深圳住房租赁改革试点疾进 引入金融工具激活市场
时代周报记者 陆璐 实习生 张硕 发自深圳
30分钟，举牌27次。
11月10日下午3点，深圳市土地交易中心拍卖大厅，深圳首个只租不售地块最终由深圳市人才安居集团竞得，作价10.1亿元+配建37860平方米人才住房。
人才安居集团表现出的志在必得，代表了深圳市政府重构住房体系的决心。人才安居集团是深圳市属国有独资企业，2016年6月30日注册成立，注册资本金1000亿元。该集团成立目的，是在“十三五”期间为深圳市筹集建设40万套人才住房和保障性住房—这个数目，相当于特区成立以来政策性住房的总和。
大举建设人才房，是基于城市用地情况的现实考虑。
“为什么要成立人才安居集团？目的就是人才来了之后，造一个房子租给你，争取按市场承租价的一半给你。”一年多前，时任深圳市委书记，现任广东省委副书记、省长马兴瑞在一次会议上说道。
深圳是全国人口密度最大、租赁市场最大的城市，近年来，住房供需矛盾突出成为城市持续发展的一大瓶颈。数据显示，经历过去几轮房价飙升之后，80%的深圳常住人口都在租房，难以享受与购房挂钩的教育医疗等公共服务。随着土地开发强度逼近50%，土地资源紧缺、城市更新进程缓慢等现实状况正在加剧城市住房供应的结构性矛盾。
今年7月，深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。随后，在北京等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时，深圳更进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。从调整土地出让方式、加快住房存量盘活到率先引入金融工具，试点几个月来，深圳一路疾进，层层加码政策，其最终指向，是构建“租售并举”住房供应体系，形成住房供应的长效机制。
在中央政策导向下，租赁改革的“深圳速度”不仅体现出高层意志，其作为房地产市场风向标的一举一动，也传递着重要信号。
从土地出让要增量
每年招拍挂出让一两块地的深圳，准备接连出让7块只租不售土地。
“像这样竞地拍地的场景，在深圳已经很久没有出现了。”11月10日，竞拍时间未到，现场人头攒动，一名深圳房企人士向时代周报记者感慨道。
深圳近年推出的住宅用地稀少，堪称用一少一，在这一背景下，万科、佳兆业、龙华建设等房企都对深圳首个只租不售地块表露出浓厚兴趣。不过和几个月前上海出让两块只租不售用地的情形相似，拿下的亦为本地国企。
这显然只是个开始。“这块地是政府住房政策的一个方向，虽然不赚钱，但象征意义更大。”一名深圳规土委系统人士向时代周报记者表示。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，龙华地块的拍出，对深圳发展房屋租赁市场具有非常重大的意义。
一个更重要的信息在土地竞买现场传出：除罗湖、福田、盐田外，其他各区都要求在2018年6月底以前拿出一地块试点只租不售。这意味着深圳将在半年多时间内推出7块只租不售土地，相当于过去数年招拍挂的住宅用地总和。
去年10月，旨在稳定房地产市场的“深八条”发布以来，深圳在土地制度改革方面步步迈进。在通过行政调控手段“以时间换空间”之下，深圳多措并举，并首先选择从土地出让制度改革入手。
2016年，广深等多地推出“限地价+竞配建”的土地出让方式，但难抑一二线城市地价升温。
此外，对于深圳庞大的住房供应需求而言，通过竞配建筹集的住房套数只是九牛一毛。《深圳市住房建设规划(2016-2020)》预计，“十三五”期间全市住房总需求约180万套。其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。但5年间计划新增有效供应65万套，其中，新建商品住房30万套，保障性住房和人才住房35万套—115万套住房缺口亟待存量供应来填补。
9月1日，深圳市规土委针对完善土地供应管理发布文件。“恢复1988年深圳消失的划拨用地”作为其中一条备受关注。此外，文件还将划拨用地的范围扩大到只租不售的人才住房、保障性住房和创新型产业用房用地。
1988年，深圳在全国首先废除公共用地的划拨模式而改为“协议出让”。尽管此举在深圳大举发展产业的年代提高了土地供应效率，但用地主体空间、弹性增加导致的批而未用(捂地)、利用不足甚至挪作他用等现象频现。加上不同类型公共用地协议出让的具体方式不同，后续监管和存量盘活都难以实施。
“重启划拨用地，目的是强化土地供应的公共服务属性，也是对过去土地供应过度强调市场属性的‘拨乱反正’。”前述深圳规土委系统人士对时代周报记者表示。
11月10日出让的这块只租不售用地，便是由此而来。
向集体用地要存量
这块只租不售用地位于龙华民治的黄金地段北站商圈，地块周边，楼盘均价在5万-7万区间，金亨利和汇龙湾甚至高达8万-9万元，政府让利诚意十足。
王锋分析，尽管将连续推出7块只租不售用地，但经过37年的发展，深圳尚存可以新增的各类建设用地基本已到极限，未来的租赁住房供应，还是更多依赖于存量。而这来自于深圳存量巨大的城中村，以及工业区、创业园区配套宿舍。
深圳在培育发展住房租赁市场的试点工作方案中明确提及“100万套城中村”：通过综合整治占据城中村近20%的城中村房屋，以及培育规模化的企业进驻，未来将形成规模化、专业化、品质比较高的出租房。
时代周报记者此前采访了解到，目前万科等深圳知名房地产企业，已经开始“进村”做整村改造，通过提升住房品质，未来最可能面向新就业人群出租。
深圳此轮引进专业企业对城中村租赁进行规模化改造，是意图补过去公共服务“欠账”的第一步。通过提升城中村租房条件、完善消防、体育和文化等公共设施服务，逐步缩小户籍人口与非户籍人口间的公共服务差距。
对于人们关心的房租问题，王锋指出，对这一点无需担心。“目前深圳有500多万城中村租赁住房，拿出100套通过综合整治和集中改造后形成专业化、规模化和品质较高的住房向外出租，符合深圳住房需求消费升级的需要。”
在王锋看来，大量工业区、创业园区配套宿舍是租房供应一个非常重要的渠道。对此，深圳将推出政策，对所有工业园区和产业基地，今后将推出300家驻地企业建立的专门租赁公司，对于园区自持及其他住房进行规模化的租赁经营。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，从深圳连日推出的一系列政策举措来看，无论是推出只租不售地块，还是推动城中村规模化租赁、成立国有住房租赁专营企业，其政策思路均是围绕增加更低成本租赁供应的目的。通过存量租房改造升级，再植入规模化和品牌化管理的“新模式”，正是当下政府推动长租市场发展的方向之一。
引入金融工具激活租赁市场
李宇嘉所说的“新模式”，指的是连锁公寓租赁品牌模式。
距离只租不售用地不远处、同处龙华新区民治最密集的商业中心，来自北京的新派公寓三个月前就将触角伸向这里，意欲在长租行业风口来临时布局南方市场。
其合作方深圳润众投资有限公司工作人员向时代周报记者透露，新派公寓深圳店采用的模式和其在北京大抵相似：从润众投资手中购置旧楼后，植入新派公寓的长租运营和管理经验，将重点承载已落户于此的国家数字产业园的人才住房需求。
过去数年，一二线城市政府均积极引导企业进入长租市场，但鉴于租金回收周期长，长租市场信贷产品缺失，投资成本高昂，难以形成滚动式开发，大多数开发商对这一市场的持续可盈利持观望态度。
“如果没有REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金)等证券化方式帮助解决企业融资和收益问题，物业自持和只租不售不可能持续。”一名资深房地产业人士接受时代周报记者采访时表示。即使是较早试水长租公寓、资金充裕的房企万科，也不得不谨慎设置了退出规则：三年内如果活不下来就淘汰，在这个城市退出长租公寓领域。
去年以来，中央发布的推动租赁住房市场建设的文件中，多次提及为企业提供金融支持，这同样是市场的呼声。
这种呼声很快以金融机构的介入作为回应。
10月11日，国内首单权益型长租公寓资产类REITs产品破冰，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批。几天后，保利租赁住房类REITs项目获上交所审议通过。不动产证券化的加速使长租公寓的融资渠道有了更大的想象空间。
很快，国有大行也迅速加入租赁企业金融支持的行列。
11月3日，深圳建行、建信住宅服务(深圳)公司与招商蛇口、华润置地、中海、万科、恒 大、碧桂园等11家地产商签约，将为开展长租业务的房企提供信贷服务，并首批推出5481套长租房源面向11家承租企业，同时发布全国首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”。
不动产证券化加速解决了供应端的融资需求，而租赁贷款推出，则从需求端解决了资金需求。金融机构入局，对激活租赁市场改革起到了关键作用。
在一份深圳市公布的《供给侧结构性改革去库存2017年度行动计划工作任务表》中，其中一条是加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序。要求加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》和《深圳市住房租赁管理办法》，落实税收、金融等支持政策、加强行业监管，加强租金管控，规范租赁市场秩序，保障租赁市场主体的合法权益。
截至目前，《深圳市住房租赁管理办法》尚未出台，和规范住房租赁秩序相关的政策调整仍在酝酿中。但可以确定的是，一个围绕“租售并举”的楼市供应基础性制度和长效机制雏形正在形成。作为一向具有改革魄力的深圳，也将在这场关乎所有人的系统工程建设中最终受益。
