李一戈：签约集体土地建租赁住房 万科在下一盘什么棋？
李一戈
当我看到我们记者前阵儿写的这条消息时，不由感叹，万科挺勇敢的。
如你所知，深圳大量外来人口，是租住在城中村的。具体有多少人，没有准确数据，有人说占一半，有人说是三分之一。而城中村，其实就是农民房。
农民房，按道理是集体建设用地上的房子。但深圳的特殊性在于，它曾一股脑地将辖区内的土地都转为国有了。土地是国有的，城中村的房子却仍是农民房。在城中村拥有住房的农民，有句话叫做“金不换”，他们的房子大多租给了外来人口。
我写过多篇文章，中央发展和培育住房租赁市场，是国家战略。几大国有银行和多家知名地产商涌入，是一种战略性的布局。到现在，还有很多企业和机构没明白过来呢。有些是目光不及，有些是实力不逮，这且不说。
话说，8月28日国土部、住建部发布了13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房的通知，深圳不在名单里，上面说了，理论上它没有集体建设用地了。但当天下午，深圳也发布了几个文件——《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿，后以市政府办公厅名义下发)、《深圳市住房租赁试点工作方案》。工作布置比一些试点城市还要细致。
深圳市的文件，除了2017年底筹建3-5家国有住房租赁企业、“十三五”期间(2016-2020年)、建成人才住房和保障性住房40万套、国有住房租赁企业收储不低于10万套房源，我印象最深的还是，它提出，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套农民房。
100万套！
要知道，同是“十三五”期间，北京市的目标是，新建租赁住房50万套(供地1300公顷)，其中大部分将通过集体建设用地安排。根据北京市规划国土委、住建委最近发出的通知，其中，有1000公顷是集体建设用地，建设约40万套租赁住房。
深圳市国有租赁企业收储10万套，农民房收储100万套，加起来是110万套。比北京市新建50万套租赁住房，高出一倍还要多。差在哪儿？就是收储农民房。
收储农民房，不都是政府来做，事实上，更多是社会资本，包括地产商。然后，开头提到的万科就登场了。
万科深圳组建了一个城中村改造的专业公司，叫做万村发展有限公司。它与村民直接谈判签约。深圳市8月底发布鼓励发展租赁市场的文件，一个月后，万科就与福田区的玉田社区村民代表签约了。首批据说只有3名村民代表，将房子委托给万科进行统一的改造和运营。
这可不容易。要跟农民一家一家谈，完全的市场化运作。5年收储100万套农民房，1年20万套，委实不简单。
一线城市里，估计只有深圳市有如此大规模的城中村。二线热点城市恐怕也鲜有这么高占比。但几乎所有的大城市，都有一个共同的问题，就是城市内外农民房的整治问题。最大的问题，还是违法建设、群租等，带来包括消防在内的重大安全隐患。
据我个人了解的情况，在大城市里的城中村和郊区农民房，违法建设现象是相当的普遍，整治起来也非常棘手。是强制性一举推平拆除，还是细致说服逐步改造，很难简单地作非此即彼的选择。人文关怀，温情温度，是社会伦理范畴，我们还是回到经济理性比较保险。
一句话，深圳市的做法值得借鉴。
市场前提不必说了，大城市尤其是13个试点城市的住房租赁需求旺盛。集体建设用地上的房子，能否通过综合改造，使之符合消防规范、安全标准，然后允许其对外出租？如果农民自己不愿意出资，可以引入像万科这样的企业，进行统一改造、统一运营，按约定分成收益。
这需要耐心。你看，万科开头只是跟3家村民代表签约。但农民都很聪明，讲实惠，如果看到明显效果，很快就会有30家、50家甚至100家村民涌过来签约。
我国的改革讲究试点先行。集体土地原来是禁区重重，早年间，利用集体建设用地建设租赁住房，仅仅提出这个想法都是大大的悖逆，现在却在大力推行。如果不放心，可否在13个试点城市里，选择部分有实力的机构、企业，对城中村、郊区农民房进行综合整治改造，然后统一对外出租？
这样，农民有稳定的收益，没有了后顾之忧。租客也不用天天提心吊胆。基层部门同样也可免予牵肠挂肚，不用悬着一颗心。租赁市场增加了供应，楼市稳定多了砝码。这不是理论推导，深圳市正在实践。关键是，要行动起来。
