兰州楼市限购松绑背后:土地出让金腰斩_新浪地产网

兰州楼市限购松绑背后:土地出让金腰斩

提要:1月5日晚间,兰州市住房保障和房产管理局联合兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,释放了明确的限购松绑信息。

 文章来源:经济观察报

兰州楼市限购松绑背后:<a href=土地出让金腰斩" src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/5/59/591bb84bb0314d1cfee5f6e27e8d8479.jpg?imageView&thumbnail=550x0" />

  (兰州大部分楼盘集中在城关、七里河和安宁三区 田国宝/摄)

  1月7日上午10点,虽然阳光明媚,但兰州市气温仍保持在零下10℃左右,从中川机场沿着黄河北岸到达市区,满眼寒冬萧瑟。进入安宁区之后,新建楼盘渐渐多了起来,从1月8日起,兰州市新的楼市调控政策将正式生效。

  1月5日晚间,兰州市住房保障和房产管理局联合兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,释放了明确的限购松绑信息:

  第一,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

  第二,城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

  兰州市本地房企一位营销负责人分析,这次限购政策调整,威力最大的是非本地户籍取消社保或个税要求,兰州每年有20多万大学生毕业,此外还有大量做小买卖的外地人,限购调整后,这部分群体需求会释放出来。此外,从区域上看,对九州开发区会产生较大带动作用,“兰州市区地形是从西北到东南狭长分布,依次是西固、安宁、七里河和城关,九州位于城关的正北,过了黄河不远就是九州,碧桂园、恒 大等大开发商都在那边有项目。”

  松绑前夕的兰州楼市

  保利领秀山项目位于安宁区北部的大青山附近,总占地面积3500亩,计划分8年完成开发,是一个“平山填沟”而成的项目,房产开发之外,保利还承担附近道路、学校、桥梁等基础设施的建设。

  项目从2015年开盘销售,目前在售的为第四期。

  项目销售员说,目前精装修房价为7000元/平方米左右,“刚开盘时,价格是4500元/平方米左右,现在高层均价是5800元/平方米,这是毛坯的价格,不过目前全部为精装修销售,所以价格贵了一些。”

  上述本地房企营销负责人表示,兰州市经过2017年4月、8月两次限购,监管机构对备案价管理较为严格,为了在备案价的基础上增加利润,兰州很多项目从毛坯房改为精装房销售。

  其所负责的项目也位于安宁区,目前还没正式开盘,处于认购状态,均价为8500元/平方米左右,交5万元就可以获得认购资格,“我们这个项目,说实话毛坯利润也就1000多元/平方米,如果加上精装修,起码能卖到11000元-12000元/平方米,其实装修成本也就七八百元/平方米。”

  毛坯改精装销售已是兰州楼市的普遍操作策略,保利、中海和恒 大的多个项目皆是如此。

  上述人士介绍,兰州房价最高的是城关区,一些别墅项目最高单价接近3万元/平方米,大部分项目也超过1万元/平方米;

  其次是七里河区和安宁区,处于中心区域的房价普遍迈过万元大关,一些近郊的项目也达到8000元/平方米。

  九州、榆中、高新区、经济区房价普遍在6000元-8000元/平方米;

  其他包括兰州新区在内的远郊区,房价普遍在4000元-6000元/平方米。

  该人士估算,2016年兰州房价整体上涨了1600元/平方米左右,2017年上涨800元/平方米左右,虽然还在上涨,但涨幅收窄。

  从成交看,2017年4月限购后成交下滑严重,5月开始回暖并在6月达到最高点,7月又开始下滑,到10月已经下滑至3月份以来最低点,“如果剔除回迁户的需求,真正商品房成交很差,城关、七里河和安宁还可以,其他都不行。”

  限购松绑背后

  1月7日是周末,但兰州各个项目售楼处看房的人并不多,记者走访安宁区、城关区几个楼盘时,每个楼盘的看房人数都是个位,“限购以后一直都比较冷清,很多人即使有工作,但不一定有社保和个税。”葳廉公馆一位销售人员说。

  兰州市房管局数据显示,2017年1-2月,全市均价为7374元,5月上涨至8108元,此后一路下滑至7月的6588元,最新的11月销售均价为7122元。而二手房均价已经超过万元。

  从兰州市统计局公布的数据来看,2017年前11个月,兰州市销售面积为680.65万平方米,与2016年全年883.93万平方米的销售面积相比仍有不少差距;销售金额分别为506.58亿元和570.31亿元;待售面积从2016年12月底的237.23万平方米降至2017年11月底的217.35万平方米。

  2017年前11个月,兰州房地产投资虽然超过2016年全年,施工面积也一直在持续增长,但新开工面积764.64万平方米与2016年全年881.52万平方米相比差距较大,而2017年前11个月的竣工面积仅为2016年全年的1/3左右。

  住房贷款增长更能反映兰州楼市实际状况,2017年前11个月,兰州个人住房贷款总量为1230.02亿元,但其中从2017年5月份到10月份只增加了3亿元的个人住房贷款。

  更重要的是,开发商拿地热情不再。上述人士介绍,“2017年土地流拍得多,安宁土地是零成交。”

  房天下统计数据显示,2015年兰州土地成交面积920万平方米、成交金额125.24亿元;2016年土地成交面积减少至430万平方米,但成交金额达到124.89亿元,土地单价飙升。

  与前两年相比,2017年兰州市土地市场可谓“惨淡”,2017年,兰州市共成交242.59万平方米土地,成交金额仅为66.68亿元,相比前两年几近腰斩。

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