土地制度改革三大看点：对农民更公平
政府将不再是居住用地唯一供应者、农村宅基地“三权分置”——全国国土资源工作会议释放两大信号，呼应的是推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，本质是在城乡融合新时代，土地资源要配置更公平、利用更有效、住有所居更周到。
对农民更公平：无法再拖延的行动
对需求方而言，货比三家最好。单一供应主体，不如多主体公平。改变政府作为居住用地唯一供应者，就是这个理儿。
实事求是地说，政府作为居住用地唯一供应者，可以集中力量办大事，我国经济突飞猛进，政府主导土地供应功不可没。
“改革开放以来，我国发挥土地制度特有优势，有力推动了工业化、城镇化进程。”国土资源部部长姜大明说，但土地增值收益用于“三农”不足，建设用地指标安排重城轻乡问题很突出。
农村土地城镇化，只有政府征地“华山一条路”，农地转为建设用地的差价主要由各级政府支配。据国务院发展研究中心农村部计算，这一差价约在30万亿元左右，其中仅二三成用于“三农”。城镇化中的土地增值收益，“取之于乡、用之于城”。
“现在已经到了将土地增值收益、资源配置更多投向‘三农’的时候了。”姜大明说，必须坚决破除土地收益用于‘三农’的制度障碍，切实解决乡村建设发展的用地制约。
土地征收制度在保障我国工业化、城镇化对建设用地的需求方面作出了历史性贡献。“但在实践中也暴露出一系列突出问题。这既与现行法律法规执行不到位有关，也与征地范围过宽、征地补偿标准偏低、安置方式单一、社会保障不足等有关。征地引发的问题，核心是利益，根子在制度，出路在改革。”姜大明说。
近日全国人大常委会通过授权，同意“三块地”改革试点延期一年，分两步把试点内容拓展到全面覆盖、统筹推进、深度融合的新阶段。统筹农村集体经营性建设用地入市盘活利用闲置农房和宅基地，统筹缩小征地范围与农村集体经营性建设用地入市。
“三权分置”将使天量闲置宅基地和农房得以盘活，“农地入市”来源充实，政府征地将有替代选项。意义怎么说都不为过。
江西省余江县副县长蔡国华用盘活、赋权、用活来总结“三块地”改革试点，就是农民能够“有地卖”“可以卖”“卖的好”。“通过开展房地一体的不动产登记，有效保障了农民合法宅基地权益。对一户多宅和超面积实现有偿使用，实行宅基地在全县范围流转、出租，开展农房抵押贷款等，增加了农民财产性收入，提升了宅基地资产价值。目前开展农房抵押贷款29户，发放贷款277万元。”
农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等、集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一等问题已经成为统筹城乡发展的制度性障碍，非破除不可。国土资源部确定，到2020年，城乡统一的建设用地市场基本建立，兼顾国家、集体、个人的资源收益分配机制基本形成，土地增值收益投向“三农”力度明显加大，区域城乡资源要素配置更加公平。
珍爱这土地：效率的“倒逼”
人是活的，地是死的，空心村大量存在，宅基地及农房闲置以天量计，却无法变现……这既不公平，也没有效率，在人多地少国情下，更难以为继。同时随着我国产业转型升级，加快“去产能”，粗放型扩张之下的城市，闲置用地存量惊人。
为此，国家实施建设用地总量和强度双控行动。“十二五”时期，全国单位国内生产总值建设用地下降24.2%，单位固定资产投资建设用地下降58.4%。
今后只有从紧，不可放松。国土资源部确定，到2020年城乡人均建设用地面积持续下降，单位生产总值建设用地使用面积比2016年下降20%。国土资源部、农业部已在全国划定永久基本农田15.5亿亩，城市周边永久基本农田保护比例由45%上升到65%，与生态保护红线，城市开发边界共同构成城市生态保护屏障。
用姜大明的话来说，这不是“红飘带”，而是红色高压线。城市“摊大饼”已不可能，大规模征地时代一去不复返。面向存量的多主体供地，是“倒逼”出来的。
“浙江目前的短板在农村，而村庄建设的无序在于农房建设的无序，农村宅基地普遍存在着管地不管天、管批不管建、管增不管减的问题，杭州农村人口在不断下降，而新增建设用地却在不断增加，原因就在于宅基地所有权没有行使好。宅基地获得者在城市买了房，农村宅基地却没有退出，宅基地的继承权没有明确，亟须进行规范。同时要放活使用权，对宅基地进行减量化、有序管理。”浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说。
“目前城市住房用地供应单一，主要是公开招拍挂出让。下一步，要探索多种方式供应，如协议出让、行政划拨等，而核心则是要厘清分类，依据保障类、市场类、常租型进行供应，要探索住宅多结构形式供应。而非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。”谢建华说。
姜大明说：“一方面，经过长期大规模、高强度开发，我国资源环境约束日益加剧，一些地方资源环境承载力达到甚至超过极限，依赖增加资源投入保障发展已经难以为继，提升资源供给质量势在必行；另一方面，长期外延扩张和粗放利用积累了庞大存量资源，盘活利用潜力很大，近年来各地创造了不少有益经验，实践证明，更多依靠提升资源利用效率促进高质量发展切实可行。”
租购并举：租对购的影响间接、长远
多主体供给、多渠道保障、租购并举“三位一体”。土地制度改革最后要落到住房制度上，这是广大市民关心的。
刚刚作别的2017年，被称为“租赁元年”。这一年，国家层面上支持租房市场的政策持续出炉，各路资本抢滩长租公寓市场，集体土地建租赁房试点在人口净流入大中城市铺开。
在“房住不炒”原则下，我国住房政策新改变，关键是供地政策与供地方式改革，直接指向精准：主要围绕租赁房用地保障做文章，办法包括盘活城区存量土地，增加租赁住房用地供应；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变在新建商品住房项目中配建租赁住房；在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
“这些政策能否解决租赁住房的土地供应，实质上取决于土地制度改革的进展。”中国人民大学经济学院教授刘守英说，首先，要堵住住房资产价格过快上涨和泡沫化通道，从根源上防范住房成为投资甚至投机品。堵住政府以地生财和以地融资，调整建设用地结构，增加住宅用地供应与有效的住房供给。其次，要在住房的居住属性和投资属性之间建立防火墙。再次，通过“三个允许”多途径、多主体解决住房保障。允许城市规划区内的集体建设用地入市建设和提供租赁房，但不得盖商品房出售；允许将各类主体利用存量用地和旧厂房、旧物业在符合规划审批条件的前提下改造成租赁房；允许通过住房合作社盖房解决居住，享有共有产权。最后，将居住权平等纳入破除城乡二元制度改革框架。
他说，租赁住房的供给增加和质量提升，可以缓解租赁房市场与商品房市场的同步振荡。但同时也要防止对这一转向的片面理解和误导：“今后没有商品房了，主要靠租赁房了。”正确的观点是，今后解决“住有所居”主要是三个途径：市场化的商品住房，政策性的保障性住房，租赁住房。租赁住房成为解决难以靠市场买房解决居住问题群体的重要途径。“上海对此的表述非常清楚，即商品住房供应稳中有升，保障性住房确保供应，租赁住房供应大幅增加；在十三五期间租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数的60%以上。”
