存量房时代来临 一二线城市成住房租赁主战场
继阿里巴巴高调进入住房租赁市场后，近日京东也拿到了进军租赁市场的入场券。大量资本的涌入，源于万亿元的租赁市场规模以及未来十年二十年的巨大发展空间。
刚刚结束的十九大，为中国房地产市场发展指明了方向：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”住建部也明确表示目前正在加快研究和制定《住房租赁管理条例》。
一方面是国家大政方针的指引，另一方面则是房地产市场进入存量房时代的客观现实。
东方证券数据显示，北京、上海、深圳作为房地产市场发展时间最长、规模最大、最成熟的代表，2016年二手房销售额分别是新房销售额的3.3、1.6、2.3倍，一线城市房地产市场已进入存量时代，二线城市也正向存量时代快步前行。
“目前我国租赁人口已达1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成，租赁市场规模已达1.3万亿元。其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%，合计已达5成。”东方证券分析师竺劲表示。
但与发达国家的成熟市场相比，我国无论是租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。
根据链家研究院等机构统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，而发达国家成熟市场普遍在20%~30%。中国的住房租赁人口只占全国的11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。
不过，随着我国城市化进程进入第二阶段，将有更多人口从中小城市向大城市聚集，给一二线城市提供增量租赁人口。竺劲预计，至2030年我国租赁人口将达2.7亿，住房租赁市场规模将达4.2万亿元。
流动人口催生万亿需求 一二线城市成主战场
城镇化进程衍生出大量流动人口，而房价高企，限购限贷，部分住房需求从购房市场外溢到租赁市场。另一部分流动人口则来自高校毕业生。
以城镇化为主要驱动因素，加之大学毕业生异地置业，我国每年都进行着大规模的人口流动。根据国家卫生计生委公布的《中国流动人口发展报告》，截至2016年底，我国流动人口规模为2.45亿，占全国人口比重约18%。租住私房是流动人口解决居住需求的首选，流动人口在居住地购房的比例仅占8.6%，而选择租住私房的比例高达67.3%，是购房比例的近8倍，也就是有1.65亿流动人口在租房。再加上高校毕业生，当前全国租赁人口已达1.9亿。
一线城市内拥有大量的流动人口。截至2015年末北京和上海的流动人口分别为822.6万、981.7万。一线城市高企的房价使得租房成为流动人口解决住房问题的最优途径，目前，一线城市已形成了相当规模的租赁市场。
二线城市面临同样的问题，土地供给收紧造成新房市场规模收缩，外来人口的增加催生存量市场的需求，房地产市场结构正在快速向存量房市场发展。
东方证券研究所通过对27个一二线城市租赁市场测算发现，4个一线城市及23个二线城市2015年住房租赁市场规模分别为3994亿元、2574亿元，租金规模在全国占比分别为31%、20%，一二线城市占比合计已达5成。尤其一线城市因其无与伦比的发展机遇和优质的公共资源，聚集了大量的流动人口，将持续存在巨大的租赁市场。
官方数据显示，2016年，我国城市化率达到57.4%，并仍在以年均超过1%的速度增长。这说明我国城市化进程已进入第二阶段，即人口从中小城市向大型城市进一步聚集。根据《中国流动人口发展报告》，中国在2020年和2030年的流动人口将分别达2.82亿、3.27亿，未来租赁人口还将迎来更大规模增长。
“至2030年，我国租赁人口将达2.65亿。根据我们的测算，2020年、2030年的近五年高校毕业生人数分别将达到0.45亿、0.67亿，假设流动人口租房比例维持在67.3%，由此测算出2020年、2030年我国租赁人口规模将分别达到2.2亿、2.65亿，相较目前1.91亿租赁人口规模，仍有近40%的增长空间。这其中未考虑户籍人口中的租赁人口，因此测算的租赁人口规模是相对保守的。”竺劲预计。
租赁住房供应远不及需求 一二线城市加速供地
与巨大的租赁市场需求相比，我国租赁市场的供给却是难以满足租房人群的需求。
我国住房市场化以来主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求。根据链家研究院数据，我国租赁人口及房屋比例较低，分别仅为11.6%和18%，而该数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上，并呈现供需平衡的状态。
对比租赁市场与交易市场规模，目前我国租赁市场比重仅有6%，相比于日本市场的72%、美国市场的50%来说，中国的租赁市场相对于交易市场的发展严重不足。
东方证券测算发现，目前上海、北京、深圳的租赁市场规模分别为1168亿元、1054亿元、930亿元，相较纽约、洛杉矶、东京等发达国家的一线城市，存在2倍以上的发展空间。从租赁人口来看，虽然纽约、洛杉矶等城市的人口规模要小于北京、上海，但由于其租赁人口占比远高于北京、上海，因此其总租赁人口仍是北京、上海的约3倍。
一线城市的租赁需求尤为旺盛，但是目前房源供给不足，市场供给端存在较大缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万，租赁人口占比约34%，最近一次人口抽样调查显示我国家庭平均规模3.1人/户，则租赁房屋大约需要238万套，目前北京租赁房屋约有150万套左右，存在约1/3供需缺口。
根据住建部的一项抽样调查，出租房中商品房占比仅为40%，老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例，配套不完善、居住环境差成为普遍问题。
因此，提高租赁市场的地位将是我国住房新体系的一大趋势，由“重售轻租”向“购租并举”迈进。
2015年至今，租赁行业的政策推出在持续加快，2016年6月份，国务院出台顶层设计《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将整个行业的战略地位提升到新高度。2017年初，中央经济工作会议对租赁行业再次定调，构建购租并举住房体系将成为未来发展的主要方向。在核心城市房价高企、整体购房压力较大的行业背景下，通过租赁解决住房问题成为了保障居民居住需求的重要手段。
今年7月份以来，多地频频出台细则，从改善租赁住房供给、试点租购同权、鼓励扶持租赁企业等多角度加强对租赁行业的政策扶持，激发地方租赁行业活力。其中，广州“租购同权”、13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点、住建部等九部委在12个城市首批开展住房租赁试点、国土资源部开展集体用地建设租赁住房试点的政策最为瞩目。
一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地的供给。北京2017~2021年新五年的用地规划，首次单列租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%。
上海未来五年供地计划显示，预计“十三五”期间上海供应住房用地5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷。上海未来五年租赁住房面积占住宅供地总面积的比例达30.9%。
广州未来五年全市计划供应住宅用地3200万平方米，其中五年内全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米，租赁住房用地计划供应825万平方米，占比达25.8%。深圳也已明确未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。
除一线城市外，部分热点二线城市也明确要加大租赁住房供地比例。
楼市格局生变 开发商抢滩长租公寓
对于开发商而言，住房租赁市场的崛起意味着未来房地产开发业务的主战场将转向二三线甚至四线城市，而一线城市现阶段处于布局租赁市场的绝佳时机。上海、北京已推出多块纯租赁用地。“从政府的角度出发，一线城市更适合推出租赁性质的用地，作为住宅土地供应的有益补充，预计未来一线城市租赁性质用地比例将逐步提升。对于大部分二三线城市，土地出让收入仍是政府财政收入的重要来源，因此未来几年政府仍将以提供居住用地为主，但集体用地的盘活有望为二三线租赁市场带来新的机会。”国泰君安分析师侯丽科表示。
“从现在推出的地块来看，租赁用地的成本远低于周围的住宅开发用地，且竞争激烈程度远低于商品住宅用地。对于运营能力较强的开发商而言，既能通过租赁土地的运营获取较为稳定的现金流，也可以借此取得公寓物业的资产增值收入。”侯丽科进一步表示。
长租公寓是租赁关系中更符合公司运营的B2C模式，较传统的C2C模式具有较高的商业价值，在大力发展租赁市场中具有较高的推广价值。目前，已有包括万科、保利、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、佳兆业、远洋集团等多家开发商涉足长租公寓。
万科是最早提出长租公寓理念的房地产开发商，且从2015年至今近2年的发展使“泊寓”品牌在长租公寓领域已初具规模。目前万科泊寓已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线。而碧桂园上海区域于今年5月成立了长租公寓管理部，金地集团与招商蛇口旗下的长租公寓产品也已经在深圳等地亮相。
“当前长租公寓已经处在发展的黄金期。”万科泊寓负责人张成皓表示。“考虑到租赁市场零散的竞争格局，假设万科未来将按过去的速度发展以获取先发优势，则未来5年，万科旗下的公寓规模将有望达到5.6万间，假设平均租金在2000元/间/月，则长租公寓方面的年收入将达到13.44亿元。”西南证券研究员胡华如表示。
2015年初开始，各大房地产开发商陆续跟随进入。在国内租售同权相关政策鼓励下，长租公寓品牌作为租赁市场具有资金、房源、地段等优势的B端参与者，将迎来一个快速发展的阶段，并有望逐步提高在租赁市场的市场份额。
胡华如分析认为，房地产开发商对长租公寓的投入以集中式开发为主，地段是最稀缺的资源，获取交通方便、社区成熟但设施老旧的存量房进行改造是未来发展的核心，且最先布局的市场参与者具有先发优势。预计未来5年是市场参与者竞相在全国一二线城市抢占优质地段资源的阶段，也有望逐渐产生长租公寓的优势品牌。同时，随着租户生命周期的演进，除了单身公寓，也会有契合多种需求的公寓产品出现，包括家庭式公寓、旅游短租公寓、养老公寓等。
中信建投研究显示，我国购房人口的平均年龄偏低，全国平均购房年龄在30岁或以下，美国、英国基本在33岁左右，亚洲区域的日本和中国台北地区分别为39、35岁。
“随着全国住房租赁体系的完善，租赁供应的提升并不会消灭住房需求，但会驱使全国重点城市购房人群的平均年龄会逐步延后，从而影响房屋成交热度，进而控制房价上涨预期。事实上这点已经在北京、上海、天津、合肥等重点一二线城市发生。”中信建投分析师陈慎表示。
