房企掘金存量房谋求通吃上下游 物业和装修机遇凸显
来源：中国证券报
?近日，房地产行业多家上市公司加大纵向整合力度，加强产业链上下游整合布局。业内人士表示，住房市场进入存量房为主的新常态，通过发展住房租赁市场、鼓励长租公寓发展等措施，盘活存量房市场，成为楼市整体发展的重要趋势。与存量房相关的运维服务、存量资产价值再造等配套设施行业迎来巨大的市场机会，其中物业和装修行业尤其突出。
物业和装修行业机遇凸显
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，对于北上广深等一线城市和热门二线城市而言，存量房市场的转变趋势更为突出。与存量房相关的运维服务、存量资产价值再造等配套设施行业迎来巨大的市场机会。其中，物业和装修行业尤其突出，主要原因是，存量房要想再次进入流通市场，需要再装修和再包装，在增加居住功能的同时，也增加了居住的价值。
中国证券报记者近日采访了一位万科物业的区域负责人。该负责人表示，目前，大型地产公司都配备物业公司，比如万科、绿城、碧桂园、保利、金地、龙湖等。但整个行业尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。整个《2017中国物业服务百强企业名单》所涉及的全部物业公司，合计市场占有率不到30%。虽然目前物业管理公司数量很多，但市场呈现完全竞争状态，集中度不够，未来可提升空间很大。
“新开工的项目，通常会使用自有品牌的物业公司。目前物业行业空间仍很大，好的物业服务有助于地产公司进行销售，因此各家地产公司都比较重视。”该负责人表示。
国海证券研报显示，基于相对保守的测算，预计2021年国内物业服务市场规模将达到9481亿元，2030年将达到1.35万亿元，相比当前行业规模存在两倍以上的成长空间。随着行业的加速整合，拥有优秀品牌且具备持续扩张能力的龙头公司将享受行业成长及市场份额扩张的双重成长红利，龙头公司市值规模有望接近1000亿元。若考虑基于社区的多元化业务延伸，市值空间更加值得期待。
与此同时，在盘活楼市存量资源，加强上下游整合的总体趋势下，相关市场发展的配套措施建设仍然不完善，楼市总体仍呈现增量和存量之间资源分配不均的相关矛盾。
中国房地产业协会名誉会长宋春华表示，资源分配不均是普遍现象，特别是租购之间的不平衡。原来是增量型的发展，对存量和租赁不够重视，目前这一情况开始转变。以长租房为例，在长租房受追捧的同时，需求端对长租房的期许也日益增多。为了更好地解决租赁权益问题，现在提倡“租购同权”，解决租房户在落户、医疗、子女入学等方面享受与拥有房屋同样的权利和服务。
各方加速布局租赁市场
住房租赁市场作为住房存量市场重要一环，近日也成为多家企业着重布局的方向。金螳螂日前公告称，与子公司精装科技和中天集团签署《合作协议》，拟设立合资公司共同发展长租公寓市场。而保利地产、龙湖地产等房企也于近日通过发行类REITs产品和专项公司债券用以推动旗下租赁住房项目发展。
\*ST松江日前公告，公司子公司天津松江置地有限公司将部分房屋委托天津泊寓经营管理，天津泊寓受托经营的该项目用途为长租公寓，项目总建筑面积为11969.22平米，合作经营期限为240个月。而天津泊寓是龙湖地产在天津开发的长租公寓品牌。
孔丹对中国证券报记者表示，住房市场在进入存量房为主的新常态，通过发展住房租赁市场、鼓励长租公寓发展等措施，盘活存量房市场，成为楼市整体发展的重要趋势。
2018年第一周，上海、南昌、成都、芜湖等多地也出台发展住房租赁市场的新措施。1月7日，南昌市2018年政府工作报告称，将完善土地、税收、金融等措施，建立健全房地产发展长效机制，大力发展住房租赁市场，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。1月5日，上海召开促进房地产市场健康发展联席会议称，2018年上海将着力推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度，到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。
此前，成都市发布加快发展和规范管理住房租赁市场的意见，从部门联动管理和权责划分、租赁房源的规范、合同管理备案等方面做了具体规定。安徽省芜湖市也于1月2日发布《芜湖市人民政府关于进一步加强房地产市场监督促进房地产市场平稳健康发展的意见》称，引导有条件的房地产开发企业，与专业化住房租赁企业合作，建立“开发+租赁+销售”的多样化运营模式，发展住房租赁业务。
发展住房租赁市场，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，已成为多地出台楼市调控政策的“标配”。以上海为例，数据显示，2017年，上海已推出租赁住房用地29块，累计土地出让面积达79.69公顷、建筑面积181.26万平方米。上海市称，下一步，上海将建立全市统一的住房租赁公共服务平台，健全市区两级住房租赁服务中心，线上线下联动，数据共建共通共享。
2017年以来，多地加速出台有关住房租赁市场的扶持政策。据统计，全国已有近60个城市发布了有关住房租赁的政策措施。
上下游深度整合频现
东易日盛1月4日公告称，公司收到股东天津晨鑫、万科链家的通知，拟通过大宗交易系统，向公司控股股东、实际控制人陈辉、杨劲购买其各自持有的公司无限售条件流通股140万股，共计280万股，占公司总股本的1.07%，交易价格为21.38元/股。
此前，东易日盛披露非公开发行股票情况报告，天津晨鑫、万科链家分别以1.7亿元、7000万元获配此次全部非公开发行股份，发行价格24.98元/股，募集总额约2.4亿元。天眼查显示，天津晨鑫为链家信息技术有限公司的全资子公司，万科链家系北京万科企业与北京链家房地产经纪等共同出资设立。其中，北京万科企业持有万科链家50%股权。业内人士称，房地产市场各产业链条纵向整合，有助于上述多方在项目开发、销售等方面形成合力，提升各自在房地产市场的竞争力。
而根据天眼查显示，链家地产此前变更了工商信息，此前参与投资的融创中国董事长孙宏斌、万科副总裁刘肖进入董事会。并与万科在北京成立了一家名为“万链”的家装公司，积极拓展家装业务。
近来，多家房地产产业链相关公司也纷纷在资本市场、整合上下游等方面加强布局。昆百大A日前发布公告称，公司拟以发行股份及支付现金的方式购买我爱我家84.44%的股权，合计支付对价55.31亿元，同时拟募集不超过16.6亿元配套资金。标的资产过户完成后，公司合计持有我爱我家90.44%的股权，我爱我家成为公司的控股子公司。
业内人士称，以房地产中介市场为例，多龙头竞争格局有其自身原因，在楼市调控仍然偏紧，楼市交易量和交易额在部分热点城市处于下降通道的形势下，通过入局资本市场、加快强强联合，可以保证在市场上的竞争力、维持占有率。
伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，房地产行业已经从“开发时代”转变为“存量房时代”，已经从解决老百姓住房问题转变为如何住得更好的问题。“存量房时代”的主角肯定不是开发商，而是以存量房交易和运营为主的经纪机构和租赁经营机构。资本和互联网的介入，是行业的大趋势。
“在此之前，不光是房地产中介机构，包括建材、家居、装修在内的行业都是以开发商为中心。但现在角色开始发生转变，趋势变化中，嗅觉最灵敏的肯定是资本，所以上市房企近来才会频频出现布局存量房产业链的动作。在资本的助力下，会打通很多上下游链条。”孔丹对中国证券报记者表示。而在产业整合方面，某中型上市房企北京区域人士称，“从产业链整合上看，目前还是以房企为主导较有优势，以家装、中介牵头主导不是市场主流。”
