严厉调控下，为何商品房销售创新高？
还有几天就要公布去年全国房地产统计数据了。没有任何悬念，2017年商品房销售要创下新的纪录。
根据国家统计局数据，2017年1-11月份，全国商品房销售面积146568万平方米，商品房销售额115481亿元。据往年12月数据推算，2017年全年全国商品房销售面积将达16亿平方米，商品房销售额将达13万亿元。均为历史新高。
虽然上市房企尚未全部公布全年销售数据，但从机构榜单看，2017年仍然是房地产“大年”。据克而瑞数据，三家龙头房企销售额超过5000亿元，3家企业超过3000亿，千亿房企数量达17家。TOP10房企集中度达24.1%，TOP 30房企集中度近40%。TOP 100房企集中度达55.5%，增幅达10.7个百分点。也是历史新高。
不必赘述，2017年房地产调控的力度和广度也超越以往，限购限贷限售限价在一二线城市普遍实行，甚至少数三线城市也已加入。截至2017年12月底，全国有90个地级以上城市和35个县市出台了调控政策。
各城市设置了诸多价格上限的土地市场，依然保持相当高的热度。全国主要城市土地成交总额再创纪录。据中原地产研究中心统计，北京土地市场2017年总体成交额达2795.6亿元，为历史新高。
那么，问题来了，为何在空前严厉的调控背景下，无论是全国商品房销售面积、销售额，还是TOP 100房企销售总额，以及主要城市土地成交额，均创下新的历史纪录？
其实，城市之间，成交差异明显。一线城市商品房成交面积大幅下降，少则同比减少30%，多则腰斩。主要是因为这几个城市调控最为严厉。过去占据较大比例的商办项目，去年3月新的调控政策出台后，几近零成交。
由于不少热点城市都承诺2017年房价不超过2016年10月水平，高价项目预售证的管控就成为必备手段，客观上减少了供应。据说，个别城市符合上市条件而未能如期取得预售证的可售房源货值达6000亿元。这必然会直接影响成交量。
我个人认为，2017年新增成交量主要来自二线非热点城市和三四线城市。这些城市，有些也出台了调控措施，但与一二线热点城市相比，没那么严厉。从城市数量看，全国600多个城市，根据前述机构统计，实行调控的城市110个左右，也就是说，大多数城市并没有调控。
这么说，并不是呼吁这些城市也调控，根据因城施策的原则，具体调控的主动权掌握在当地城市手里。顺便说一句，为了增加调控的精准度，已实施调控的城市还可以进行微调。比如前几天兰州市取消偏远城区的限购，但增加了限售的手段，即是此做法。舆论据此断定兰州放松调控的说法，完全是误解。我相信2018年各地还远未到放松调控的时候。
咱们国家幅员广阔，就住房消费而言，有着巨大的市场纵深，一二线热点城市下滑的成交量，这个空间被二线非热点城市和三四城市增长的成交量补位还绰绰有余。简单加减运算，其中的余额就是历史新高的增加部分。
一般市场规律，其他因子基本稳定的情况下，量的增长，会导致价的上涨。何况，还有新的因素推动上述非热点城市的价格上行。
如你所知，三四线城市在2017年仍以去库存为政策主基调。有些库存较大的城市，沿用了2016年以来的鼓励基本住房消费政策，比如补贴。我们老家的小城市买房就有补贴。前不久一位老乡还兴致勃勃地告诉我，2016年初买的房子现在的涨幅已逾30%。
这位老乡常住上海。也就是说，相对于我们老家，属于外来需求。而强劲的外来需求，不仅是拉动三四线城市商品房成交增长的重要力量，也是推动这些城市住房价格上行的重要力量。凡是对三四线城市房地产市场略有了解的朋友都知道，当地需求是有限的，既不足以短时间内去化库存，也不足以带动价格大涨。
如果说本地需求以刚性需求和改善性需求为主，那么，外来需求则是以投资需求为主。而外来需求主要是从限购严格的一二线热点城市溢出而来的。虽然外来需求有助于三四线城市去库存，但客观上也将其价格抬升到一个更高的档位。
我个人认为，经过2016年下半年以及2017年的消化，三四线城市的去库存目标已接近完成。下一阶段，是否要实施调控，固然应由当地政府决定，但为了防止外来需求过度涌入，从而稳定住来之不易的去库存成果，也是值得各地时刻注意的。
至于市场层面，虽然颇有一些房企过去两年在三四线城市收获颇丰，但我郑重提醒，那些准备在经济活力不够强劲的城市加大开发投资的企业务必要慎重，毕竟这些城市的市场容量远远小于一二线城市。倘若造成新的较大库存，对当地市场的伤害又要好几年才能修复。
