深圳住房租赁改革试点疾进 引入金融工具激活市场_新浪地产网

深圳住房租赁改革试点疾进 引入金融工具激活市场

提要:在中央政策导向下,租赁改革的“深圳速度”不仅体现出高层意志,其作为房地产市场风向标的一举一动,也传递着重要信号。

  
深圳住房租赁改革试点疾进

  时代周报记者 陆璐 实习生 张硕 发自深圳

  30分钟,举牌27次。

  11月10日下午3点,深圳市土地交易中心拍卖大厅,深圳首个只租不售地块最终由深圳市人才安居集团竞得,作价10.1亿元+配建37860平方米人才住房。

  人才安居集团表现出的志在必得,代表了深圳市政府重构住房体系的决心。人才安居集团是深圳市属国有独资企业,2016年6月30日注册成立,注册资本金1000亿元。该集团成立目的,是在“十三五”期间为深圳市筹集建设40万套人才住房和保障性住房—这个数目,相当于特区成立以来政策性住房的总和。

  大举建设人才房,是基于城市用地情况的现实考虑。

  “为什么要成立人才安居集团?目的就是人才来了之后,造一个房子租给你,争取按市场承租价的一半给你。”一年多前,时任深圳市委书记,现任广东省委副书记、省长马兴瑞在一次会议上说道。

  深圳是全国人口密度最大、租赁市场最大的城市,近年来,住房供需矛盾突出成为城市持续发展的一大瓶颈。数据显示,经历过去几轮房价飙升之后,80%的深圳常住人口都在租房,难以享受与购房挂钩的教育医疗等公共服务。随着土地开发强度逼近50%,土地资源紧缺、城市更新进程缓慢等现实状况正在加剧城市住房供应的结构性矛盾。

  今年7月,深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。随后,在北京等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时,深圳更进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。从调整土地出让方式、加快住房存量盘活到率先引入金融工具,试点几个月来,深圳一路疾进,层层加码政策,其最终指向,是构建“租售并举”住房供应体系,形成住房供应的长效机制。

  在中央政策导向下,租赁改革的“深圳速度”不仅体现出高层意志,其作为房地产市场风向标的一举一动,也传递着重要信号。

  
深圳住房租赁改革试点疾进

  从土地出让要增量

  每年招拍挂出让一两块地的深圳,准备接连出让7块只租不售土地。

  “像这样竞地拍地的场景,在深圳已经很久没有出现了。”11月10日,竞拍时间未到,现场人头攒动,一名深圳房企人士向时代周报记者感慨道。

  深圳近年推出的住宅用地稀少,堪称用一少一,在这一背景下,万科、佳兆业、龙华建设等房企都对深圳首个只租不售地块表露出浓厚兴趣。不过和几个月前上海出让两块只租不售用地的情形相似,拿下的亦为本地国企。

  这显然只是个开始。“这块地是政府住房政策的一个方向,虽然不赚钱,但象征意义更大。”一名深圳规土委系统人士向时代周报记者表示。深圳市房地产研究中心主任王锋认为,龙华地块的拍出,对深圳发展房屋租赁市场具有非常重大的意义。

  一个更重要的信息在土地竞买现场传出:除罗湖、福田、盐田外,其他各区都要求在2018年6月底以前拿出一地块试点只租不售。这意味着深圳将在半年多时间内推出7块只租不售土地,相当于过去数年招拍挂的住宅用地总和。

  去年10月,旨在稳定房地产市场的“深八条”发布以来,深圳在土地制度改革方面步步迈进。在通过行政调控手段“以时间换空间”之下,深圳多措并举,并首先选择从土地出让制度改革入手。

  2016年,广深等多地推出“限地价+竞配建”的土地出让方式,但难抑一二线城市地价升温。

  此外,对于深圳庞大的住房供应需求而言,通过竞配建筹集的住房套数只是九牛一毛。《深圳市住房建设规划(2016-2020)》预计,“十三五”期间全市住房总需求约180万套。其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。但5年间计划新增有效供应65万套,其中,新建商品住房30万套,保障性住房和人才住房35万套—115万套住房缺口亟待存量供应来填补。

  9月1日,深圳市规土委针对完善土地供应管理发布文件。“恢复1988年深圳消失的划拨用地”作为其中一条备受关注。此外,文件还将划拨用地的范围扩大到只租不售的人才住房、保障性住房和创新型产业用房用地。

  1988年,深圳在全国首先废除公共用地的划拨模式而改为“协议出让”。尽管此举在深圳大举发展产业的年代提高了土地供应效率,但用地主体空间、弹性增加导致的批而未用(捂地)、利用不足甚至挪作他用等现象频现。加上不同类型公共用地协议出让的具体方式不同,后续监管和存量盘活都难以实施。

  “重启划拨用地,目的是强化土地供应的公共服务属性,也是对过去土地供应过度强调市场属性的‘拨乱反正’。”前述深圳规土委系统人士对时代周报记者表示。

  11月10日出让的这块只租不售用地,便是由此而来。

  向集体用地要存量

  这块只租不售用地位于龙华民治的黄金地段北站商圈,地块周边,楼盘均价在5万-7万区间,金亨利和汇龙湾甚至高达8万-9万元,政府让利诚意十足。

  王锋分析,尽管将连续推出7块只租不售用地,但经过37年的发展,深圳尚存可以新增的各类建设用地基本已到极限,未来的租赁住房供应,还是更多依赖于存量。而这来自于深圳存量巨大的城中村,以及工业区、创业园区配套宿舍。

  深圳在培育发展住房租赁市场的试点工作方案中明确提及“100万套城中村”:通过综合整治占据城中村近20%的城中村房屋,以及培育规模化的企业进驻,未来将形成规模化、专业化、品质比较高的出租房。

  时代周报记者此前采访了解到,目前万科等深圳知名房地产企业,已经开始“进村”做整村改造,通过提升住房品质,未来最可能面向新就业人群出租。

  深圳此轮引进专业企业对城中村租赁进行规模化改造,是意图补过去公共服务“欠账”的第一步。通过提升城中村租房条件、完善消防、体育和文化等公共设施服务,逐步缩小户籍人口与非户籍人口间的公共服务差距。

  对于人们关心的房租问题,王锋指出,对这一点无需担心。“目前深圳有500多万城中村租赁住房,拿出100套通过综合整治和集中改造后形成专业化、规模化和品质较高的住房向外出租,符合深圳住房需求消费升级的需要。”

  在王锋看来,大量工业区、创业园区配套宿舍是租房供应一个非常重要的渠道。对此,深圳将推出政策,对所有工业园区和产业基地,今后将推出300家驻地企业建立的专门租赁公司,对于园区自持及其他住房进行规模化的租赁经营。

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,从深圳连日推出的一系列政策举措来看,无论是推出只租不售地块,还是推动城中村规模化租赁、成立国有住房租赁专营企业,其政策思路均是围绕增加更低成本租赁供应的目的。通过存量租房改造升级,再植入规模化和品牌化管理的“新模式”,正是当下政府推动长租市场发展的方向之一。

  引入金融工具激活租赁市场

  李宇嘉所说的“新模式”,指的是连锁公寓租赁品牌模式。

  距离只租不售用地不远处、同处龙华新区民治最密集的商业中心,来自北京的新派公寓三个月前就将触角伸向这里,意欲在长租行业风口来临时布局南方市场。

  其合作方深圳润众投资有限公司工作人员向时代周报记者透露,新派公寓深圳店采用的模式和其在北京大抵相似:从润众投资手中购置旧楼后,植入新派公寓的长租运营和管理经验,将重点承载已落户于此的国家数字产业园的人才住房需求。

  过去数年,一二线城市政府均积极引导企业进入长租市场,但鉴于租金回收周期长,长租市场信贷产品缺失,投资成本高昂,难以形成滚动式开发,大多数开发商对这一市场的持续可盈利持观望态度。

  “如果没有REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金)等证券化方式帮助解决企业融资和收益问题,物业自持和只租不售不可能持续。”一名资深房地产业人士接受时代周报记者采访时表示。即使是较早试水长租公寓、资金充裕的房企万科,也不得不谨慎设置了退出规则:三年内如果活不下来就淘汰,在这个城市退出长租公寓领域。

  去年以来,中央发布的推动租赁住房市场建设的文件中,多次提及为企业提供金融支持,这同样是市场的呼声。

  这种呼声很快以金融机构的介入作为回应。

  10月11日,国内首单权益型长租公寓资产类REITs产品破冰,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所获批。几天后,保利租赁住房类REITs项目获上交所审议通过。不动产证券化的加速使长租公寓的融资渠道有了更大的想象空间。

  很快,国有大行也迅速加入租赁企业金融支持的行列。

  11月3日,深圳建行、建信住宅服务(深圳)公司与招商蛇口、华润置地、中海、万科、恒 大、碧桂园等11家地产商签约,将为开展长租业务的房企提供信贷服务,并首批推出5481套长租房源面向11家承租企业,同时发布全国首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”。

  不动产证券化加速解决了供应端的融资需求,而租赁贷款推出,则从需求端解决了资金需求。金融机构入局,对激活租赁市场改革起到了关键作用。

  在一份深圳市公布的《供给侧结构性改革去库存2017年度行动计划工作任务表》中,其中一条是加快培育住房租赁市场,规范租赁市场秩序。要求加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》和《深圳市住房租赁管理办法》,落实税收、金融等支持政策、加强行业监管,加强租金管控,规范租赁市场秩序,保障租赁市场主体的合法权益。

  截至目前,《深圳市住房租赁管理办法》尚未出台,和规范住房租赁秩序相关的政策调整仍在酝酿中。但可以确定的是,一个围绕“租售并举”的楼市供应基础性制度和长效机制雏形正在形成。作为一向具有改革魄力的深圳,也将在这场关乎所有人的系统工程建设中最终受益。

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