房企重回三四线拿地 “去库存”还要继续吗？
2017年12月30日，深圳市土地房产交易中心悄悄挂上4宗居住用地的信息。对于一年两三宗，甚至只有一宗居住用地挂出的深圳而言，简直是久旱逢甘霖。
过去一年，土地市场的热闹与深圳无关，房企的资金砸开了更多三四线城市的大门。中国指数研究院数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。
2017年初，中海地产主席兼行政总裁颜建国在业绩发布会上宣布，2017年中海将耗资1000亿元拿地。
中国指数研究院数据显示，中海2017年全年拿地金额为1152亿元，拿地面积为1409万平方米。从拿地金额来看，中海是排名第五位。在中海前面的是碧桂园、万科、保利和恒 大。2017年全年，碧桂园的拿地金额约为2645亿元，万科约为1844亿元，保利约为1461亿元，恒 大约为1319亿元。
这五家房企拿地金额均超千亿元门槛，合计8421亿元，占统计样本50家代表房企的33.2%。它们均是2017年房企销售金额的前十强，碧桂园、万科、恒 大更是TOP 3。
在中海之后，是融创、福晟、旭辉、龙湖和阳光城。这些房企中，多数勇猛精进，用较高的杠杆进行拓张。尽管房企融资渠道收窄，资金成本越来越高也在所不惜。
土地储备的货值不会在当期销售结算中体现，但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企弯道超车的决胜之道。
福晟2017年全年销售业绩在400亿元左右，但拿地金额却近800亿元。更多的房企拿地是出于补仓心态。中国指数研究院的监测数据显示，2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%;受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。
50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%;在一、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比则分别降低0.7个、11.3个百分点。
无论是房企销售还是拿地，三四线城市均成为2017年的明星。在一二线城市受调控影响，土地和房市双双冷清时，三四线城市崛起，更助碧桂园等在三四线广布局的房企抓住一波效能机遇。
这个场景似曾相识，2010年前后，三四线城市曾是开发商的大爱。彼时房地产市场大热，一二线城市受到严格的调控，开发商认为三四线城市会是新的市场，纷纷投身而进。三四线城市项目较低的毛利率使房企们后悔。国泰君安证券分析师刘斐凡告诉第一财经，从多家规模房企的数据披露来看，一二线项目毛利率明显高于三四线。
如今，谁还记得那波房企争相回归一线的大撤退?时移势易。
土地市场的另一个热点来自并购。过去一年，规模房企关注重点城市的收并购机会，以较低成本获取优质土地资源，为规模扩张奠定基础。
无论是由万达融创富力共同完成的、交易金额达637.5亿元的世纪交易，还是万科先以551亿元拿下广信“资产包”，再参与普洛斯的私有化方案，都值得浓墨重彩。
此外，阳光城仅2017年上半年，就通过收购获得52宗地块，总计金额211.56亿元，下半年，又以64.5亿元获得北京项目。
经粗略统计发现，融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭辉、融信等房企所占比重也超30%。
正如前文所述，住房租赁用地的出让和建设已在一线城市展开探索。2017年10月，广州首宗全自持的用于住房租赁用地成功出让，项目建成后必须整体确权并自持，不得分割销售;11月，深圳龙华A811-0323宗地出让，作为深圳首宗租赁用地，最后被国企深圳市人才安居集团俘获。
在“租售并举”的推进下，开发商也在进行竞买自持用地的尝试。深圳龙华宗地出让现场，星河控股副董事长、总裁姚惠琼告诉第一财经，星河正在进行长租公寓的尝试，“深圳的土地太稀缺，如果不做这个，可能你都没有前途，很多开发商就要离开深圳了。”
习惯了高周转、开发销售的房企正在面临一场“持有运营”的转型。例如万科，在2017年的4月、6月、10月，在广州、佛山、东莞等城市拿下多宗自持地块。
行业越成熟，便越百花齐放，业务多元化，增储路径丰富。城市更新、产业新城、物流地产、文旅地产等也成为规模房企增加土地储备的重要渠道。
