项目未动工 方案未确立 中国铁建理想家被约谈背后的尴尬
作为首批100%自持住宅的中国铁建理想家项目近期被爆涉嫌“变相销售”，以“10年租金+20年押金”形式对外进行预租。该事件迅速引发市场关注，并受到北京市住房和城乡建设委员会的紧急约谈和调查。
针对外界关注的理想家“以租代售”是否属实、项目开发和入市的时间表如何、租赁方案何时落地等问题，中铁房地产集团北方有限公司营销策划部副部长李向鹏近日回应新华网记者称，“10年租金+20年押金”系客服自己的推测加表述，企业并未存在违规情况，目前内部仍无明确的自持住宅租赁方案。
地块原封未动
2016年下半年，北京土地市场开启了“自持”竞拍模式，当年拍出的3宗100%自持地块中，万科占了2宗，另一宗则是由中铁房地产以36.75亿元总价拿下的大兴黄村21号地块。
(中国铁建理想家项目地块至今仍未动工 袁雅锦/摄)
由于该地块紧邻清源站地铁口，南侧即为购物中心，北侧正对北京印刷学院，交通区位优势明显，生活配套已相对完善，一度吸引到保利、中铁建、国瑞、中铁、万科住总联合体、龙湖首开联合体、绿城九龙仓联合体等7家拿地主体共同投报100%自持面积比例，而中铁建在随后的建筑方案竞标阶段中胜出。
距离拍地已过去一年多，当初力敌群雄揽获这一宝地的中铁建，似乎仍不清楚要如何打造这一租赁住宅。
记者探访理想家现场，发现项目不仅尚未在围挡外标出楼盘名称及信息，甚至连楼盘地基都还没打。透过粗陋的围栏向内看，该地块几乎原封未动，地面有旧车和工地垃圾，多排叶落枯败的树木仍保留着，路边走过的行人很难相信这是一个即将要面世的楼盘。
一位工地看守者向记者证实了这是中铁建的项目，“现在什么都还没建呢，大概要明年才能动工吧。”
对此，中铁建方面也确认了这一情况，称系由于北京目前出于“生态环保”需要，众多企业进入停产期，故项目未实施作业，预计正式启动将至少在2018年停产期限解除之后。
“变相销售”系客服推测性表达
作为第一批拿地的自持住宅之一，按照出让规则，项目需完全以租赁面貌入市。而以一年为常规的住宅开发周期来算，中国铁建理想家此时基本到了该进入租赁市场的阶段，面对租房人的咨询，项目客服人员却给出了“出人意料”的答复：付10年租金，再交20年的押金！
对于热切期待首个全租赁住宅项目入市以减轻住房压力的刚需租客来说，中国铁建理想家无疑给了他们一记“暴击”。按照每月5000元的租金计算，租房人需一次性拿出180万元才能租到房，这令“理想家”这一梦想突然变得讽刺起来。
面对“变相销售”引发的舆论发酵，北京市住建委迅速介入，第一时间约谈项目开发企业欣达置业有限公司相关负责人，并立即启动了对该项目是否存在“以租代售”行为的调查。
根据北京市住建委发布的信息，开发企业一旦被认定存在“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为，将被纳入“黑名单”，面临取消在本市‘拿地’资格和资质降级或注销的严厉处罚。
北京市住建委虽然未在该项目发现存在违规收取租金和“收取20年押金”的实际销售行为，但该项目存在客服人员未按要求进行押金及租赁信息表述的不当行为，市住房城乡建设委已要求项目开发企业北京欣达置业有限公司立即进行全面自查和整改，进一步加强和改进项目服务管理水平，严格按照《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(京建发〔2017〕145号，下称《通知》)要求进行租赁。
新华网记者就该事件采访中铁房地产集团北方有限公司营销策划部副部长李向鹏，得到的答复是“该情况系客服人员在表达中加入了自己的推测，以及媒体对比周边情况额外解读所致”。
自持住宅落地成疑
自2016年起，自持竞拍现象在北京大规模出现，不少央企或实力民企在尚无盈利模式和租赁方案的前提下纷纷加入“未来房东”行列，引发业内质疑。
亚豪机构市场总监郭毅解读认为，北京土地稀缺、供地减少是近年来的客观事实，对有全国化布局需求的大房企而言，势必要在北京达到一定的土地及项目储备，这也是他们在土地竞拍条件日益严苛的情况下仍不得不冒险拿地的原因。
自持70年不销售，对于需一次性付清土地款且背负高额贷款的房地产企业而言，无疑意味着巨大的资金运营压力。传统的楼盘销售，按业内通用算法，至少需卖到土地楼面价的两倍方可折回成本，而为了更快速地回款，开发商往往仅用8-12个月便建好新房，实现销售。
相比之下，运营周期长达70年、利润空间却变小的租赁业务，大大提高了企业的资金风险和盈利难度，“目前的土地出让制度和房企的开发贷款，仍延续着过去高速滚动开发时期的模式，对转型做租赁的企业来说，需要提供一些制度配套上的扶持和相应的租赁贷款，这些都需要探索。”有业内人士表示。
越早拿地就越早面对这一困境，在记者采访中，李向鹏坦诚中国铁建理想家项目拿地一年多仍未想出明确的租赁方案，如何落地成疑。
