《防水名人堂》当代置业:演绎房企精细化工程样本_新浪地产网

《防水名人堂》当代置业:演绎房企精细化工程样本

提要:2018开年,由新浪地产、优采、中国建筑防水协会主办,宏源防水承办的《防水名人堂》走进房企当代置业,专访总裁助理、五个三工作中心总经理杨光。从开发商角度探讨如何提升工程质量、防水质量?如何从招采阶段为防水把关?看当代置业在长期实践中,摸索出一套精细化管理流程,成为房企保证工程质量的样本。

  在刚刚过去的2017年,对建筑行业来说是质量年。

  十九大报告提出,坚持“质量第一”、建设“质量强国”,充分体现了党和国家对质量工作的重视。国务院办公厅印发《关于促进建筑业持续健康发展的意见》,明确要全面提升工程质量,大幅度减少工程领域的常见质量问题。

  2018开年,由新浪地产(微博)、优采、中国建筑防水协会主办,宏源防水承办的《防水名人堂》走进房企当代置业,专访总裁助理、五个三工作中心总经理杨光。从开发商角度探讨如何提升工程质量、防水质量?如何从招采阶段为防水把关?看当代置业在长期实践中,摸索出一套精细化管理流程,成为房企保证工程质量的样本。

  进入楼市下半场,房企更多的意识到房地产的根本在于实现“住有所居”,让房子回归其居住属性,关注产品的人性化探索。因此,建筑质量和品质人居成为市场的指标。在过去房地产发展的十几年中,当代置业一直以房屋居住属性为核心,潜心研究“绿色科技地产”,通过不断完善和创新建筑工程管理、设备与技术来回应中国现代居住对于健康舒适性和绿色节能居住体验极致化的要求。

  标准化图集是当代置业质量管控的参照指标

  当代置业对未来人居生活需求的洞见,正是在工程质量的基础上不断做“加法”。在当代置业,设计、工程、五个三(成本和采购)这三个生产部门与建筑质量有直接的关系,杨光介绍,深化节点设计,从材料、供应商的选择上严格把关,然后强化施工过程中的质量管控是保证建筑质量的主要措施。不论是现场的巡检还是项目工程人员在现场监察,包括施工组织、施工技术节点,样板间监督检查等各方面。工程质量最终会反应在工程验收上,这是所有环节发力确保项目最终的质量过关。

  杨光强调说:“保证工程质量是一个系统工程,不单单是防水。对于整个工程项目来说,每个品类,每个部分要有一套行之有效的体系和流程。”

  在建筑质量安全方面,建筑防水的重要性仅次于结构。防水行业有3个“65%”和2个“80%”,暨65%的新房存在渗漏(1~2年之内),65%的房屋质量投诉与渗漏有关,65%的房屋6~8年防水失效全面翻新,80%以上的地铁、隧道及市政工程因砼开裂渗漏,80%剧场、体育场馆等大型公共设施都出现过渗漏事故。

  防水在整个建安成本投入里占比很小,毛坯到精装房大约占1%-3%,但是存在的质量问题却很多。不管是顶层的屋面的渗漏还是南方雨水多的地方外窗、外墙的渗漏,包括地下室的渗漏,这些都是在质量管控过程中投诉点最多的地方。而当代置业在多年的项目实践中已经形成了一套行之有效的体系——标准化。流程固化、标准清晰,并全流程监督。杨光表示,集团通过物业、施工过程中问题解决办法的收集汇总,专家和集团技术大咖的技术指导,战略合作伙伴的建议,包括在材料部品库里面有关于屋面、底板等关键部位的施工节点样品。在过程中慢慢的积累起来,形成了当代置业标准化。

  当代置业在防水的施工与应用都遵循当代节能防渗漏标准化施工图集。这本图集可谓是当代防水施工“宝典”。它用来指导包括招标过程,现场中标单位做样板的节点,现场施工全过程,过程中的检查、巡检。对所以环节的要求都在标准化的施工图集上有所体现。

  防水做不好是谁的问题?

  在房地产行业,防水工程质量问题常常被归结到成本上。

  杨光道出了防水采购的真谛——合适才是王道。“对于采购来说,并不是成本投入的越多,渗漏控制的越好,但是成本不投入,肯定不行。”只有投入的成本与相关的技术节点吻合,选择适合这个节点部位的材料,选择这类节点所对应的相关技术节点要求、施工工艺的要求,这样才能达到更好的防水效果。

  采购是杨光负责的五个三工作中心的主要工作之一,他介绍:“在图集里面规定了相应的技术、施工工艺、材料选择。当代置业要求设计院按照标准化的施工图集来进行施工图设计。招标的过程同样按照图集的要求进行前期招标文件的组成部分,每个节点的材料选择和施工要求都有明确的说明。投标过程中,投标单位已经很清楚的了解了当代置业对于防水节点的技术要求。所以也便于在中标之后,对于所有的节点的落地情况,包括后期工程过程中的巡检,包括防水施工过程中的每一步的要求等等,一步步的实现当代置业对于防水的整体质量要求。”

  也有人把防水问题归结到低价中标上。

  杨光表达了个人观点:合理范围内追求最低价的中标是国际性的做法,对于一个企业,追求更高的利润点也无可厚非。但在招标过程中如何做?是要有标准的。

  第一、要把投标的合作伙伴放在同一个平台上,至少他在规模、品牌等方面实力相当。在这样的竞争情况下,再去探讨低价中标。所以当代置业经过市场调研,从最前端的采购的策划、方案去决定投标单位能否进入到投标候选人的阶段。 

  第二点,当代置业的招标过程中会有一个控制价。基于历史的采购情况,成本部,造价咨询部门的市场调研会制定每个招标的控制价格。低于控制价,会找投标单位进行商谈。如果没有合理的解释,将会以不合格的价格进行废标处理。

  采购与管理当代置业防水要诀

  当代置业2018年的战略采购刚刚启动,防水就在第一批的战略采购里。供应商的选择是多方面的。当代置业在多年的供应商建设中,积累了一批合作好的战略合作伙伴,相互比较熟悉,尤其是过程中对于施工图集也要求清楚,配合更默契与熟练。

  另外,新的供应商进入当代置业的供方库,相对比较谨慎,经过供应商的信息录入、考察等等一系列的调查之后才可以进入到采购备选行列之中。杨光介绍:

  在材料与供应商的选择上,

  首先,企业生产能力,加工的设备的完整性,施工加工生产的工艺要求,工厂工序安排等等; 

  其次,产品的材质与类型,因为现在防水卷材有sbs、自粘等很多种,施工图集要求相对于的产品;

  再次,整个厂区的规模,企业的品牌影响力。

  最后,要看企业和其他地产商的合作情况,是否是战略合作,是否有工程案例

  防水是系统工程,除了保证质量合格的产品,提高对防水系统质量的把控,做好项目防水施工及后期维护多方面的管理也不可或缺。当代置业防水的采购是施工带材料,即包工包料。也因此防水成为当代置业最早进行战略采购的品类。这就方便了采购后,所有环节的顺利进行。

  对于材料

  在多年合作过程中,战略合作伙伴间已建立起了信任的基础。

  当代置业的发展速度加快,全国的布局,这个过程中势必会存在一些新进入地区的合作伙伴的服务和管理能否跟上?我们会对厂家进行出货清单的对比,可以查出来项目现场材料的来源。

  还有对材料的把控。材料进场经过现场工程师的检查,比如材料部品,样品进到材料库里面,集团的工程管理中心对于现场的材料检查,活着随机到项目上抽检材料,拿到集团指定的材料检测的单位,进行材料的检查。

  对于施工

  防水进场一定是以上一个工序的交接为起始点,总包把这个面做完,符合要求,材料防水单位才可以接这个工作面,之后所有的质量的控制都由防水单位负责,就不存在相互交叉的扯皮的事情。

  项目施工工艺要通过过程管控,工艺流程、构造要求、操作要点和做法要求在标准化图集里都有明确的说明。这些工人即便之前没有做过,我们也要求样板先行,保证施工工艺的所有的节点要求的落地。

  后记:本期名人堂的采访是在当代置业“绿色科技全产业链信息云平台”会议室进行,现场大屏幕可以看到当代置业全国项目的运营情况及数据。智能化和大数据让人一目了然的看清楚当代的产品优势和竞争力。而技术上的不断打磨是修行,造就了当代的匠人精神。

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