化的预期存在不同意见。
应当说，一线城市房价下行与市场的实际感受相同。2017年下半年，笔者的朋友曾于北京市丰台区购买二手房。据介绍，该小区房价从一年前的5.5万元/平方米的单价下跌至当前的4.7万元/平方米左右。
这样的例子并非孤例。与此前房价上涨阶段房地产中介打出的“月涨百万元”等夸张海报相比，“业主急售”、“降价30万元”等字眼在中介宣传和媒体报道中明显增多。
但是，热点城市的房价“降温”是多重因素促成的。其中，政策调控、贷款门槛提升与贷款难度增大等政策调节因素不可忽视。不少有意购房者或换房者进入观望期，市场预期分化为两大阵营：一方认为严控趋势短期不可逆转，一线城市价格将稳中趋降；另一方则认为部分刚需或改善型需求将在政策信号出现松动后“逆袭”。
如果仅仅观察最近一段时期一线城市楼市的价格变化趋势，针对地产的金融收紧政策的确是重要推手之一。结合中央租售并举政策的大力推动，租赁市场的发展将在一定程度上缓解刚需入市压力，并让部分改善型需求进入观望状态，一线城市的楼市或将迎来一个相对稳定的阶段。
其次，二三线城市楼市价格变化趋势并不完全受跟随效应影响。
对于二三线城市而言，过去一年经历了跟随一线城市补涨的阶段，大多数具有潜力的城市已完成了阶段性补涨。那么，补涨之后会不会跟跌呢？
一线城市房价出现负增长，的确对市场有一定震慑，短周期内或将对整个楼市形成示范效应。但是，房地产市场的影响因素众多，跟随效应不是决定性因素。
以陕西省西安市为例，从一年半之前的单价8000元/平方米能买到优质、高档、核心区位小区，到单价逼近2万元/平方米甚至更高的商品房市场，西安一年来的房价上涨逻辑不是单纯的“补涨”。
一方面，随着一线、重点二线城市政策趋紧，部分投资、投机性资金重新寻找标的城市，西安或成为部分资金的关注目标；另一方面，也是更为重要的原因在于，西安地区房价上涨有明显的追随“地铁”和“新兴产业聚集”趋势。与此同时，当地政府在引入浙商投资等方面加大力度，并推出了适应性的“人才政策”，鼓励符合特定条件的外来人口在当地购房，让地产发展与城市发展的逻辑形成一致。
因此，西安楼市的上涨不仅仅是资金流入，也有地铁改善民生、引入浙商优化营商环境的机遇期所激发的区域经济增长预期。实际上，中西部的安徽、广西、四川等地已经出现人口回流。这种非传统核心城市的发展本身将成为当地楼市最有力、最可靠的支撑。
再次，区域发展的阶段和战略侧重点不同或将成为决定性因素。
早在本轮楼市发展呈现“一线城市过热、三四线城市库存高企”的分化格局时，分类调控即成为政策的主导思想。经过一年多的政策引导和市场调节，一线城市房价降温、成交量趋缓，三四线城市的去库存目标已基本达成。除了少数发展相对滞后的地区外，各地基本实现了阶段化均衡状态。
应当看到，这一轮楼市价格调整既有政策引导之效，又符合区域发展规律。有业内专家表示，由于地产周期的中长期因素还是看人口，而一线城市及部分东南沿海城市城镇化率较高、潜在城镇化人口增量有限，因此，未来有待掘金的区域可能在国家重点战略支撑或形成特色发展优势、城镇化潜力待拓展的新一线、新二线城市。因此，区域发展的阶段和战略侧重点不同或将成为决定性因素。从全局而言，未来一段时间里，楼市或仍将保持相对平稳的态势，而区域间将因各自发展趋势而进一步分化。
这种差异化趋势符合市场规律，也是对以往过度依赖土地财政的地方政府的最佳提醒——实实在在的经济发展前景才是楼市乃至地方经济真正的“晴雨表”，而如何切实推动区域经济发展，是短期地方财政收益与中长期可持续发展的统一核心命题。
