广州商服类物业库存“爆棚” 商改租新政后市场将迎转机？
被视为住宅“替代品”的公寓近几个月来成交量大幅下降。李广军 摄
■解码广州租赁新政
7月17日下午，广州市政府官网发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(下称《方案》)，明确提出积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系，并鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极；规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础。《方案》出台后立即引发热议。
记者注意到，《方案》提出，允许将商业用房按规定改造成租赁住房，并规定调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。众所周知，今年“3·30”严控政策对于商服类项目的销售作出了严格的规定，广州商住类公寓的销售量也遭遇大幅下降。现在新的政策允许“商改租”，会让公寓市场迎来转机吗？
“商改租”尚无配套政策
允许“商改租”的条款出现在《方案》具体措施部分的第二大类“增加租赁住房供应，满足新增住房需求”之中。《方案》提出允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。此外，改建后的租赁住房，不得销售。
《方案》指出，允许“商改租”的规定，由市国土规划委、公安局、发展改革委牵头，市住房城乡建设委、城管委、环保局、广州供电局、市自来水公司、广州燃气集团公司配合。
事实上，国务院办公厅去年6月就已发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，强调商业用房改建后可作为租赁住房。因此广州此次出台的相关规定，事实上也是“商改租”在广州本土的正式落地。
不过记者发现，广州《方案》中关于“商改租”的政策目前还没有相应配套政策的支撑。例如商业用房改造成租赁住房的标准、审批手续、目前已建商服类物业和已经售出的商服物业如何改租等问题均未具体说明。相关配套政策与细则尚待进一步制定。
广州商业类库存积压严重
上半年国内城市纷纷出台楼市严控政策。广州“3·30”新政便提出，一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。这一规定出台后，被不少买家视为住宅“替代品”的公寓成交量遭遇大幅下降。
根据克而瑞披露的成交数据显示，在限制商服类买卖新政出台前的3月，广州一手公寓还卖出了6199套，但到了4月就迅速下滑至1415套，5月则仅卖出567套，尚不及3月时的十分之一。
与住宅相比，商业地产库存一直保持着高位运行。根据克而瑞的统计数据，从库存套数来看，2015年6月商服类物业库存39649套，2016年6月为41032套，同比增加了3.5%，2017年的6月为54040套，同比增加了31.7%。
从去化周期来看，如果按照近12个月的平均成交量来看，近三年除了“3·30”新政发布的今年3月，去化周期降至19个月外，其他月份的去化周期均超过20个月。而“3·30”新政出台后，广州的商服类物业库存去化周期已经达到22.8个月，去化情况也不容乐观。
以通常被人们视作住宅“替代品”的酒店式公寓为例，本来今年3月32.2万平方米的成交面积刷新了公寓销量最高纪录，但新政出台后便立即转入供过于求，供求比达到7.99。目前广州酒店式公寓的库存为22121套，面积为117.6万平方米，但如果按照最近三个月的成交量来计算，去化周期则高达28个月。
市场会否迎来转机？
严控新政后，广州楼市成交始终处于低迷状态，相比住宅市场，商服类市场的成交更显低迷。对于销售商服类物业的房企，允许“商改租”也等于是让开发商在现行政策下，多了一个新的选择。那么，广州商服类项目市场会否迎来新的转机？
对此，广东省房地产研究会副会长韩世同(微博 博客)认为，允许“商改租”可看作对此前商服类物业相关调控政策的调整，但本质上对于个人的商服类公寓销售没有影响。
“因为目前不准销售的局面没有改变，而商住类公寓本身在出租上没有任何限制”，韩世同在接受记者采访时表示，短期内库存和销量或许不会有很大的变动，但买家心理层面的影响因素仍然存在。
克而瑞首席分析师肖文晓(微博)则认为，允许商业用房改建为租赁住房，对于完善“购租并举”的住房制度具有重要的意义。
“考虑到新增土地的稀缺性和供应难度，适当地将部分库存商业用房转为租赁住房，对于优化土地资源和存量资源配置具有重要作用。肖文晓还表示，这么做一方面可以集约土地资源利用效率，一方面可以为商服市场去库存，可谓一举两得。
广州允许“商改租”具有表率意义
其实，今年初广东就曾出台《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变。
“广州出台相关意见，对于广东其他城市具有表率意义”，肖文晓认为，广州此番出台的《方案》将成其他城市落实“商改租”的重要样板。
而对于落实商改租后广州租赁市场价格会否产生变化，肖文晓表示，目前暂时无法判断租金是一定涨或是一定跌，“现在供应多少没有定论，所以无法判定将来的市场是供大于求还是供不应求，但是增加供应对于租客来讲肯定是福音，选择面广了，房东涨租的可能性就小了。”
