11月15日，由中国民生银行主办，21世纪经济报道作为官方媒体支持的“中国不动产金融年会·2017”在北京召开，这也是自2008年以来的第十届年会。郑万春、石杰、李扬、姚景源、孙宏斌(博客)、黄其森、林中、陈劲松(博客)、胡葆森、林腾蛟、陈锦石、田明、潘军、林俊波、熊晓鸽等知名人士出席并做主题演讲，使之成为今年房地产界最具含金量的一场论坛。

　　2016年国庆以来，全国共有74个地级及以上城市出台了200多次调控政策，内容涉及限购、限贷、限价、限售、限商、租赁、土地等各个方面，区域几乎覆盖40个重点城市。

　　这些政策不仅对市场走势产生决定性影响，政策出台的节奏、方向等，也暗含了监管层对于楼市调控政策取向的变化。“十九大”报告发布后，房地产调控政策的取向更加明晰。

　　与会人士认为，在房地产市场进入新周期之际，楼市主要矛盾已经从“供给不足”变为“人民群众居住持续改善的需要和‘发展不平衡、不充分’的矛盾”。楼市政策趋于常态化和长效化，市场形态将发生深度调整，已经成为共识。

　　年会还发布了《中国不动产金融研究报告 2017》，报告对当前的房地产市场提出“三期叠加”的判断，即行业高位平台期、存量增量互补期、市场竞争显性期。这构成了未来房地产市场的“新常态”，也将深刻影响市场走势、房企策略、金融服务等各个方面。

　　“住有所居”的三层内涵

　　2007年末，中国民生银行在公司业务领域，试点事业部改革，成立地产金融事业部。从2008年开始，中国民生银行已经连续举办十届不动产金融年会。

　　中国民生银行行长郑万春做了年会的开幕致辞。他指出，中国民生银行致力于为中国银行业探索现代商业银行建设之路，致力于为客户提供专业特色的现代金融服务。地产金融事业部十年来的运营实践证明了，地产对公业务事业部体制是成功的，这种管理模式与全国性大型房企集团化管理模式较为吻合，有利于与大型企业开展跨区域合作。

　　图：中国民生银行行长 郑万春

　　郑万春表示，党的十九大刚刚胜利闭幕，提出了新时期社会主义建设的目标、任务，同时也赋予房地产新的任务。

　　就报告中提到的“住有所居”而言，郑万春认为，至少有三层内涵要求：第一、要进一步深化住房制度改革，建立长效机制，解决广大群众的住房问题，满足人民群众住房的基本需求。第二、必须保持一定量的总供给。第三、要提高住房品质。

　　他表示，在上述要求下，新时代的房地产，行业将以全新的模式发展。

　　在发展理念上，不再过分依赖短期行政手段调节，会更加注重房地产对国民经济和社会发展的综合贡献，从土地、财税、金融等深层根源方面进行全面规划、加以理顺，构建长效机制，促进行业长期稳健发展。

　　在区域布局上，在城镇化进一步发展的过程中，以核心城市为中心的人口集聚趋势不可逆。由此带来房地产发展的布局也随之发生了变化，更加向大城市及其周边城市群集中。

　　在市场主体重构上，行业集中度提高已是大势所趋，虽然龙头房企各有不同的战略，但未来市场竞争仍将十分激烈，最后的赢家将是行业的勇者和智者。

　　经济大势如何影响房地产

　　多位宏观经济、金融、房地产、资本等领域的专家也出席了上述论坛，并从各自的角度对市场进行分析。

　　著名经济学家姚景源深入分析了中国经济走势，及其对房地产市场带来的影响。

　　中国社会科学院学部委员李扬对全球金融形势进行分析，并阐述其对中国经济发展和金融政策带来的影响。这种影响在很大程度上也构成了中国房地产市场面临的政策环境。

　　中国城市科学研究会理事长仇保兴从十九大报告入手，具体分析房地产政策。他表示，十九大报告有三句话对房地产影响比较大。第一句话，要建立健全金融的监控体系，守住不发生系统性金融风险的底线。第二句是要坚持房子用来住的、不是用来炒的这样一种定位。第三句是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。“一是守住，二是坚持，三是建立，就概括了整个房地产未来一些动向。”

　　图：中国城市科学研究会理事长 仇保兴

　　房地产界人士则结合企业的发展，表达对市场的看法。

　　融创是近年来房地产并购市场的绝对主角，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌对融创的并购逻辑做出深入分析，同时他还谈到了对房地产市场新形势、规模效应、企业转型等话题的看法。

　　作为闽系房企的代表，阳光城、旭辉、泰禾三家企业有着不同的发展逻辑，并代表了市场的一种趋势。阳光控股有限公司创始人、董事局主席林腾蛟，旭辉集团董事长、旭辉控股董事兼主席林中，泰禾集团董事长黄其森分别从各自的角度，谈论规模、利润、多元化等热门话题。

　　作为新市场的探索者和新模式的创造者，世联行董事长陈劲松、朗诗集团股份有限公司董事长田明、花样年控股集团有限公司董事局主席潘军、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森，也分别探讨了各自从事的细分领域，并对新模式做出自己的见解。

　　楼市基本矛盾发生改变

　　《中国不动产金融研究报告2017》也在上述论坛上发布，从2008年开始，该报告已经连续十年推出。从这些报告中，可以看出中国房地产市场的变化，以及房地产金融领域的变迁。

　　作为报告的发布者，中国民生银行副行长石杰指出，虽然过去一年多来出台了超过200次调控政策，但市场的韧性仍然很强。在销售方面，今年1-10月，商品房销售额为10.3万亿。2017全年预计超过上年，创年度新高。投资方面，1-10月，房地产开发投资额9.1万亿，增速为7.8%。

　　图：中国民生银行副行长 石杰发布《中国不动产金融研究报告2017》

　　但在这些数据背后，市场的根本矛盾已经发生改变。

　　石杰表示，过去二十年，房地产市场的主要矛盾为，城镇化和住房供给不足的矛盾。当前市场的主要矛盾，则变成人民群众居住持续改善的需要和“发展不平衡、不充分”的矛盾。

　　对于新时期的房地产市场，上述报告首次提出了“三期叠加”的判断，即，行业高位平台期、存量增量互补期、市场竞争显性期。

　　具体而言，行业高位平台期，意味着房地产行业的量价将进入一个高位平台期，供应和需求更加匹配，行业迎来平稳可持续发展的新阶段。

　　存量增量互补期，是由于新增建设用地项目的增量市场增速下降，存量市场逐步打开空间。主要体现在并购、旧改、租赁、资产证券化等四个领域。

　　市场竞争显性期，则说明优秀房企逐步形成独特的经营模式，并已经显性化。 在这样周期性明显的行业中，跨周期经营能力对于房企长期生存和发展至关重要。

　　报告还认为，上述局面对地产金融服务提出了新的要求。由于高负债、快周转的杠杆驱动模式不可持续，以及大资管时代的到来，未来金融服务的模式、对象、手段、方式等都将发生深刻变化。