"租购同权"另一面:首批住房租赁试点广东占比1/3
广州人陈晓桐一度以为，自己愁了半年的女儿上学问题，一夜之间得到了解决。7月17日晚上，她一条条地翻看关于广州“租房上名校”的微信朋友圈推送，并把它们转发到自己的家族群和朋友群里。“结果应该是统筹生不是地段生，相比原有政策变化不大，名校学位资源这么紧缺，基本上不了。”陈晓桐自嘲道。
一条被过度解读为“租房上名校”的“租购同权”，让广州这个多年的一线城市房价洼地，抢在了最新一轮房地产调控新政的前头。
7月17日，广州市政府网站公布了《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，从保障租赁双方权益、增加住房供应、壮大现代租赁产业三方面提出了16条具体措施，当中包括成立国有住房租赁公司等。随后，住建部等九部门联合印发通知，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。广州是全国首批开展住房租赁试点的12城之一。
值得注意的是，首批12个试点城市中，广东就有广州、深圳、佛山、肇庆4个试点城市，占比1/3，广东住房市场改革的重要性可见一斑。
以今年全国两会前北京“3·17”房地产新政为起点，过去的4个多月，一二线城市房地产调控政策不断加码升级。相比于以往的限购、限贷、限价，今年加入了限售和限商，迈入“五限时代”。市场作出了明显反应，热点城市房价上涨势头得到遏制。同时，在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场获得国家和地方政府的大力支持，房地产调控思路从前四个月的限制房价过快上涨，进入力推租赁市场发展阶段。
至于“租购同权”何时落地，广州市教育局宣传交流处一名工作人员对时代周报记者表示，目前各区正在制定新政策的具体细则，将由广州市住建委统一发布具体的文件和解读。
2016年人口增量广州居首
陈晓桐生于一个普通的广州家庭，像她这样家境普通、夫妇俩均为工薪阶层的广州本地人，她身边不少—当中大多“啃老”买房。但陈晓桐夫妻都非独生子女，买房就没那么简单了。
结婚生子后，陈晓桐一家三口住进了父母家，方便老人照顾孩子，她不是没想过买房，只是“在观望中一再错过了机遇”。
过去几年，广州的房价走势温和，在一线城市中常被称“价格洼地”。在去年10月的调控中，广州成为唯一没有在限购和限贷上“加码”的一线城市。
然而，房地产市场的供求关系日益紧张。2016年广州人口增速达到4%，2015年、2014年这一数字仅为3.22%和1.19%。据广州市统计局数据，2016年，广州市常住人口达1404.35万人，增量在北上广深四城中居首，其中户籍人口870.49万。报告显示，2017年前两个月，广州中心五区的二手住宅成交均价接近4万元/平方米，同比去年上涨近万元，涨幅超过三成。
这成为3月17日深夜，广州市紧随北京房地产新政出台，发布房地产调控“升级令”的背景。“3·17”开始，“限售”政策成为全国房地产调控的主流。据不完全统计，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的政策。
各地严格的房地产调控措施效果初显。国家统计局7月18日发布的数据显示，6月份，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。
链家研究院院长杨现领在接受时代周报记者采访时表示，本轮调控着重于弥补之前的政策“漏洞”，包括对于特定产品(商住、学区、平房、法拍房)的调控，针对离婚和个税等规定的调整，在很大程度上遏制了炒房需求，现在的交易量应该反映了除置换需求外的真实需求。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产调控的影响已经在一线城市全面出现，过去涨幅较快的热点城市成为价格下调的主力。预计房地产调控政策可能会持续加码，整体房地产市场在三季度的惯例淡季将出现更加明显的降温表现。
广东住房租赁改革启动早
随着城市化进程的不断发展，越来越多的中国人涌向大城市。面对过高房价，刚毕业的大学生、进城务工者都只能选择租房。
作为全国流动人口第一大省，截至今年7月10日，广东省流动人口达4048万人，住房租赁市场需求旺盛，相关改革已走在全国前面。今年2月，广东省政府发布文件，明确表示支持住房租赁消费，并出台了一系列优惠政策。在纳入试点前，佛山和肇庆已成立住房租赁平台。
华南城市研究会副会长孙不熟对时代周报记者说，在房价很难降下来的情况下，发展租赁市场可在一定程度上解决年轻人在大城市的住房问题。未来房地产调控可能是“两条腿走路”，一方面，购买商品房会继续受到严格限制；另一方面，将加大租赁市场的供应量，给予租赁住房在户籍、教育方面的同等权利。
今年3月，广州推出了16668套公共租赁住房，面向用人单位整体租赁，用于解决新就业无房职工居住问题，今年下半年将推出面向个人(家庭)供应的新就业无房职工公共租赁住房房源。7月，广州市住房保障办进一步放宽来穗务工人员公租房申请条件，其中最大的变动是，拟不再设定收入线、准入标准和资产限额的规定。
7月17日，广州发布的租赁新政中明确，通过“供”“改”两大渠道增加租赁住房供应。一方面，增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。另一方面，允许将商业用房按规定改造成租赁住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
从国家层面看，早在2016年6月，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。去年年底，中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
有业内人士认为，调控措施若太频繁，方向转变太快，会让企业和老百姓都无所适从，一定程度上不利于经济发展。相比之下，大力发展和规范房屋租赁市场，增加房屋“供应池”，是符合市场规律的柔性手段，也是稳定房地产市场的重要途径。
此次，广州租赁新政中最大的变动是：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。但事实上，政策设置了较高的门槛，承租人还要符合本地无房、租房有备案两个条件。在学位紧缺的地段，若无自有房产而希望租房进入名校，可能性并不大。
由于政策细则拟8月底才出台，链家数据显示，目前广州学位房租金尚无明显变化，房东和租户仍处于观望状态。广州市教育局宣传交流处的一名工作人员对时代周报记者表示，租房可就近入学其实是一个旧政策，以往只要符合条件，就能够到相应的学校去上学。目前各区正在制定新政策的具体细则，广州市教育局已与广州市住建委充分沟通，届时会由住建委统一发布具体的文件和解读。
回到1998年？
“我觉得这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。”7月19日，万科董事会主席、首席执行官郁亮在接受新华社采访时表示，“今天行业站在一个新起点上，近期，上海表示‘十三五’期间拟推出租赁住房70万套，其他部分城市也公布了类似计划，标志着一线城市正为解决居住问题做努力。”
这不是郁亮第一次公开提到1998年，7年前，他接受《中国证券报》采访时，亦曾发表过类似观点，表示“行业需要回到1998年货币化改革的初衷”。
此轮调控过后，一线城市能回到1998年的初衷吗？
《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2017)》预测，2017年房地产市场分化将进一步深化和强化。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。
2016年年底中央经济工作会议提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。今年5月19日，住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，成为中国首部专门针对住房租赁和销售的法规，被认为是建立房地产市场稳定发展长效机制的重要一步。
但链家研究院的报告显示，中国的住房租赁人口只占11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准，目前住房租赁市场仍面临不少难题。
杨现领认为，中国的户籍制度催生了国民“重售轻租”的观念。在一二线城市，房屋产权背后附加了核心资源价值，典型的是学区房，这使得买房成为在城市居住的唯一选择。
张大伟对时代周报记者表示，因为租售比悬殊，对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高。同时，在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，一旦有了购房资格、存够首付就会买房，离开租赁市场。“鼓励租赁发展，最有效的办法应该是保证房价不涨。”张大伟说道。
孙不熟则分析，目前中国的租赁市场还停留在“散户对散户”的原始阶段，服务比较粗糙。未来小业主可以把房子交给大企业，由大企业统一包装成长租公寓去运营和管理。但要建立成熟的租赁市场，涉及政府的政策、社会资本的参与性以及公众心态的变化，是一个非常复杂的博弈过程。
“租购同权”的短暂狂欢暂告一段落，陈晓桐也等来了好消息：她的婆婆终于决定将自主房过户给儿子—而这套位于广州市老城区的老房子，拥有省一级小学的学位。
