导读

  分析认为，加大土地供应，在目前已经做好减法的同时继续做好加法，可以平稳市场供需结构，市场价格将有望有所降低。此外应通过轨道交通、市政功能配套将中心城市人口引至周边区域、将城市非核心功能疏解至周边。

  影响房地产价格的最大因素——土地供应，最近发生了一些微妙变化。

  和过往的数次调控类似，去年“9·30新政”以来的一系列调控，以抑制需求为主，限购、限贷、限售、限商等措施成为一二线和热点城市的标配，效果也立竿见影，70大中城市中一二线城市成交连续下滑。

  在此基础上，楼市供给侧的力度正在加大。近期，一线城市新的土地和住房供应计划出炉，纷纷加大了未来的土地出让面积，增加商品住房及租赁住房供应，以求解决一线房地产市场的“供需不平衡”问题。

  据中原地产研究中心统计，今年上半年，一线城市合计土地供应规划建筑面积2738万平方米，同比上涨了57.3%。

  中原地产首席分析师张大伟表示，加大土地供应，在目前已经做好减法的同时继续做好加法，可以平稳市场供需结构。增加供应后，市场价格将有望有所降低。

  但从历年来看，土地供应计划更像是激奋人心的口号，具体到每年的土地计划完成率往往不理想，今年和未来5年的土地供应计划能否顺利完成，或者完成率大幅提高？还要看各地政府的落实力度。

  积极的供地计划

  进入二季度以来，北京、上海、广州、深圳等库存去化周期短的热点城市纷纷出台新的土地供应计划，加大未来的供地力度。

  张大伟认为，目前一二线城市已经基本完成了去库存任务，这种情况下，很多一二线城市为了抑制市场的上涨，开启了增加土地供应的政策。调控从过去的“减法”开始叠加“加法”。

  4月7日，北京率先发布未来五年住宅用地供应计划，明确未来五年供应住宅用地将达6000万平方米，其中租赁住房1300万平方米。2017年，北京住宅用地也相应增调，计划供应住宅用地1200万平方米，以保障30万套住房建设需求，其中租赁住房10万套。

  21世纪经济报道注意到，虽然此次北京的供地计划是过去五年供地计划的最低水平，但却是今年2月份公布的旧供地计划的2倍。

  5月31日，广州也发布了2017年土地供应计划，供地总面积达到2050万平方米，同比2016年增加了18.5%，其中居住用地共574.4万平方米，同比2016年增加了19%。

  上海和深圳均在7月7日发布了土地供应计划。上海计划“十三五”期间新增各类住房用地5500万平方米，比“十二五”期间增加近20%，新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。

  在四个一线城市中，深圳2017年度计划供应居住用地218万平方米，较2016年的计划提高74.4％，创下了2012年以来的新高。其中人才住房和保障性住房用地65万平方米，占总居住用地的近30%。

  张大伟指出，此轮一线城市土地供应计划呈现规模大、租赁住房占比高的特点，通过租售并举的方法对房地产市场进行“加法”调控。

  比如，在上海的计划中，未来5年计划供应租赁住房约70万套，占新增住房供应总套数的41%；北京2017的土地和住房供应计划中，租赁住房也占了1/3。

  7月17日，广州出台租赁住房16条新政，不仅将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名），负责统筹全市政策性住房的投资、融资、建设和运营管理，还首次提出了“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

  这也与最近两年的房地产调控思路一致，在“房子是用来住的，不是炒的”中心思想之下，各地均要建立租售并举的住房供应体系。

  深圳房地产研究中心主任王锋认为，加强住房租赁市场的培育，也是建立房地产市场长效机制的关键一环。

  落实难题

  一线城市出台的土地和住房供应计划令人振奋，但一个现实问题是，在一线城市尤其是深圳这样的城市土地紧张的情况下，这些计划如何落实和执行？

  数据显示，历年来一线城市住宅类用地实际供应与计划供应均存在较大差异。

  据中债资信研究，深圳2014-2016年住宅土地供应计划完成率仅为2.74%、9.27%和16.8%；过去三年，北京住宅类供地计划完成率仅为27.08%、34.23%和8.26%；上海、广州供应计划完成率相对较高，2016年分别为50.72%和60.80%。

  深圳房地产中介协会研究总监徐枫表示，土地供应计划是预期管理，不能将它等同于一定会达成的数字。因为政府机构在报备计划时往往会比较理想化，但在现实执行过程中会遇到一些问题，比如资金不到位、土地储备的进度以及具体相关部门的执行力等。

  中债资信分析认为，本轮调控政策强调了地方政府对房地产市场调控的主体责任，供给端政策对于引导市场预期将产生正面影响，但触及地方政府土地出让利益，在推行过程中或遇到阻碍，实际执行效果还取决于追责力度，效果仍存在一定不确定性。

  数据显示，虽然今年上半年一线城市合计土地供应同比上涨了57.3%，但在完成供应计划的进度上仍不容乐观。

  根据中原地产、同策咨询的统计，上半年北京、上海、广州分别完成了全年住宅用地供应计划的23%、13.5%、16.6%，深圳零供应住宅用地。要在下半年完成年度土地供应计划，预计仍将是一个“不可能完成的任务”。不过完成率相比往年明显提高。

  在新的供地计划出炉后，一线城市的土地、住建部门均表示，将主要通过加大土地储备力度、盘活存量土地以及提高土地利用效率等措施，增加住房用地供应。

  相对于普通商品房，一线城市政府可作为的可能更是租赁住房的供应。

  上海市住建委、市规土局负责人称，计划在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房，预计新增供应70万套；还将以市场为主，盘活存量住房资源，新增代理经租房源30万套（间）；积极促进租赁企业规模化、专业化，鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于租赁。

  另据北京市住建委透露，今后5年50万套的租赁住房供应，将主要通过集体建设用地安排。

  北京市官方数据显示，目前已开工朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个项目、房源1.28万套，其中，唐家岭项目927套房源在今年5月24日已签约入住，平房乡项目6月29日启动了人才公租房选房入住工作。

  此外，一线城市土地出让附加“竞自持”的情况已越来越普遍。北京上半年至少有四宗地块需自持商品住房面积70%；7月4日，上海出让了一幅全自持地块，直接要求竞买企业“只租不售”。

  截至目前，北京、广州、佛山等地出让了多幅宅地自持地块，万科、保利、龙湖等开发商积极拿地做机构“房东”。

  从总体上看，一线城市的土地供应还需跳开传统的窠臼来想问题。中国指 数 研 究院高级分析师谢俊云分析认为，一线城市土地供应量受限于城市容量，难以满足全部住房需求。应通过轨道交通、市政功能配套将中心城市人口引至周边区域、将城市非核心功能疏解至周边。这需要环一线城市的协同。