以房养老再提大力发展 房价波动大险企拒当接盘侠
在完成首批试点一年之后，陷入沉寂的“以房养老”被再次提上议程。
近日，国务院办公厅印发《关于加快发展商业养老保险的若干意见》(下称“《意见》”)，部署加快发展商业养老保险，其中，针对老年人养老保障需求，明确提出大力发展老年人住房反向抵押养老保险等适老性强的商业保险。
“我国 以房养老 制度设计的初衷是好的，想通过自有存量房产转化为养老资源，丰富完善我国多层次养老保险体系，以积极应对即将到来的养老危机，但是，相比《意见》中同样提到的税收递延、职业年金和长期护理这三项改革，以房养老各地的房地产政策千差万别，市场面临的政策不确定性风险比较大。”7月13日，就职于某保险集团的研究人士崔鹏(微博)接受《华夏时报》记者采访时表示，就目前的楼市来看，楼市正处于去泡沫阶段，哪个保险公司愿意去当“接盘侠”？
“以房养老”任重道远
“以房养老”，这四个普通的汉字拼凑在一起，沉甸甸的令人喘不过气来，它包含了社会最关注的两件大事：房子和养老。随着老龄化的不断加速，中国老人有别于其他国家老人的一大特点就是：中国老人虽然没有多少钱，但却往往拥有价值连城的房子。
而“住房反向抵押养老保险”即保险版“以房养老”，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故之后，保险公司将获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”(以房养老)试点。随后，第二年的6月，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，正式启动“以房养老”试点。首批试点城市为北京、上海、广州和武汉，试点期间为2014年7月1日至2016年6月30日。
试点后，“以房养老”陷入沉寂，暂无继续扩大试点的动作，如今，试点期满一年后，终被再次提及。
“作为一种全新的养老模式，虽然 以房养老 的试点只有两年，但实际推出的时间已经有些年头了，不过，从进行试点的省市来看，效果并不理想，尤其是随着楼市政策的不确定性，进行抵押的房屋价格也同样具有不稳定性。”7月12日，一接近人社部的相关人员接受《华夏时报》记者采访时称。
据了解，自“以房养老”试点以来，仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务，而产品也仅有《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》这么一款，这类产品提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内，预期增长比例在30%-50%，也就是说，抵押房屋未来的升值空间一旦大于这个数值区间，参保人也只能享受最初估值计算出来的起付金。
试点机构参与度低，产品比较单一，为此，首批试点结束后，仅有59户进行投保。从区域来看，一线城市(北上广)相较于二线城市(武汉)对该产品需求、认知度高；从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从月领养老金来看，以月领养老金5000-10000元居多。
尽管在众人眼里，试点了两年的“以房养老”不算完美收官，但对于这样的结果，“以房养老”的首倡者、幸福人寿保险股份有限公司原监事会主席孟晓苏接受《华夏时报》记者采访时表示，“当初设定两年内有20户投保就算成功，如今的数据我已相当满意。”
不过，作为一项保险业务产品，这样的参保人数只能将其定位为“小众产品”的范畴，且政策基础较为薄弱，未来任重道远。
房价波动大成为障碍
将老年人的房子由“死钱”变成了“活钱”，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量，为何推起来还如此艰难？
某网站曾对此做过调查，结果显示，32.4%的网友担心如果房价上涨，接受以房养老的老人可能吃亏，31.3%的网友则认为目前的房屋评估制度还不规范，公正难以保证，另有26.7%的网友认为保险公司等金融机构相关业务还不成熟，在条款制定和执行方面难免有不足之处。
同时，除了老人对此政策有顾虑外，保险公司似乎也没有那么积极。
试点前夕，保监会曾召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿等7家保险公司参加内部会议，要求相关保险公司提交“住房反向抵押养老保险”试点方案，但是，直到试点结束，除了幸福人寿外，上述保险公司都没有参与其中。
据记者了解，其中的主要原因就是保险公司担心房价走低，加之我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异。
“ 以房养老 至少还有三个问题需要解决，首先，牌照问题。目前还没有获得 以房养老 资格的大公司，不知道具体该怎么干；其次，我国的房地产政策太不稳定。目前，楼市正处于去泡沫阶段，保险公司愿不愿意去当接盘侠？最后，法律法规的问题。现在各地的房地产政策千差万别，如果保险公司最终拿到了房子，这房子如何出手？保险公司能不能经营房地产？这些都需要保险、住建以及各地政府的协调和配合，把机制捋顺了，事情才能做下去。”崔鹏表示，解决这些制度障碍后再推进“以房养老”，应该会更顺利一些。
除此之外，相关文件规定，老人在申请“以房养老”时，用来作为抵押的房产应当是具备国家房屋登记机关登记发证，登记在投保人名下的有大产权的商品住宅、商业用房或经济适用房。除这些以外，承租公房、小产权房、违建房等不具备国家承认所有权或无法获得房屋登记的其它住房均不能拿来抵押。而这，也是导致“以房养老”难以大面积推进的原因之一。
“首先，只有走上市场、能够进行交易的房屋才能进行抵押；其次，进行抵押的房屋价格具有不稳定性。这些都无疑成为了推进 以房养老 工作的障碍。”上述接近人社部的相关人员称。
就此，记者了解获悉，在发达国家，“以房养老”有着成熟的运作方式，比如，房价一旦出现波动，就有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。
