岁末广州楼市回暖 成交更活跃自住买家纷纷出手
2017年末，广州楼市出现回暖。其中，一手住宅市场2017年12月网签成交超过9000套，尽管不及2016年的同期水平，但成交量已连续5个月上升。二手住宅网签量环比2017年11月略有下降，但仍在7000套以上。
在2017年底阶段，楼市需求开始显现，一手市场的刚需买家和二手市场的“卖一买一”改善型买家纷纷出手。特别是在二手房市场，自住需求已接近九成，同时，2017年12月出售购买二手房的买家中，约有1/4的买家属于改善型需求。这类买家的入手，对市场起到重要的支撑作用。
现在，2017年已经成为过去时，展望2018年，广州一手和二手市场将会有怎样的走势？
◆一手市场
岁末供需两旺 出现“翘尾”行情
2017年12月，广州一手住宅网签成交量持续回升。网易房产数据中心监控阳光家缘的数据显示，该月广州一手住宅网签成交9149套，尽管同比下降了22.73%，但从去年下半年的情况来看，一手住宅成交量已实现连续5个月回升。
在落实从严调控，政策不断加码的背景下，2017年广州一手市场经历了从迅速降温到缓慢复苏的过程。从去年10月起，楼盘推新速度加快，在强大需求的支撑下，年底的成交情况体现出“翘尾”的行情。
去年12月广州网签量超过9000套
从环比来看，2017年12月广州一手住宅市场延续了上升的态势。数据显示，广州一手住宅成交9149套，环比11月增加了6.38%，成交量维持逐月上涨的态势，增幅有所放缓。
在所有城区中，增城贡献最大，共计网签3100套，占全市成交总量的大约三分之一，不过增城去年12月的销量环比去年11月有所下降。同样位于东部的黄埔网签1702套，位居次席，南沙网签1243套排在第三位。天河、荔湾等中心城区的网签量分别为441套和314套，最少的越秀网签11套。
去年12月网签量排名前10的楼盘均成交了200套以上，其中有6个在增城，包括实地·蔷薇国际、绿湖国际城、金地香山等楼盘都获得了不错的销量成绩。但当月网签最多的楼盘是番禺的广州亚运城，716套的成交量占据番禺当月网签总量的将近8成。此外，黄埔的万科幸福誉，南沙的阳光城丽景湾和花都的广州万达城都是相应地区的热门项目。
与前几个月不同，去年12月广州高价住宅网签量有所减少，数据显示，均价超过10万元/平方米的项目仅侨鑫汇悦台有4套成交记录，为121880元/平方米。包括侨鑫汇悦台在内，12月均价超过6万元的楼盘共有8个，其中4个在天河，2个在越秀，白云与海珠各有一个。
尽管高价住宅成交并不多，但由于12月不再像11月那样有大量回迁安置房集中安排网签，因此成交均价有所回升。数据显示，12月广州一手住宅网签均价为16666元/平方米，环比增加约4%。
一手住宅市场从下降到回升
网易房产数据中心的统计显示，2017年1月至12月，广州一手住宅网签量累计为89865套，未能达到9万套，与2016年全年相比减少了29.7%。这一数字也低于2015年92412套的网签量。总结整个2017年广州一手住宅的成交情况，大致可以分为三个阶段。
第一阶段是2017年1月至3月，此时广州楼市调控政策并未发生变化，尽管年初销量不高，但市场仍大致延续了2016年的情形，到了3月份，网签量增至15798套，出现了一段时间火热行情。
第二阶段是2017年4月至7月，由于3月广州加码楼市调控政策，从限购、限贷、限价、限售、限签等多个方面抑制楼市过热。调控政策对供需两端造成影响，部分仍有资格的购房者开始转向观望，市场供应量也在这几个月有所减少，因此成交量在这一阶段内下降至低谷。从成交数据来看，从4月起，一手住宅成交量开始下滑，到了7月份，全市一手房成交量为4431套，成为全年销量最低的月份。
第三阶段是2017年8月至12月，一手住宅成交量开始逐月回升。有机构分析认为，一方面广州购房需求相对强劲，另一方面，年底房企也有着冲刺业绩、加快回款的需求，数据显示，这一阶段广州各楼盘推货节奏有所加快，特别是到最后两个月，部分楼盘开始用折扣的方式刺激成交，这也促成了年底两个月成交大量提高的“翘尾”局面。
尽管经历了起起落落的过程，但在在四大一线城市中，广州新房成交走势仍属于相对平稳。来自广州中原研究发展部的分析显示，在调控政策颁布的背景下，上海和深圳去年的波动较大，其中上海总成交面积为626万平方米，同比下跌54%，深圳为230万平方米，同比减少45%。广州上一年总成交面积为985.4万平方米，尽管同比也有下降，但下跌幅度为31.1%。
广州中原研究发展部认为，这说明广州楼市多数买家以刚性自住为主，只要推货量保持相对稳定，市场成交不至于出现大起大落。南方日报记者 葛政涵
◆二手市场
“卖一买一”增多 自住型购房者占九成
2017年12月，广州二手楼市交投较11月有所下降。据广州市住建委网站公布的二手网签数据统计，2017年12月广州二手住宅网签成交量约为7192套，略低于11月。
合富研究院高级分析师梁燕明表示，2017年底这段时间继续有一些之前已成功“卖一”的持币待购型买家入市，预算较刚需型首次置业买家要宽裕，促使中高价位物业的成交出现较强的承接力支撑，总价300万元以上各总价段的物业在12月的成交占比均出现上升。
今年春节假期在2月，梁燕明预计1月还会有自住型买家出手购房，尤其是之前已成功出售旧居套现的换房客，有可能会把握春节前这段时间出手买房。春节假期因素对楼市成交的影响，预计将会在1月底到2月初这段时间开始出现。
改善型换房客占25%
2017年底这段时间，有不少已成功“卖一”的换房客开始着手“买一”计划。据合富大数据统计，12月改善型换房需求个案占整体成交的25%，即12月出手购房的买家当中，约有1/4的买家是改善型换房需求。
另据广州中原二手住宅成交数据显示，在2017年12月，总价在200万元以上的二手住宅成交占比环比上涨。其中，自住需求占87.79%，接近九成，显示出刚需自住仍是目前二手市场的主流购买目的。在付款方式上，商业贷款占比环比上月涨幅较明显。中原地产耀星华庭高级营业经理谭田贵表示，近期分行所在的天河北板块成交的以改善客为主，成交总价集中在400万-600万元的两房、三房及800万-1500万元的高端住宅单位。他透露，由于改善客通过“卖一买一”的置换压力不大，而且随着“二孩”逐渐长大，其居住压迫感增大，使得这部分客户的入市步伐加快。同时，由于改善型住房的总价相对较高，因此，付款方式也以商业贷款居多。
改善型换房买家入市，带动二手市场上中大户型的成交有所升温。据合富大数据统计，2017年12月面积在120-144平方米和144平方米以上两个面积段的成交占比，分别达9%和10%，均较11月增加约2个百分点。
此外，12月单价段在3万-4.5万元/平方米的物业成交占比上升，在一定程度上也与改善型换房买家入市有关。据合富大数据统计，2017年12月单价在3万-4.5万元/平方米之间的物业，成交占比达31%，较11月23%的占比要高。在分析这个单价段的成交个案后发现，当中约有32%的个案属于改善型换房个案，而在11月该单价段的成交当中，仅有23%的个案属于改善型换房需求。
低单价房源成交占比下降
前几个月市场已消化了不少低单价房源，房源新增速度还没能赶得上市场消化的速度，导致2017年年底二手市场上低单价房源的成交占比出现下降。据合富大数据统计，单价在1.5万元/平方米以下的低价二手房，成交占比从11月的15%下降到12月的9%。
梁燕明表示，12月低单价房源的成交个案，大部分依旧落在花都区，但数量较11月有所减少，还有少量低单价成交个案落在番禺区。11月还有零星单价低于1.5万元/平方米的成交个案落在中心城区，而到12月中心城区二手房成交，已再难见有单价低于1.5万元/平方米的个案出现。
2017年底这段时间，大部分业主心态保持稳定，但部分急售套现的业主仍存在一定议价空间，不过，还是有不少低于市场价的急售笋盘，业主在设定交易条件时大多对付款方式有所要求。
但是，在2017年底这段时间市场上还是有不少预算稍充裕、持币待购的买家入市。据合富大数据统计，12月首次置业需求的成交个案当中，约有25%的个案是一次性付款购房，而2017年11月仅有20%。一次性付款购房的占比在改善型换房需求的成交个案当中，同样也录得增长。2017年11月改善型换房需求当中，一次性付款比例仅占27%，到12月一次性付款比例已增至33%。
去年末二手租赁淡 环比量价齐跌
纵观2017年全年各月份二手租金均价数据可以发现，与二手买卖不同的是，二手租赁市场对政策敏感度稍低。租价最高的两个月份集中在2017年3月和8月。全年的二手租赁旺季主要集中在春节过后的3、4月以及大学生毕业季的7-9月。这两个时间节点的租赁需求量最大，租房客户较多也使得业主租价“水涨船高”。
而作为传统的租赁淡季，2017年最后一个月，二手租价和租赁量环比均有下滑。二手租赁宗数环比下滑1.7%，租金均价为47.2元/平方米·月，环比下滑5.6%。同时，广州中原二手住宅租赁成交数据显示，电梯楼是租赁市场的主力。2017年12月份楼梯楼的成交占比为36.4%，而电梯楼成交占比约为63.6%。楼梯楼的租金均价为38.2元/平方米·月，比电梯楼便宜13.1元/平方米·月，而电梯楼租金均价为51.3元/平方米·月，环比上月下滑1.5元/平方米·月。
广州中原企业传讯部何嘉丽建议，由于春节过后，租赁需求量十分大，租盘消化快，因此建议有需要的租客可在年底租赁淡季时，提早看房、对比、挑选，这样更容易淘到心水笋租盘。南方日报记者 许蕾
