上海楼市结构性变局： 郊环外供应跃升 高价地去化压力隐现
一线城市新房销售热度开年仍处在回落状态。国家统计局公布数据显示，1月，北京和深圳新房价格分别连续4个月和5个月同比下降；上海的新房价格最近5个月中，也有4个月同比下降；广州新房价格同比涨幅已收窄至3.7%。
上海在1月即重申了“坚持房地产市场调控不动摇、不松懈”。上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩指出，从2017年下半年开始，市场调控显效，出于政府对预售许可证的管理以及限价等原因，中高端楼盘要么不上市要么推迟上市，整体的一手房均价下降不少。
这也与上海市整体楼市供应趋势有关。统计显示，1月以来成交多集中在崇明、奉贤等远郊区域，项目成交均价集中在3万元/平方米以内。据分析，上海前两年上市的楼盘有1/3是最近2-3年拿的土地，还有1/3是更前期的土地，剩下1/3则是非招拍挂渠道获取的土地。
郊环外供应增加
综合第三方数据来看，春节之后，上海市场供应量将持续上升，郊环外新盘开售数量增加，这对楼市均价水平也产生影响。2017年12月，上海市新房销售均价4.9万元/平方米，而进入2018年，由于郊环外楼盘成交成为主力，均价持续徘徊在3万元/平方米左右。
泰禾集团华东区域副总经理鄂宇认为，上海楼市的供应结构已经改变，即便3月份有价格稍高的万科、融创新盘入市，全市均价也不会超过4.9万元/平方米。
中原地产提供的数据显示，上海2月只有5个项目有成交纪录，成交均价大部分集中在3万元/平方米以内。其中泰禾位于崇明长兴岛的大城小院项目知名度最高，但网签数量只有6套。
这是网签受限的影响。鄂宇透露，泰禾大城小院的整体去化率达90%左右。两次开盘中第一次开盘去化率100%，第二次约为85%。
事实上，近期上市的项目可供应货量不算少。2月，泰禾大城小院南区可售套数422套，总建筑面积4万平方米，按照2.7万元/平方米算，这个项目可为泰禾带来10亿元销售收入。另外多个交环外项目可售套数总和也有812套，总建筑面积7.7万平方米。
土地市场伏笔
相比2017年12月份的市场供应，今年的外交环楼盘明显增加了。按照房企开发周期与项目入市时间倒推，2016年的上海土地市场为此埋下了伏笔。
2016年是房企迈向全国化市场的元年，不少房企重金布局上海，尤其是虹桥商务区。此前，虹桥商务区管委会副主任陈伟利曾对21世纪经济报道记者指出，不少房企将进驻虹桥商务区看作是布局长三角的一个战略部署。
据了解，上海市已斥资100亿建设虹桥商务区内的20个基础设施项目和功能性项目，位于虹桥商务区西侧的国家会展中心已由商务部和上海市政府共投资150亿建设完成。
各大房企纷纷入驻上海西部大虹桥板块。比如，正荣地产2016年在上海拿了7块地，主要分布于虹桥、金山等较偏远板块，也希望通过规模开发实现成本与盈利的最优配置。
据21世纪经济报道记者不完全统计，2016年以来重仓上海的房企，均有超过6个以上项目储备。外来房企切入上海市场多以大虹桥板块的青浦、赵巷、徐泾为主。
同策咨询研究中心一份报告显示，按照2016年土地成交结构来看，上海普通住宅内环内只占1%，内外环占比1%，外环外占比19%。大虹桥板块这种外环外区域显然是去化重点。
某房企也曾对虹桥商务区做过深入研究，认为需要一个培育期，真正价值的体现可能还要5-10年，但由于短期内同质产品集中上市，开发企业销售及现金流压力颇大，因此虹桥商务区更适合资金实力雄厚、资金成本低廉的外资或境外开发企业。
实际上，出于资金周转的考虑，房企这几年杠杆运用也比较多，例如虹桥万科中心2014年以16.51亿元出售90%股权。
2016年房企在郊环外拿的高价地，终将化作2018年的可售货值。不过，今天的上海市场已不允许房企在郊环外开出高价盘，以2月表现来看，突破去年12月的4.9万元均价都已很难。
融创上海集团公司彼时在上海布局的住宅产品总价段基本在1000万以上，针对的主要是高端改善客户。一名资深人士透露，在市场低迷时，出于财务数据的考虑，上市公司拿着货值在手上，对于后续融资与财务报表等，会有一定优势。因此在资金链尚未紧张到要断裂的状态下，大部分上市房企目前仍不愿意降价卖房。但经过2017年的市场调控，上海房企与市场博弈的筹码已越来越少，如何提升项目盈利能力才是重中之重。
