【直播】第九届中国房地产科学发展论坛(图)_新浪地产网
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【直播】第九届中国房地产科学发展论坛(图)

提要:7月11日至12日,第九届中国房地产科学发展论坛在成都举办。来自全国1000多位房地产企业、中介企业、设计施工单位、建筑部品企业、金融机构、科研机构的代表,围绕深化房地产供给侧结构性改革,提高供给质量,满足多层次需求,推动房地产"三去一降一补"和长效机制的建立,展开探讨交流。

  7月11日至12日,第九届中国房地产科学发展论坛在成都举办。来自全国1000多位房地产企业、中介企业、设计施工单位、建筑部品企业、金融机构、科研机构的代表,围绕深化房地产供给侧结构性改革,提高供给质量,满足多层次需求,推动房地产"三去一降一补"和长效机制的建立,展开探讨交流。

  以下为图文直播:

刘志峰:促进房地产供给侧结构性改革见实效

  刘志峰:各位嘉宾和朋友们:大家上午好!

  第九届中国房地产科学发展论坛今天在成都开幕,我首先代表主办方,对各位的到来,表示热烈的欢迎!对四川省政府、省住建厅、省房协、省工商联等单位的大力支持,表示衷心的感谢!对国家发改委、中国发展研究基金会、中国建设科技集团为论坛提供的智力支持和四川埃德凯森科技有限公司的良好服务和支持,表示衷心的感谢!

  本届论坛的主题是深化房地产供给侧结构性改革。选择这个主题,是要把房地产供给侧结构性改革引向深入、取得实效。2015年年底,中央经济工作会议提出,要推进供给侧结构性改革,去年底又提出要深化供给侧结构性改革。

  何谓供给侧结构性改革?2016年1月,习近平总书记在省部级主要领导干部研讨班上,对供给侧结构性改革进行了全面阐述。总书记认为,当前中国经济,结构性问题最突出,矛盾的主要方面来自供给侧。供给侧结构性怎么改?一要用“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念引领;二要在具体工作中落实好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。

  为了响应中央号召,中国房地产业协会在去年6月召开的七届三次理事会上提出,要在全行业深入贯彻供给侧结构性改革,同时完成好房地产的“三去一降一补”任务。一年多来,房地产企业从提高供给质量、优化产业结构、满足有效需求、加快资源整合和兼并重组、?足各类短板、去库存等方面入手,在供需两端同时发力,既有像万科、恒 大、绿地保利、首开等大企业在提高供给质量方面的实践,也有像蓝城、途家等创新型企业在满足需求方面的创新。通过供给侧结构性改革,房地产的供给质量有了提高,房地产的产品创新有了拓展,房地产的服务内涵有了提升,房地产+互联网的跨界合作有了成果,房地产在城市更新、特色小镇、老年住区、旅游休闲地产等方面,都有了新的进展。

  但也要看到,在深化供给侧结构性改革方面,我们的主动性不够,实质性进展也较少。问题主要体现在:一是在住房总供给方面,区域和城市分化严重,东部一二线城市房地产“热”和中西部三四线城市房地产“冷”的矛盾,未能得到解决,给调控和稳房价带来困难。二是在产品供给方面,与优质公共服务资源配套的适销适用住宅还不够,难以满足高品质、多层次、差异化需求,消费者不放心、不满意的情况仍然存在。三是在供应结构方面,商业地产、城市综合体过剩严重,形成了大量无效供给和资源浪费,甚至在特色小镇等一些新业态发展中,也存在简单模仿、形式单一、同质化严重等问题。四是在供给手段方面,虽然加强了销售管理和市场秩序的整顿规范,但投机炒作和其生存的土壤还在。五是土地供给方面,仍然存在错配矛盾。住房需求量大的城市供地短缺;住房需求量少甚至库存的城市却盲目供地。六是房地产供给侧改革与金融供给侧改革不配套,杠杆率高,利用房地产套利风险増加。

  这些问题,都与供需结构老化、供需资源错配、供需管理水平不高和不平衡有关,表明光在房地产领域进行供给侧结构性改革还不够,还需要在全行业同时推动“三去一降一补”取得实效。就房地产而言,去产能,主要是加大兼并重组的力度,整合优势资源,淘汰落后技术和旧的发展方式,发展先进适用技术,提高产品有效供应。去库存,不能简单靠刺激需求,要从源头提供有效供应。去杠杆,大企业要少用杠杆工具,中小企业要降低融资成本,分清金融杠杆与金融创新的功能。降成本,既要降土地、材料、人工成本,也要提高企业效率,节约企业管理成本。补短板,既要补设计产品短板,也要补服务短板;既要补技术短板,也要补配套短板。

  下一步,房地产供给侧结构性改革的主攻方向是提高供给质量,根本途径是深化改革,最终目的是满足需求,同时在改革中要坚持,越是在市场低迷或政策调整时,越要加强供给侧结构性改革,其中主要是把握好两个方面:一是结构性改革。所谓结构性改革,就是要坚持问题为导向,抓住供需的主要矛盾,解决企业发展的疑难问题;二是供给侧结构性改革要早见、快见成效,任何一项改革,不见成效难以说明成功。怎么早见、快见成效?主要是做好以下几个方面:

  第一,要强化住房居住功能属性,把供给侧结构性改革与建立长效机制结合起来,引导企业调整供应结构,提高房屋供给质量和配套服务,满足舒适型、高品质住房需求,多为老百姓建长寿命、好性能、绿色低碳、性价比高的“好房子”。

  第二,要促进供需两侧相辅相成,既要提高供给质量,实现供需平衡,也要管住需求侧,特别要加强需求侧的科学引导,发挥租售并举的作用,通过盘活存量,释放租赁房源,鼓励长租公寓、青年公寓的发展,推动《住房租赁和销售管理条例》修改完善、早日出台,让房屋租赁成为房地产的新供给、新需求。

  第三,要注重供给侧结构性改革的实际效果,一方面,加快房地产新旧动力转换,支持传统产业向优质产业升级换代;另一方面,通过先进的生产方式带动房地产创新发展,使传统的房地产焕发生机、新型的房地产业态蓬勃发展。

  第四,要围绕城镇化和城市群、都市圈建设,打破依托和围绕行政区划发展房地产的老观念,引导城市副中心、卫星城房地产协调发展。1-4月,京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群的13个重点城市开发投资7417亿元,占40个重点城市总投资的48.9%,占全国房地产总投资的26.7%。新房销售额9069亿元,占全国销售额的27.3%,要通过大城市辐射带动中小城市,一手为新市民提供住房,一手盘活房地产库存。

  第五,要整合优势资源,提高行业集中度,为供给侧改革的有效推进提供组织、模式、人才等保障服务。不是房地产企业越多,供给就越好,房地产的供给质量,取决于专,取决于精,取决于优,要通过兼并重组加速经营困难的中小房企的主动退出。

  第六,要在强调供给的同时,培育正确的消费观念。房地产企业既要在供给端关注“住”的质量,也要在需求端关注“人”的需求,推动产业、人口、公共资源形成协调的供给关系,既让人有房住,也让房有人住,避免空置造成浪费。同时要重视对二手房的研究和利用,在老百姓中形成先小后大、先旧后新的消费模式。未来在一些大城市,住房供给更多要看二手房的发展趋势,同时要加快跨界合作。单靠房地产一家推动供给侧改革不够,要用好互联网、信息技术,打造智能健康、融合共享的居住环境,拓展供给空间。

  第七,要弘扬企业家在供给侧改革的首创精神。供给侧改革要想取得实质性进展,必须让企业家特别是优秀企业家带头干,做出标杆示范的改革项目。明天的分论坛,有部分企业和企业家要讲一些案例,希望能够交流经验,促成更多供给侧结构性改革的成果落地。

  我就讲这些。下面,把时间留给其他嘉宾,大家一起分享他们的精彩演讲。谢谢大家!

四川省人民政府副秘书长赵卫平致辞

  赵卫平:今天我们在成都迎来第九届中国房地产科学发展论坛,全国房地产领域的专家齐聚成都,共商大计,这对推进房地产事业发展将产生积极影响。在此,受杨洪波副省长的委托,对各位嘉宾表示欢迎,向大家长期以来对四川经济社会发展的关心支持表示衷心感谢。

  四川是经济大省,人口大省和资源大省,近年来,四川省委省政府坚持贯彻中央部署,坚持城乡统筹,创新驱动三大发展战略,着力推进由经济大省向经济强省跨越,由总体小康向全面小康跨越,打造美丽和谐四川。2016年,全省总值3.1万亿元,居全国第六位,在改革发展的进程中,四川认真贯彻落实中央关于新型城镇化建设的系列决策部署,不断提升城镇规划建设管理水平,全省城镇化率由2011年的41.8%提高到2016年的49.2%。在新型城镇化推进过程中,房地产业对促进城镇化、改善人均环境、提高人民群众生活品质做出了积极贡献。2016年,全省房地产开发完成投资5282.6亿元,同比增长9.8%,总量居全国第六位,中西部第一。商品房销售面积9300.5万平米,同比增长21.2%,总量居全国第五位,完成房地产业增加值1396.6亿元,同比增长8.7%。

  房地产业是一个关联度高,对经济社会发展支撑作用明显的产业,是推动供给侧结构性改革的重点领域。近年来,我省按照中央供给侧结构性改革的部署,通过加大统改。2016年,住建部在我省眉山市召开现场会,推广四川,鼓励支持农民工进城购房的经验。今年以来,按照国家统一部署,我省因城因地施策,防泡沫,防风险的工作,成都等地的房地产调控取得阶段性成效,房地产主体平稳健康发展,做好房地产是用来住的,不是用来炒的,以市场为主,满足多层次的住房需求,以政府为主提供基本的住房保障,推动房地产市场健康发展。

  中国房地产科学发展论坛,是全国最有影响力的房地产业会议之一,是重要的房地产平台,本届论坛云集国内外房地产专家,结合供给侧结构性改革的主题,必将贡献很多真知灼见,预祝本次次论坛取得圆满成功,祝大家在川期间身体健康,身心愉快,谢谢。


  国家发改委发展规划司司长徐林作主题演讲

  《当前宏观经济形势与供给侧结构性改革》

  国家发改委发展规划司徐林司长

  徐林:今天我要汇报的三方面的内容。

  第一是推进供给侧结构性改革的背景和基本思路;

  第二是供给侧结构性改革取得的进展以及当前宏观经济形势的基本判断;

  第三下一步怎么以供给侧结构性改革进一步提升中国经济的发展潜力和质量。


  卢迈:聚焦特朗普时代中美关系

  中国发展研究基金会副理事长兼秘书长卢迈

  尊敬的刘会长,尊敬的各位来宾,我非常荣幸有机会来参加房地产协会今天的会议,并且作发言。就这个中美关系,今天我讲四个问题,第一个是特朗普当选,第二个是中美关系,第三个是构建新型大国关系,第四个是我们能做什么。

  第一点,为什么是特朗普当选。特朗普当选对很多人是很意外的事情,有人认为这是竞选选举的方法出了问题,但是实际上应该说更深层次的要看到美国现在社会问题,确实是比较突出的。比如,沉默的大多数主要分布在东部地区,在铁锈地带,他们对于全球化带来的社会影响强烈不满,这一点很有意思。应该说,一个更深层次的背景是美国收入的严重分化,过去10年来,中产阶级的收入在下降,对于只有高中文化程度的人来说,收入下降尤其明显。经济在增长,有一部分人经济收入在下降,而且这一部分人并不是很少的人,美国收入分配的基尼系数是相当严重的。

  怎么看待特朗普政府的上任,他代表了美国制度的特点,人们遇到问题需要深刻反思,需要转型的时候,他们会选择另外一个人来试一试,特朗普就是在这种情况下代表美国当选的。他是政治方面、经济方面政策的探索。那么这种探索反映了美国社会分裂对立和焦虑。

  第二点是大国崛起中的中美关系。中美关系中国历来都非常重视,最大的发达国家和最大的发展中国家的关系,这么多年,中国政府和中国领导人高度重视,谨慎处理了中美关系保证我们有这样一个战略预期,在过去40年的改革发展中取得了骄人的成绩。那么现在我们到了一个关口,中国不可能韬光养晦,中国在世界经济中的份量越来越大,那么这时候产生的一个问题,就是经济的老大和老二之间,所谓必然产生的一种冲突,就是“修普底德陷阱”,也就是新崛起的大国要挑战大国,这是第一和第二之间的矛盾,他用的例子是古希腊与斯巴达的例子,古希腊学习很快,斯巴达怕产生威胁,他们互相对抗,最后产生冲突,战争使得两个国家两败俱伤。其实这不只是一个老大和老二的关系,这是一个世界趋势的体现。

  美国哥伦比亚大学研究所教授杰弗里教授说经济全球化为全世界带来了巨大的好处,也大幅降低了许多新兴经济体的贫困率,全球化在产生受益者的同时也产生了一批受害者,最大的受害者莫过于发达国家中的数百万之巨的那些缺乏教育,无法和发展中国家低收入劳动者有效竞争的工作。当全球化发生的时候,经济学家有很好的研究,说明国家收入差距会缩小,国内收入差距会扩大,这个要很好的构建自己的保障体系,美国这个过程中没有这么做,他们采取了更严格的态度,来对待失业,对待下岗这样一个政策。这一点,我其实不太理解,中国四千万的国有企业职工,下岗,我们所付出的代价,无论是心理上的,或者是经济上的,实际上一点不比其他国家小。但是就是因为有这样一种痛苦的转折,也因为政府有效的帮助重新安置就业岗位,重新培训,建立医保等等措施,最后没有把它变成一种重大的社会风气。除了这一点,他所说的美国这方面的问题是对的,这样情况下,中美会不会发生冲突呢?

  我们不说大趋势,就说现在,老大看着老二会产生什么想法呢?很多学者没有到过中国,他们在讨论中国,最近还发表的有战争促进论、中美难免一战等等。那么我们跟美国之间,可能产生的冲突,在哪几点上最严重呢?

  一个是贸易。中国是最大的美国的贸易国,这里有一半以上是贸易的转移,还有中国制造业的实力强劲。在贸易方面,我们已经看到有了进展,中国提出百日计划,双方有些问题根本不可能解决,但是我们可以一步一步渐进的来缩小。

  轻易的贸易战也不太可能发生,这里有一个重要的因素就是中国国内的崛起,中国消费市场规模已突破33.2万亿元,同比增长10.4%,超过美国消费市场规模,居全球首位。到2021年,中国消费市场仍将扩大,达到6.1万亿美元,这是任何人都不愿意放弃的市场,但是当他们说要对中国实行贸易制裁的时候,那么造成的损失是很清楚的。

  投资,中美之间奥巴马时期都在提BIT,特朗普不愿意做这个,这个是比较难的。

  南海我们现在还是有矛盾,有冲突。他对国内要有一个表态,要对中国施压,但是现在的格局他很难做。

  中国有一个清楚的规划,习近平主席说应该努力避免陷入修昔底德陷阱,强国只能追求霸权的主张不适用于中国,中国没有实施这种行动的基因。中国提出的这种主张,不冲突,不对抗,相互尊重,合作共赢,美国政府内的重要成员也来用这个词,说明有可能性来建立这样一种关系。

  对于企业家我们能做什么?在座的各位企业家,你们在努力推动经济转型,是中国经济发展重要的推动力,如果中国经济能够平稳健康的发展,那么中国在国际上就有回旋能力。第一个是去库存。第二个就是抓住一带一路的机遇期。第三是做好自己,中资企业走出去,尊重当地的法律和民俗,第四要遵守OECD《国际商业交易活动反对行贿外国公职人员公约。


  连平:房地产金融稳定与风险防范

  交通银行首席经济学家连平

  今年以来,随着降杠杆政策的推进,市场发生了明显的变化。尤其是房地产行业,从去年底开始相关政策的调整非常明显的,房地产行业最近似乎是进入了一个下行和调整的阶段,成交在某些城市萎缩或增速放缓,价格同样也出现了明显的变化,投资增速似乎也已经出现了拐点。当前的流动性相对较高,利益水平上了一定的台阶,在降杠杆、政策推进的背景下,我们如何来看房地产行业相关的金融风险?

  中国房地产金融经历了一个逐渐发展的过程,这个过程就是从过去的完全以银行为主发展到现在多元化的融资,开发商从银行、从资本市场等各个方面来获得融资,所以可以说是由原来的铁三角到今天的百花齐放。但是我们还是要指出的是,到今天为止,依然是银行的信贷占到主体。可以看到,个人住房贷款很明显是最近这两年的增速是非常高的,以至于很多方面都在惊呼,我们有个别的月份,人民币信贷的增加大部分都是按揭贷款,这引起了很多方面的关注。其它的融资手段方面,开发贷虽然有过一些迅速增长的过程,但近两年这些方面的增速是明显的下降;股权融资在最近这些年也有了快速的发展,但总量和银行的融资相比还是有比较大的差距;房地产信托,这两年速度有明显的回落,信托投入资金是明显放缓;债权融资,近来也获得了快速的发展。

  再看看国际主要国家房地产融资的总体情况。美国的融资的特点,是证券融资型的房地产的金融模式,融资工具总是多样化,抵押贷款的模式比较高。德国的是储贷综合型房地产金融模式,自成体系,利率隔离,专款专用封闭式运营,他们是最谨慎的,他们房地产运行比较平稳。日本为混合型房地产金融模式,新加坡是结合城市的特点,推行的是中央公积金制度与企业计划相结合的模式,更多的是体现政府在中间非常重要的指导和主体的作用。

  那么我们再看一看,部分发达国家房贷余额占比,2000年到2013年,美国房地产抵押贷款的情况,总的来说占比是比较高的,那么德国也不低,但是有一个比较大的波动,通常来说,都在40%到50%这样的一个占比,就是说在银行的信贷中间有40%到50%是投入了房地产,是以不同的形势投向了房地产。中国房贷的存量到2017年1季度的时候是略微超过19万亿人民币,在过去四个季度当中,国际范围来看,这个比重并不高,还处于合理的水平上。

  房价下跌对银行的不良贷款,是明显有压力的,当然关键是要看房价下跌它的幅度有多大。商业银行普遍采取了许多相关控制风险的措施,当房价下跌通常会导致房地产的价值的缩小,在上行周期入市的房地产开发企业和房地产投资容易减少,会加重资产的贬值,这个损失就有可能引起更大范围的金融的风险。我们也要注意到除了银行的贷款之外,非正规金融方式杠杆相对是比较高,这类风险我们也要加以关注,尤其是这些年资管计划,相当一部分也进入了房地产行业。

  我们再看一看房地产企业的资产负债率的水平。在2006年到2007年曾经达到74%,之后有一个逐渐回落的过程,2014年又达到了77%,处于比较高的水平上,大大超过了国际的警界线。我们再看看个人住房贷款总体风险来看,应该说在目前,我们新增居民贷款集体的比重还是在7%以下,远低于发达国家30%的水平,还有按揭首付比例,这个风险还是可控的。我们再看看房地产行业的贷款的不良利率状况,2009年有一个危机过后带来的冲撞,现在回落到比较低的水平,中国按揭贷款不良率存在1%,房地产贷款不良利率是在0.5%以后,银行业目前整个不良率的水平是在1.5%以上,所以房地产行业的贷款总体的不良的状况还是比较好,至少到今天为止。

  最后我们来看看如何防范房地产金融风险四个方面的举措。第一个是要强化风险的多主体分担,来探索系统性风险,第二个是要注重过度创新风险的预警,来扼杀系统性风险的源头,第三个要加强双重管控,也就是说金融机构从微观层面的管控和政府的管控,第四个是要完善信用评级机制,把好金融创新市场准入关。

  未来控制房地产金融风险的举措,简单来说,第一个,流动性适应的升级,也应该要注意控制它的力度和节奏,在短期内,流动性如果迅速的升级,市场利率水平大幅度上升,必然会有相关的开发商会爆发一些局部的风险事件,这个我们在总体上需要加以很好的把握。第二个,我们还是需要在未来有一个中长期的计划,比如说房地产开发商的降杠杆是重中之重,那么这里应该有一个目标,把这个负债率控制在相对合理的水平上,相关的部门要有规划,房地产开发商负债率的状况控制在合理的水平上。第三个,重点城市我觉得还是要持续保障房地产的供给。而且这方面的供给,当然是跟土地有关,土地的供给应该跟房价的变动明确挂起勾来,这样就能给市场一个明确的预期。第四个方面的建议,要大力度的推进银行的资产的证券化,就是开发债,还有按揭贷款,这些要通过各类政策的进度的松动,尤其是像财政这些方面给予的支持和优惠,来推动房地产行业的发展,这是未来长期发展所需要解决的重要的问题。


  滕泰:中国经济新特征和供给侧改革的深化

  万博新经济研究院院长滕泰

  滕泰:谈到宏观经济形势,我们应该看什么指标和数据,哪些数据有预测功能?

  第一,库存。这是最短的经济周期的指标,对过去几年中国经济的经验观察,周期大致是八九个月左右。2016年下半年开始,很多的制造业、化工业、造纸业都开始进入补库存的周期。这个周期持续到现在,略微有回稳的阶段,至于有没有新的动力,需要新的指标来观察,从这个指标来看,反弹复苏没有太多的动力。

  第二,影响经济短周期是设备投资周期。企业的设备投资周期在2015年10-11月份的时候到了新的低点,然后开始回升。到今年二季度开始,到了一个顶点向下转移的程度,会不会下去也不好说,但设备投资周期进入后半场,没有前半截拉动那么激烈了,力量也不是非常的显著。

  另外一个影响经济短周期的动力是金融的收缩。有经济学家说过,信贷工具的伸缩与扩张是全球经济不稳定的源泉。最近二季度以来,去杠杆的速度有点快,而且相关的金融监管的措施趋于保守,趋于防风险,这个结果就造成短期的利率有可能会往上走。从金融伸缩的角度来看,看不到向上反弹的动力,有可能有往下负面的作用。

  所以,在这种情况下,我们的经济实际面临着一些局部的潜在风险。

  第一个,上游原材料价格暴长。我们看到因为去库存,过盛的产能都在消化。但是,供给侧改革是用改革的方法调结构,而不是用行政的手段去进行结构调整。但是在实践当中,用行政去调计划的手段更多。所以2016年以后,很多去产能都是定量的,钢铁去多少产能,煤炭去多少产能,行政计划指标一出来,结果就是原材料价格暴涨,下游企业盈利能力下滑,比如焦煤涨了一倍多。

  第二个,短期融资成本上升。融资成本在相对保守的监管政策下,过快的去杠杆情况下,造成短期上升。一旦从短期到了长期,信贷就会影响到后面投资的行为。

  第三个短期的风险就是固定资产投资的隐忧。固定资产投资是中国经济波动最大的驱动力,而现在PPI高位回落,有可能预示着下一轮固定资产投资会往下降,到底是房地产,还是基本建设都包括。从资产价格来看,现在M1已经在高位回落,股市已经到那样了,接着就是房地产了。虽然用量化的指标总体看中国房地产风险不大,但是有些东西不是量化能说明的,比如说我们的预期。所有涨得太高的东西都会有回落的风险,中国房地产的价格不是上涨的风险,是回落的风险,这个概率有多大,不好讲。

  在这种情况下我们来讨论中国经济处于什么样的阶段,应该用新的周期理论来认识它。什么是中国经济下行的原因?主要是供给结构,从供给侧划分,一个周期可以分四个阶段,形成阶段,扩张阶段,成熟阶段,然后是老化阶段。从供给侧改革原理上我们来看看,为什么供给侧结构性改革抓住了中国经济当前主要的矛盾,从2010年以后,我们认为中国经济进入供给老化阶段,那么这是矛盾,那么解决办法就是供给侧结构性改革,它跟我们中国的特点有关系,它不仅抓住了中国经济当前的矛盾,选择上它也是别无选择的选择。

  谁是财富的创造者?是五大元素,人口和劳动,资本和金融,土地和资源,技术和创新,技术和管理。生产侧,供给侧才是财富的源泉,需求不是财富的源泉。做为汽车的驾驶员,把车油门踩到底了,发现车还在减速,一定得停下来找发动机有没有问题,政府没有别的选择,只能从供给侧,从财富的源泉上看看有没有进一步释放生产力的空间。这几年我们人口和劳动力成本到底涨了多少?资本和金融方面,中国钱最多,为什么中国还闹钱荒,资本有没有问题,融资到底通畅不通畅?中国960多万平方公里土地,红线到底是心中的红线还是实际有的红线?到底是问题出现在哪里?为什么要搞大众创业,万众创新?资源在谁的手里效率最高,为什么效率低的占了那么多的资源?各行各业都有这样的问题,减少行政垄断,减少一个点的信贷成本,企业就会节省多少钱?什么叫供给侧改革,降低融资成本,就是供给侧改革,第一大类的供给侧改革的内容就是减税降税。围绕这些方面,政府出台了非常多的方案。第二类供给侧改革是围减少人口供给抑制,提高劳动供给效率,降低人工成本。

  供给侧结构性改革,最终的目的还是要培育出新供给、新动能。去库存,去产能没有错,新的供给的产生是以老的供给退出为代价的,人为干预把它去掉了,如果老的消失了,新的没出来怎么办?这是政府拿枪指挥市场,指挥企业。真正的改革是改革政府自身的管理方式,让市场发挥决定性的作用,这才叫新供给侧改革,这个是同向并肩的河流合并,只有这样,供给侧结构性改革才能见到成效。我们要化解老的,培育新的。还有,核心的垄断领域都需要去深化改革。2016年是供给侧改革的元年,以后是它的深化之年,深化的特点就像总书记讲的要动奶酪,啃硬骨头。

  从这些原理上看,供给侧改革的基本标准是什么?就是要改革政府自身的方式去解放生产力。具体来看的话,要取决于转型升级的力度,要看放管后的效果,五大要素市场,要看民生的改革,行业改革的速度和深度。我们的供给侧改革是从中国的国情出发,是从过去十几年太多的政府干预,油门踩到底了,怎么从供给侧出发,怎么从制度出发,它跟新自由主义不一样,跟新计划经济也不一样,在拉动这样的情况下,还不能忽视需求。


  恒 大:“平利时代”下房企平衡术

  恒 大地产集团四川公司总经理杨珩

  杨珩:作为一家房地产的领军企业,恒 大是如何在深化房地产供给侧改革的大背景下,做到企业的升级、和效应加规模的平衡呢?

  随着中国房地产市场十几年的发展,恒 大从注册成立到如今是走过了21个年头,经历了从无到有,从量变到质变的过程。1996年在广州成立,2008年,销售达到118亿,2009年上市,2013年销售额突破了千亿,2016年达到了3734亿的销售额。

  从恒 大的高速发展的历程可以看出来,恒 大在2006年向全国扩张以后,保持着持续的高增长。从2009年到2016年,年均增长率达到了43%;从千亿到两千亿用了两年的时间,从2千亿到3734亿用了9个月的时间,这个对于今年我们公布的全年完成4500亿的目标是非常有信心的。从1996年发展至今成为龙头房企,主要是因为哪些因素和哪些动力?

  第一就是科学前瞻的发展战略。比如成立之后是规模优先的发展战略,2006年之后是全国主要城市布局,2010年实施抢占三线的战略,2013年开始回归一线。从2017年开始,在深耕一线的基础上,加强了二三线精细化重点城市布局。在此基础上,到今年上半年,恒 大在240多个城市拥有了600多个项目,一二线城市占比达到了7成。

  第二个方面就是标准化的运营,最大限度的降低了经营风险,同时也能带来成品的有效控制和精品产品的打造,奠定了快速扩张的基础。这样标准化的模式主要体现在七个方面:管理模式的标准化、项目拿地选择标准化、工程招标标准化、设计标准化、材料使用标准化、工程管理标准化和项目营销标准化。

  第三个是对于民生地产的产品的定位策略。恒 大的产品定位一直趋向于是满足民生地产的定位。恒 大主要的客户还是首次置户的老百姓为主,没有多少高端和超高端的住宅,在产品分配线里面,中端的产品占比是85%,高端产品和旅游产品占到了15%,目前产品的定位还是偏刚需的阶层需求的。

  最后一个,恒 大是目前中国唯一一家敢承诺消费者实施无理由退房的房地产企业。

  那么,面对如今的房地产市场形势,不管是相关的调控也好,还是房地产发展周期也好,在当下的环境中,从重“量”向重“质”进行转变,作为房地产企业,应该如何加快转型步伐呢?

  2017年恒 大是提出了由规模向规模+效益转型发展,.基于我们现在的技术,促进20%增速的同时,保持效益高增长。恒 大目前预期的目标是按照现有的这个经营指标,从2017年到2019年按照20%左右的增速,三年的净利润是在243亿,308亿,337亿,2020年可能会600亿。

  恒 大主要是基于以下的考虑,一个是中国房地产市场它的高速增长期结束了,未来两到三年的商品房的销售规模会进入平稳的状态,19年前后可能略微的下行,如果这种情况下,房企一味追求规模的扩张,可能不太适合行业的发展。

  第二个是房地产利润下滑。这几年增收不收利是特别明显的现象,不管是A股还是港股房企的年报,大家都会注意到这个问题。因此房企应该注重效益的提升,不是追求规模的提升,如果一味追求规模的提升,忽略效益的下滑,可能是发展断涯式的体现。

  第三,行业集中度是越来越高,也进一步的倒逼房地产企业都不得不重视在房地产调控和发展周期过程中做适应改革和环境的探索。

  恒 大的探索主要是四个方面,第一个是以利润考核作为公司的决定导向。目前恒 大是将利润目标作为考核的首要目标,而在早几年前,还会加上规模、销售额和、项目数量、城市的占比等。现在,只把利润考核作为首要的考核指标,一切的计划管理和目标考核都是以效益和利润为最后的核心作为标准来进行考核,同时将这个考核从集团业务的层面放到区域公司层面,从区域公司层面分化到各个部门,然后从各个部门分化到各个人。从时间的角度,从年度的目标到季度,到月度,恒 大是分解到了周和天来作为目标考核。第二个层面是严控三费,向管理要效益,开展一轮开源节流的降成本的有效的运动。第三部分是改善债务结构和释放股东利润。今年上半年引进了700亿的战略投资者,极大的扩大了资本金,或者降低了负债率。最后一个就是恒 大最大的优势之一——土地储备,而且是比较低廉,区位非常好的一些地方的土地储备,在这个层面,恒 大要扩大成本优势,继续通过收购并购或者合作开发,以及开放式的合作模式,来充分的来保证价格和低成本的土地储备。


  孙英:大力发展"百年住宅",推动中国城市供给侧结构性改革

  中国建设科技集团副总裁孙英

  孙英:中国是世界上既有建筑和每年新建筑最大量的国家。在过去的20年间,中国房地产业解决了几亿人的基本居住问题,取得了举世瞩目的辉煌成就。然而,这样的发展和成就,也带有明显的时代特征。

  首先从资源消耗上来看,我国每年为生产建筑材料需要消耗各种矿产资源100亿吨以上,造成了资源的缺乏。在能源消耗上,2015年,我建筑的使用能耗占全国总量的19.96%,再加上施工过程的能耗,加占总能耗的40%左右。在碳排放方面,建材部分、原材料如水泥的化学反应、施工阶段消耗能源所产生的排放,三者相加,占全国CO2排放的35%左右。此外,还有建筑垃圾、污染排放。

  上面只是建设过程,在大建的同时我们还在大拆。我国城市建筑的平均使用寿命远低于日美国等发达国家,大约就是三四十年左右,平均一百年内我们要拆毁两到三次,每一次的拆毁过来会产生大量的碳排放和产生大量的建筑垃圾。在大拆同时我们还在大改,由于这二三十年大量交付的是毛坯房,二次装修产生了大量的垃圾,大量拆毁的模式已经造成资源的快速枯竭和环境的大范围废化。在未来二三十年,乃至更长的时间,我们这样的模式真的可持续吗?

  我们都曾经饱受装修的困扰,我们都曾经遇到过居住空间无法适应生活需求变化的问题,我们都还遇到过收纳不足、水压不稳、排水不畅、老人不方便等等这些生活中的小问题。但是在居家生活中,这些小问题就有可能变成大烦恼,影响居住品质,影响生活品质。因此,综上所述可以看出,目前中国城市住宅建设,从供给侧改革上看面临两大问题急需解决:一是产品资源能源消耗高,二是住宅的质量品质不够高。要加强供给侧结构性改革,把房地产业从传统的建造业转变为先进的制造业,建造出长寿命,高品质,绿色低碳的好房子,也就是我们说的"百年住宅"。

  为此,在刘志峰会长的大力倡导和推动下,2012和2015年,组织房产龙头企业与日本协议会合作,先后分两批举办了"百年住宅"示范建设,由中国标准设计研究院作为技术体系研发与设计的主要依托单位,至今有了十多个项目,行业反响非常热烈,今天上午也举行了第三批示范项目的签约仪式。

  "百年住宅"大家千万不要把它理解为长寿命住宅的涵义,其实它的内涵比长寿命还要丰富很多,它的核心价值理念是四化,即建筑长寿化、建设产业化、品质优良化和绿色低碳化。

  围绕着这四化的核心价值理念,有相关的系列技术做支撑,共同构成了百年住宅的技术体系,而且这个体系是一个开放的体系,随着需求的提升和技术的不断进步,那么这个体系之中的相关技术会进行更新迭代,丰富和补充,以此来推动百年住宅不断地超越,创新和发展。

  "百年住宅"自2012年启动以来,目前在推动的已经有十余个项目,总建筑面积超过100万平米。比如绿地蓝翔项目已经全部完成,项目先后获得了中国土木工程詹天佑大奖等多个奖项,被公认为建立了中国新一代住宅产品的标杆。济南鲁能项目,目前全部销售完毕,实现了3个小时12个亿的销售目标。

  可以说,"百年住宅"的核心理念,及其相关的支撑技术,完全契合了城市居民收入水平普遍提高以后,从有房住到住好房,从过日子到过好日子的需求转变,树立了中国新一代住宅产品的标杆,形成了符合市场需求的有效供给。同时由于"百年住宅"增量成本可控,每平米200到500元左右,销售溢价大约在20%左右,给开发商造成了很好的回报,这是可持续的市场化的模式,非常希望有更多的企业,了解"百年住宅",认同"百年住宅",建设"百年住宅",一方面为老百姓提供更多长寿命,高品质,绿色低碳的好房子,同时也能实现房企的转型升级和可持续发展。


  傅林江:中国“逆城市化”的思考

  中国房地产为协会副会长、蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁傅林江

  傅林江:逆城市化的做法大家都比较清楚,逆城市化是城市人口向乡村居民点和小城镇回流,是指当城市的发展到了一定极限,中心城市的各种功能,如政治、经济、文化、居住、休闲娱乐等功能向有条件的中小城镇及乡村分解,劳动力与消费群体也发生转移。

  逆城市化的人口流动一般呈现特定的阶层秩序,富人最先搬出,随后是中产阶级。我们对欧美城市进行研究,发达国家的城市人口迁移分三个阶段,第一个阶段,就是我们现在正在走的阶段,乡村和农村向城市集聚,就是城市化的进程。第二个阶段,当城市化集聚到一定阶段以后,向城市外围转移,这就是城市的郊区化。第三个阶段,城市集聚,从大城市向小城镇,乡村的转移。

  我国现在的城镇化,城镇常住人口7亿9298万人,城镇化率为57.35%,从2002年以来城镇化水平稳步提高,城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展,比较欧美发达国家的75%到80%还有一定的时间。我们现在的城镇化虽然只有57.35%,但是现在已经带来了诸多的矛盾和问题,主要是对于城市,现在大中型城市因人口高度的膨胀,造成交通拥堵,空气污染,房价畸高,资源紧张,将制约城市的可持续发展。中小型城市特别是小城镇由于教育,医疗等资源分配不合理,导致吸纳就业的能力弱而发展缓慢,因此发展上形成了巨大的落差。

  在乡村上,我们农村制度的改革尚未有实质性的突破,农村土地荒废比较严重,农村资源分配落后,农村收益比较低,劳动力大量的来到城市,在农村结构里面,污染日趋严重。对于欧美城市,中国主要的城市已基本完成第一阶段的人口迁徙,这些城市未来要重点考虑第二与第三阶段的逆城市化的发展了趋势。而中国目前因高速的迅速发展,明显缩短了城乡的空间距离和心理距离,突破了城市边界,走廊效应凸显,必然更快进入逆城市化的发展阶段。2016年7月,国家住建部,发改委,财政部联合发文,提出在全国范围内开展特色小镇建设上下功夫。

  在这个阶段里面,怎么来考虑这一项计划的推进,让资源在城乡之间双向流动,按照统筹,协调城乡发展的科学发展观,在制定城市化规划的同时,相应规划农村小镇建设,在规划城市农村资源的同时,也要把城市生活方式推广到农村去。

  那么,如何去规划小城镇的发展,让目前房地产开发企业向小城镇建设与特色小镇开发的战略转型完全符合城市化的发展规律?在特色小镇的开发建设过程中,应该把握哪些要点呢?

  第一个是小城镇的选址。小镇开发选址应该有六个要素,第一大要素是当地政府对开发商要有充分的理解和支持,小城镇的开发是比较长期的周期,一般是5到8年,甚至十年以上。如果没有强硬的支持,小城镇的开发最后将会无法完成它增值的使命。第二个是购买力的考量,小城镇的开发是把都市生活与乡镇有结合,不是高密度的产品。第三个就是区位考量,特别是交通,我们选的位置里面都是交通比较要便捷,高铁轻轨周边和机场周边。四是环境要好,要山清水秀的地方。第五点就是生态考量。第六小镇里面需要的是我们的人,需要居住的地,需要有人性,最好引进产业和商业。

  小镇规划应该遵守五大原则,一是要有理想的生活居住及邻里交往的空间,第二小镇规划当中必须要完善便捷的商业服务的配套,三要有温暖亲密的生活服务体系,四是有充分支撑小镇就业的产业,五是功能丰富且必备的小镇中心。

  在小镇建设过程当中,有几点是必须的。第一个要做到的,小镇需要有理想和情怀居住。我们一定要改变以往的模式去做我小镇,我们需要的是营造生活,小镇交房之后,服务才刚开始,要做终身的服务,做好产业的着落。至于定位,小镇应该是比城市更温暖,比乡村更文明,始终围绕着以人文为核心,以生活为价值观。第二个是要融合,结合自身的特色,产业的特色,人文底蕴的特色,有机的融合,充分考虑到生态,生活,生产融合的理想小镇。第三点,小镇的文化。


  王兵:推进房地产供给侧改革,打造下一代高性能绿色建筑体系

  中国房地产业协会副会长、北新集团建材股份有限公司董事长王兵

  王兵:设计是建筑的灵魂,材料是建筑的基础。所有的房子都是材料规程起来的,如果没有好的材料的话,那么一切都无从谈起,所以供给侧改革,建材行业也责无旁贷。

  2016年,我们获得了国务院批的大奖,中国工业大奖。这是房地产建筑建材首次获得国家认可。我们是国家创新型企业,投资了建造25万平米的研发基地,这也是全球最大的绿色建材、装配建材的研发基地。这些基础使得我们思考,我们能为房地产行业做些什么贡献。

  房地产行业、建材行业,美誉度不高,社会贡献度很大,官方到民间对我们这个产业的认同度不高,我们有责任去做这样基础的研究,前沿的研究。这个基地是向全社会开放的,今天借这个机会向房地产行业的产业链,向开发商,材料公司,设计公司呼吁,一起去改革,打造下一代的绿色智慧的体系。

  高房价下,房地产成为关注的焦点。在实现下一代高性能体系之前,我们还有基本的工作没有做到,可以说基本的痛点。比如说甲醛的问题,比如能不能让房子多一点使用空间,质量好一点。能不能回归房子本身的属性,除了土地,金融和房价,也要谈谈房地产的绿色化,住房的品质,住房的性能。

  这些绿色建筑体系包括,甲醛的处理问题。第二个墙体改革,用板式的墙体淘汰砖头。第三个,装配式建筑。第四个,即装即住的装配式墙体。第五,防火墙系统。第六,隔音。第七个就是外墙,最后涂料

  我们要促进房地产行业绿色发展,不管是股权的还是开发的合作,共同去打造建筑体系,第一个先解决建设痛点,让建筑没有甲醛,不开裂,不漏水,第二个要将墙体改革进行到底,抗震减灾节能环保,10%套内面积的增加,第三个是装配式的墙体系统,第四个是共同开发推广下一个合作,希望有机会和大家一起交流合作。


  戴晓波:创新型城市下的房地产

  上海社科院房地产业研究中心主任戴晓波

  戴晓波:房价该往哪里走,为什么有的城市涨价,有的城市不涨价?房地产供给侧是按照什么逻辑去划分?

  回答这些,第一个就是波特理论。波特认为,在一个国家发展过程当中有四个阶段,资源阶段,人均1000美金;投资阶段,可以把这个国家从1000美金带到一万美金,中国到2020年是一万美金,可以算30年的投资阶段过程。然后是创新阶段,人均2万美元以上。未来我们会进入一个财富阶段,这是波特理论。看看去年的房价涨的22个城市的名录,几乎都是创新型城市。退过来研究,什么地方涨得慢,什么地方不涨价,什么地方还要去库存,把这个模型靠在一起,结合房地产的一二三四线就会恍然大悟,一个城市进入创新阶段了,他的房价就会涨价。

  在这个研究下来以后,我又仔细的去跑了很多城市。从城市来看,价格分化明显,创新城市涨价,公共服务好的城市涨得慢一点,工业城市涨得更慢,甚至不涨,资源城市要去库存。这对我是一个非常有益的启示,让我们怎么样去从另外的角度去看房地产、去看城市。从区域来说,房地产也是区域分化,武汉的光谷涨得非常快,汉口涨得不快,涨得快的是创新区域,公共服务好的是高价位区域,上海也一样,内环线以内已经上七、八、十万了,创新区域不是说房价高,而是涨得快,公共服务好的区域价位高,涨得也慢,到汉阳去也就更慢了。这个区域上也呈现出一个创新区域,比如济南,哪个地方涨价,高新区,大家看看是否符合这个规律。

  第二个从供给侧角度来说,我们需要做什么。从供给侧角度来说,核心问题是资产效率的问题,以及资产价值的问题。供给侧通过资金放水是解决不了问题的,核心问题在于我们的资产质量。假如把房子建在资源城市,煤矿边上,没有人买,好的房子应该放在好的区域,这样才能体现出来,不仅在住房方面,也在资产方面,我们要讨论的就是下一步如何来进行供给侧改革。

  在供给侧方面,最后要回到我们探讨的长效机制,以及整个价格的发展机制。作为长效机制来说,首先我们要考虑一点,我们未来将会进入一个什么样的时代。2025年碳排量不再增长了,我们的能源,减排与环境风险,在这个基础上,基于创新发展,基于存量发展,基于资产质量的提升思路下面,这些问题怎么解决。政府在长效机制方面,大概目前为止,确定了两个方面,一个就是租赁并举,另外一个方向就是对市场的调控,这两个方向下面,房地产应该怎么发展,都还在研究。

  最后,关于房地产价格走势大家非常关心。但房地产价格涨跌我从来不研究,为什么不研究,因为它是围绕GDP涨的波动,GDP涨跌如何,房地产涨跌就如何。


  徐玖平:地域文化是房地产发展的根

  四川大学校长助理兼商学院院长、长江学者徐玖平

  徐玖平:房地产的真正需求是什么?不管是隐性需求还是显性需求,还是潜在的需求是什么,我想和大家交流一下,它是真正文化上的需求,才是对房地产的一个根本的描述,所以我今天的题目就是房地产发展的根——地域文化。

  文化素养决定了个人气质,文化积淀造就了建筑的灵魂。坚定文化自信,建好中国房子,有栖息的需要,空间,户型大小;文化的需要,跟历史,人文相关。建筑是世界的年鉴,当诗歌和传说缄默时,它还在说话;建筑是凝固的历史,古街是鲜活的文化。历史建(博客)筑承民族认同,文化建筑,承载历史文化。亚里士多德说了一句话,人们为了活着而聚集到城市,为了活得更好而居留于城市。房屋是生活的载体,房产是人文的空间。人文文化应该是房产发展的根本。总的来讲,房地产是居住的文化,美好的生活的向往,商业文明是人类文明的进步,房地产的家园应该是地域的居住的,精神的和文化的,家园失文化,去根,盲目,无知,跟风。房地产是地域发展的根。

  这一点,可以用全球实证来说明这个问题。建筑文化,西方是讲究坚固,实用,关注建筑本身,东方是储蓄,精致,讲求调阴阳调和。历史文化是房地产发展的根,在欧美,修旧如旧,古建即文物,在日本修旧如新,古建注入文化,在中国,修旧为商,古建赋予新生。

  现在从地理文化来讲,地理文化是房地产发展的根基。欧美,人定胜天,积极克服困难。在日本,改变自己,努力适应环境,中国讲的是和谐,追求的是天人合一,主动顺应困难。

  人人文化是房地产发展的根本。欧美,重视个体,追求个性解放;印度,虔诚信仰,强调宗教生活,中心为中心。在中国,我们是大成智慧,讲究整体和谐,规划有序,布局要求统一。

  现实当中也有整得不好的东西,房地产发展不遵循历史文化,比如说拆迁,割断文化,有的城市建出来,我们都不知道是什么。

  在城市化的高速进程中,我国不少城市的建筑正在走向文化的偏失,建筑师们,或遗弃历史传统,或寻觅另类风尚,或制造造虚妄的繁荣,或编织虚幻的盛景,或肆意募仿。下面提几点建议,落实城市设计,定规划,承根,创新管理制度,保护古建,稳根基,提高设计标准,留住乡愁。


  何亚东:绿色产业链推动供给侧结构性改革

  杭州老板电器股份有限公司副总裁何亚东

  7月11日,中国房地产业协会在成都举办了第九届中国房地产科学发展论坛。来自全国1000多位房地产企业、中介企业、设计施工单位、建筑部品企业、金融机构、科研机构的代表,围绕深化房地产供给侧结构性改革,提高供给质量,满足多层次需求,推动房地产“三去一降一补”和长效机制的建立,展开探讨交流。杭州老板电器股份有限公司副总裁何亚东在会上作了精彩演讲,以下是实录节选:

  消费升级+房地产新政,呼唤好房子。房地产领域的供给侧改革,包括百年住宅;住宅产品长寿化;生产产业化;品质优良化;绿色低碳化。为客户提供品质更好的房子呼唤各个空间高品质,如何在厨房空间里实现高品质? 

  我们经过40年的研究,有近4千万用户的合作,还有以及四千多个开发商项目的合作,我们总结了一下,有六大问题是比较突出的问题,其中最突出的就是厨房的回烟。我们一直都想解决这个问题,我们发现传统的油烟机由于公共烟道的问题无法解决这一现状,只能颠覆性创新来做改革。所以我们做了中央油烟机,世界上唯一一台中央油烟机,通过中央油烟机彻底解决排烟的问题,通过这个方案,提高排烟效率40%,回烟问题解决,油烟机的噪音可以降低10个分贝,基本噪音就很小了,最后一个是能够帮政府解决问题,当然和我们自己也息息相关,能够降低雾霾,油烟净化干净了以后再排出去,可以降低污染。

  这个产品也得到北京市发展改革委员会给我们的感谢信,感谢我们颠覆性的创新,能够解决现有不能解决的问题。当然我还想和大家聊的,公共烟道,这个东西不升级,我们排烟的问题也无法解决,中央油烟机要和排气道一起做供给侧的改革才能解决老百姓排烟的问题,所以我们牵个头,进行产业升级。

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