“租售同权”是楼市杀手锏还是新天地？
租赁市场的发展并不是什么楼市的杀手锏，反而应当看成是存量市场崛起带来的新天地。
需审视的由来
“租售同权”最近频繁出现，但严格审视其由来却发现会稍有一些误解。从中央政府明确“房子不是炒的，而是住的”的精神以来，国务院(2016)39号文完成了发展住房租赁市场的顶层设计，而9部委联合印发153号文则落实了框架方案，确定了试点城市。
我们理解中央政府一系列举动的目的有三：
一、建立长效机制，稳定房价；
二、培育正规，专业，规模化的企业，包括提供对这些企业的金融支持；
三、盘活存量用房。如此达成既维持房地产投资，又不过度依靠销售型物业的目标。
概括上述政策由来和目的，我们可以看到保民生、促发展、建立长效机制、提高租赁物业重要性等内容。
首先提出“租售同权”是广州印发(2017)29号文以来，该文强调租房可享受教育资源。但实际上该政策在许多城市早有落实，只不过所能保障的是外来人员子女的基本教育问题，可能并非优质教育资源。
被误解的概念
而仔细看“权”本身，也充满着错误的理解。如果真正剖析房屋的各项权利，可以看到《物权法》赋予房屋所有人对房屋占有、使用、收益、处分权；《城市房屋租赁管理办法》赋予房屋租赁人对房屋的占有、使用和收益权，政府已对承租人权益提供了法律保障，不存在承租人权益不受保护的概念。 但两个法规都规定，除居住或经营使用外，承租人权益范围应以双方合同为准。 所有权人是房屋第一权利人，承租人需支付对价，享受相应权利，两者是商业合同关系，这种关系并不会发生变化。只要支付对价，有合同保障，所有权人可以赋予租赁方合理诉求。所以认为租赁权益完全没有得到保护，或租赁权可以超越所有权都是错误的理解。
这里的“同权”主要仍是围绕公共资源的权利。但如前所述，公共资源使用权涉及城市资源分配的深层次问题，尤其优质资源永远稀缺，故社会必须建立相应分配制度才能在本质上解决问题。
已高估的威力
如前所述，大力发展租赁市场的目标在于引导租赁市场规模化、专业化发展，并且完善租赁备案系统，使得数据透明便于管理，同时还兼具着吸引人才，提高城市竞争力等目标。首先这些目标无一关于对销售市场的打击；其次也全都是长期目标，本身不可能一蹴而就。也就是说认为租售同权是政府对楼市下的“杀手锏”可谓耸人听闻。
我们认为一个发展起来的租赁市场并不能冲击销售市场。 第一，土地供应本身不支持。大城市是租赁需求最旺盛的区域，而从已公布的规划来看，这些城市的核心区仍将以商品住宅为主，此类资产依然是稀缺资源，而郊区将成为政府平衡租赁用地供应的主要区域。如此这般，销售市场的土地供应一方面在被瓜分，稀缺性在被巩固，而租赁用地的区位又明显集中在外围的话，后者和前者的土地价值都很难在一个层次上，又何来打击？
图1：广州租赁用地区位规划
由上图可知，广州将租赁土地主要规划在环城与绕城之间
图2：北京租赁土地区位规划
由上图可知北京的租赁土地主要在郊区，且利用集体建设用地供应
上海目前看并未形成一个系统的规划，是否意味着会成规模的在类似张江之类的地区出让此类用地还有待考察。
第二，数据证明强人口吸附力的城市，其所规划的住宅未来依然呈供不应求的趋势，若此供求关系不发生本质变化，对房价的整体预期将难以打破。届时人们将很可能提前购房决策，而延后租房决策。
表1：典型强人口吸附力城市历史平均人口净流入与住宅成交 vs. 未来新增商品及租赁住房供应
由上图可看出，假设这些城市的人口流入速度保持在过去3年的水平，那么首先其对住宅的成交需求将保持在高位，达到同样的这个量，光靠新增商品房是无法满足的，实际上加上租赁住房也没法满足。
同时自不必说在这些城市若想居住在适当的通勤距离内而不影响生活质量的话，租金可能相当不菲。因此是否能冲击还是只是暂时替代，非常值得商榷。
更重要的事实
首先我们必须正视政府对租赁市场的重视。其次，我们更需要紧跟政策引导，在这个大势中寻找新的发展机会。事实上，我们也认为庞大的租赁市场绝对存在商机，只是需要有耐心耕耘。
比起是否同权，我们认为租赁市场的发展将进一步强化城市分化。对房价过快上涨的一线、强二线城市起到稳定预期作用，培育新的细分市场，为机构各类机构提供新的机会；对弱二线及强三线城市，有望加快其人口及产业发展速度。
而更为重要的是我们认为租赁市场规模巨大，存在介入必要与机会。
随着市场越来越规范化，大型租赁运营企业能够提供更优质的物业服务，增值服务，租约相比于个人出租而言更具有保障，在“购租并举”的情况下，存在一个良好的市场介入机会。但目前由于住宅租赁回报率低下，初期仍需要依托政府引导。同时也需要金融市场的完善，为持有租赁住房的企业在退出时提供公开市场渠道。
图3：2016年中、美、日长租公寓市场规模估计及对比
图4：近三年世界各主要城市租金收益率
数据来源：WIND、华菁证券、Zillows
其次，租赁市场的真正发展最终仍需要市场化孕育，巨大的市场空间势必吸引机构积极介入。预计至2020年，中国专业租房管理机构的市场占有率将从现有的7%提升至24%左右。但是相较于美国、日本等成熟市场而言，该比例仍有一定的发展潜力。对所有行业参与者而言，当前行业只是处于发展初期阶段，格局未定，具有较大的空间。根据我们的统计，在未来3-4内，Top20企业的年均复合增长率将达40%至50%，房间数量预计是现有基数的5倍
图5：中、美、日三国专业机构占整体租房市场的比例
图6：国内品牌公寓房间数量增速预测(万套)
数据来源于网络，由平安不动产市场研究部收集整理
最后，从介入的渠道来看，早期由政府国企主导，核心土地资源掌控在国企手中，需与国企合作，该阶段确实有较大的难度。但之后也可关注土地转性、商改住机会。 分类型物业可转性或改造为租赁用房，如上海市北高新近期转为租赁用地的2宗地块。在创品牌和培养团队期间也可以轻重结合，既挑选合适土地、房源收购，又以租赁形式快速获取房源，以追求规模的达成。而在达到一定规模后，优质的资产带来的稳定现金流可衍生出金融业务的机会。购租并举后，REITS类产品有想象空间，ABS也将快速发展。比如魔方公寓、自如已成功发行ABS产品。 此外，租赁服务业也将迎来新的发展。市场不断规范后，租赁信息透明化、大数据化，各类中介、数据服务商将势必迎来巨大利好。
我们承认在发展初期，目前一些开发商进入长租公寓领域主要基于消化自持房量的需求，同时可通过输出运营和服务实现未来利润增长点，并有希望上市；而且长租公寓投资短期内达到理想收益比较困难，需要寻找到长期限、低成本的资金才可支撑培育期的投资需求。但结合我们之前的分析，我们认为需求是肯定的，而政策也是扶持的，未来租金有望继续上涨，在挑选好城市、区位、落实好成本的基础上可以积极开拓。
总结下来，我们认为“租售同权”自身存在诸多误解，但重视租赁市场的长期发展机会绝不存在误解。租赁市场的发展并不是什么楼市的杀手锏，反而应当看成是存量市场崛起带来的新天地。跟随政策引导，注重成本、团队及运营，培养适应长效机制下的长期能力，则可以在这片新天地中拔得头筹，大有作为。
