编者按：今年以来，各地政策“组合拳”连环出击，一线城市楼市再次收紧，“高烧”得以降温。而此轮调控催生的“溢出效应”让环一线楼市量价齐升，随后环一线城市也逐步推出限购政策。限购之后，环一线楼市又有怎样的表现？中介机构、购房者以及开发商各方的态度与策略又发生着怎样变化？

　　在即将进入2017年下半年的时间节点，《每日经济新闻》推出环一线楼市系列调查，以天津武清、燕郊、太仓、增城和佛山五大环一线热点城市为样本，记者通过深入探访，揭示出环一线楼市最真实的市场环境。

　　“北三县”已成为观察环北京楼市的风向标之一。其中，一度狂飙突进的燕郊楼市备受瞩目。

　　从地缘上讲，受益于通州城市副中心等影响因素，燕郊过去一段时间曾是投资客扎堆之地，房价涨幅甚至超过一河之隔的通州。但今年3月以来，廊坊加码调控，不断打补丁，燕郊二手房和新房交易市场能否延续之前的火热？

　　6月24日，《每日经济新闻》记者实地走访发现，燕郊楼市已不复往日的喧嚣，除了销售中心门店清冷，销售人员转向力推非限购的商住公寓外 ，更有开发商直接以工业用地开发住宅等。

　　成交量断崖式下降

　　从地铁一号线大望路站出，再转乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路线之一，全程约莫40分钟左右，从郎家园出发下一站就到达兴达广场小区站。

　　随后，记者来到孔雀城营销中心，销售人员丰女士表示，目前毛坯住宅均价2.5万元/平方米左右，二手房价格在3万元/平方米左右。

　　在紫竹湾商业广场一处销售中心，销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者，目前二手房房价参差不齐，以纳丹堡为例，均价基本上在2.8万元/平方米左右。记者在碧桂园尚诚地产合作经销商处了解到，目前燕郊房价存在很大差别，一般在2.7万元至3.5万元/平方米不等。

　　链家官网显示，目前燕郊房源库存共1784套，均价2.7万元/平方米。《每日经济新闻》记者梳理发现，从3月21日廊坊限购政策出台以来，截至6月25日的6月份仅成交了35套，已接近冰点，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。

　　隐形费用涉嫌变相加价

　　“双合同”、“电商费”、“装修费”……这些莫名其妙的费用让买房者摸不着头脑的同时，急于买房的心情也让购房者被迫接受这些隐形费用。

　　前不久，《每日经济新闻》报道大名城上海一楼盘另收68万元装修款后，引起社会广泛关注。在燕郊，记者同样也发现许多开发商存在暗中变相加价的现象。

　　“现在商住两用的公寓房不限购不限贷，2019年6月就可以交房。”前述紫竹湾项目的销售人员小李告诉《每日经济新闻》记者：“好在我们现在还赠送精装修，每平方米只收取1000元，开发商会按照1500元的标准交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元装修费就可以了。”

　　小李介绍说，跟客户签订购房合时也会签订装修协议，但其并没有拿出装修协议。当记者说要自己装修时，对方明确告知“不行”。

　　他解释道，“因为这是开发商统一的，主要是为了打造燕郊的示范标杆。”至于装修规格，小李用“以后住在里面，保证就像住在酒店一样”来形容。

　　在盈时·未来港一销售中心，记者也遇到同样的加价问题。记者咨询一套单价为1.6万元的复式公寓，面积大概55平方米，总价为88万元，销售人员表示：“现在购买会有团购优惠价，但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”

　　关于开发商收取“装修费”、“电商费”等情形，记者多次拨打三河市房管局电话，但一直无法拨通，随后采访廊坊市房管局，一位工作人员表示电商费属于开发商自己的销售行为，房管局只管开发商违规收定金的行为。

　　工业用地建公寓

　　随着限购升级，一、二手商品房的交易已接近冰封，有开发商开始打政策擦边球，通过工业用地建公寓，以租代售的形式暗地里卖给买房人。

　　豪展地产销售中心的丰女士表示，限购之后开发商也着急，现在燕郊也开始重点开发商住公寓。在盈时·未来港的沙盘前，销售人员全程以购房置业的口吻推介，但拿出及签订的合同却是租赁合同，租赁期仅为20年，用途显示“仓储”。

　　鑫昇置业一位销售人员告知记者，未来港公寓的价格是1.6万元/平方米，之所以比市场价格便宜，是因为未来港是50年产权的工业用地，工业用地在拿地上价格非常便宜。至于土地性质的区别，销售人员说：“性质差不多，产权用完了以后继续和国家续约。”

　　“我们签订的合同里写了，以后拆迁款都是租户所有。”上述销售人员表示，“我们和当地限购政策打一个擦边球，要不然外地人想买根本买不到。”

　　销售人员进一步解释，“我们是以租代售的模式，政府是支持的，如果说你三五年之后想卖的话，直接找到物业，然后物业给找买房人，也就是一纸合同的事情。”《每日经济新闻》记者在合同中发现，在变更手续时租户需交类似中介费，每次每户两万元。

　　上述销售人员给记者计算了一下相关费用，以53.36平方米的复式公寓来看，单价1.6万元/平方米，总价约87万元，另加5万元电商费以后首付需30余万元，其余56万元则从银行贷款。

　　这意味着消费者以87万元的价格买了一个租期为20年的公寓。据销售人员表示，目前该项目共有38栋楼4800户，其中“已售”1700户左右。

　　有意思的是，销售人员一再跟记者强调，如果买了房，日后开发商会申请土地性质变更，到时候就由50年变更到70年大产权，那可就捡大便宜了……

　　该现象是否合规？记者采访三河市房管局，后者的公开电话一直无法接通。对此，广东信荣律师事务所主任律师张茂荣(微博)质疑：“工业用地怎么能建住宅呢？”

　　张茂荣表示，不管建的公寓是卖给个人还是卖给集体，首先要确认是不是合法建筑，如果是有产权证的合法建筑，转让、出租都是可以的，但从购房者来看，租赁和买卖的概念完全不同，最长20年租赁期限到期后，所有权仍归还出租方。

　　他还说，如果是不合法的建筑，租赁合同的法律效力就存在问题了，购房者无法得到保障，一旦发生争议，法院将判处租赁合同解除，购房者还要支付房屋使用费。

　　环京·武清

　　武清二手房大幅跳水 新房开盘前仍能用“房票”内定

　　“是本地人吗？”近日，《每日经济新闻》记者走进天津武清区的任何一家售楼处时，置业顾问都要先确定购房者资格。

　　今年3月31日起，天津推出限购政策后，立即将北京、河北等各外省的购房者挡在了“门外”。目前，武清区的房地产市场究竟如何？

　　浩华地产的统计销售显示，5月份武清楼市成交套数1509套，环比增加113%，同比减少53%。其中离高铁站仅一条马路的黄庄板块成交量占到28%。

　　穿透数据背后，记者通过深入调查，试图揭开限购下区域楼市的真相。

　　一、二手房价倒挂

　　“现在政府管得严，三期最新的价格还没定，推盘时间也不知道。价格估计和周边的差不多，在1.5万(元)左右。”在鸿坤原乡郡售楼处，一位置业顾问对记者表示。中介数据显示，这附近的二手商品房价格都在2万元左右。

　　记者发现，目前武清城区新盘并不多，但价格下降之后，武清区本地人的购房意愿强烈，购房者普遍认为目前是一个抄底的好时机。

　　一位中介介绍说，之前武清才40多万人，现在得有80多万人。记者查阅武清区统计局数据时发现，从2007年至2015年，该区户籍人口由83.1万人增加到90.08万人。

　　一位武清本地人告诉记者，由于前几年的蓝印户口和现在的积分落户政策，使得很多没有北京户口的人和河北人，为孩子上学来武清买房落户。

　　天津财经大学的一位教授告诉记者：“由于二手房房价是随行就市，二手房的高房价反映出市场的投机性，但二手房价超过新房价不会是一个常态。”

　　环高铁站楼盘降价明显

　　“新政出台后，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，尤其是高铁站附近这块。毕竟之前来武清买房的投资客比例很大，现在他们都没有资格了。”一位中介称。

　　该中介表示，靠近高铁站的小区降幅都比较大。熙和园限购之前最火的时候3.8万元/平方米，现在3.2万元/平方米左右。枫丹天城之前最高也炒到3.2万元左右/平方米，房天下显示该小区二手房均价约为2.2万元/平方米。本地人还是买城区房子的居多，这个月价格基本没变，4月份是一直往下降。

　　位于高铁站周边的多个楼盘此前都计划在近期开盘，但政府审核后的价格与开发商申报的价格有些差距。记者发现，大部分开发商都在观望。有些楼盘曾宣称5月份开盘，但7月份能否开盘也未可知。

　　一家上市房企天津分公司的总经理向记者介绍：“经过去年的发展，天津全市的房价已经比较平稳。但武清离北京比较近，未来还是很有发展(潜力)的，涨速不会像去年那样快。今年底天津的限价可能会放开，但限购不会变。”

　　贷款额度难批

　　鸿坤原乡半岛的置业顾问告诉记者，现在还有能直接签的期房，这些都是因为购房者贷款没能批下来，清退出的房源。

　　上述职业顾问也表示，贷款现在不太好弄，所以他们是和香河农行合作的，贷款利率一般要上调10%。

　　某银行武清分行的一位工作人员告诉记者，目前其银行额度比较紧张，放款很慢。首套利率一般会在基准利率标准上浮10%，二套有可能会上浮20%。有些开发商会找到“总行”放款，不过这样会有很大的代价。

　　另一楼盘的置业顾问也表示，贷款今年不好贷，好多银行今年停止贷款，剩下的条件也很苛刻。如有个客户去年7月份之前买的房子，到现在公积金贷款还没批下。

　　买新房仍可操作

　　2016年，武清区房管局曾就“房票”一事发布通告全面治理。记者走访多家楼盘时均被置业顾问告知，现在查得很严，不存在“房票”。

　　但一位中介向记者介绍，现在还没开盘的好多房子都是开盘前内定好了，开盘后也许也可以买到房子，但绝对挑不到好楼层、好户型，一张“房票”大概6万元。像远洋之前的一个楼盘95平方米的户型说是有160套，结果开盘只有40套，其余120套全部被内定了。

　　据该中介人士称，某大型房企旗下红熙郡和鸿坤原乡郡都可以操作，交钱内定之后只能说先等着，然后按照售楼价签约。“你去售楼处问就是没房子。其实房子被一些人定，你给15万元，然后他带着你去网签、交首付。这个叫差额，6万元纯粹就是 房票 。”

　　据了解，即便这样，因为一手房和二手房价格差太多，之前交30万元还有人买，一手房加上这30万元也比二手房便宜。

　　一位业内人士分析说，现在还是二手房稳定，一手房即便交了“房票”还是不稳定，到时也没准选不到房。而一位置业顾问坦言，像“房票”这种情况，人家认识公司的领导，给关系户留几套房子也很正常。

　　环沪·嘉兴

　　嘉兴部分楼盘一年涨幅超五成 库存同比下降近四成

　　还记得5月22日在嘉兴市大剧院上演的那场“宇宙级土拍大戏”吗？为争抢8宗宅地，425家房企鏖战近8小时，“中签”者在台上兴奋得像中了巨额彩票。

　　嘉兴，这个位于上海、杭州之间的一个地级市，随着上述两个热点城市购房限购的不断升级，却迎来了一波购房溢出效应。《每日经济新闻》记者近日实地探访嘉兴市及嘉善县部分楼盘，发现有楼盘一年房价涨幅超过50%。

　　有楼盘房价一年涨七成

　　嘉兴市以及下辖的嘉善县，虽然被归为三四线之列，但部分楼盘的房价在短短一年内上涨超过50%，丝毫不逊于一二线城市。

　　6月24日上午，尽管下着大雨，但位于高铁嘉善南站附近，新西塘孔雀城项目营销中心的停车场内，已停满了来自江苏、上海等地的车辆。

　　在置业顾问雷潇延的引领下，记者进入营销中心，此时的营销中心内早已人头攒动，还不断有购房者涌入。

　　“现在正在推的是孔雀城半岛跃府，单价在15000~16000元左右/平方米。”雷潇延告诉记者：“小区有专门班车到嘉善南站以及城区，规划有学校、酒店、商业等配套，完全不用担心。”

　　同样在嘉兴市嘉兴南站附近的金地都会艺境项目的营销中心内，前来购房人的也是络绎不绝。

　　“刚刚推的89平方米的三房户型房源已经卖完了，现在只有73平方米的两房户型，均价13000元/平方米，送精装送车位。”置业顾问小杨告诉记者：“我们这到嘉兴南站只有4公里，开车也就是几分钟时间，到上海虹桥不到半小时。”

　　便捷的交通，1万元出头的房价，嘉兴市、嘉善县吸引了不少在上海、苏州等地工作，但又不满足上海、苏州购房条件或者即使满足购房条件但又买不起住房的外地人。

　　“孔雀城购房者主要有三类群体，嘉善本地改善型客户、在上海工作的外地人、在苏州工作的外地人。”雷潇延告诉记者。

　　“金地都会艺境主要以嘉兴本地客户和在上海工作的外地人为主。”小杨如是说。

　　外溢的购房需求，最直接的体现则是快速上涨的房价。新西塘孔雀城去年7月的售价只有9000元/平方米左右，短短不到一年时间，涨幅达70%。

　　嘉善南站附近另外一个楼盘塞纳蓝湾，第三方平台数据显示该项目去年9月的售价在12000元/平方米左右，记者从中介公司“乾源地产”处了解到，该项目二手房均价已经达到18000元/平方米左右，涨幅在50%左右。

　　住宅库存同比下降近四成

　　当下嘉兴楼市库存明显回落。嘉兴市统计局数据显示，截至5月末，嘉兴全市待售面积365.14万平方米，同比下降31.8%，总量较4月末下降3.1%，其中住宅待售面积160.65万平方米，同比下降38.6%，办公楼和商业营业用房待售面积分别为34.84万平方米和126.12万平方米，同比分别下降34.7%和23.3%。

　　“一二线城市房价上涨的带动，特别是上海等地外溢的购房需求，以及嘉兴地处上海和杭州之间这一独特的区域位置，是嘉兴此轮库存明显去化和房价快速上涨的重要因素。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉《每日经济新闻》记者。

　　中国指数研究院杭州分院副院长兼研究总监高院生也告诉《每日经济新闻》记者：“一二线城市限购导致需求外溢明显，轨道交通的发展以及城市圈规划，加速了像嘉兴这类环一线周边三四线城市楼市的升温。”

　　“长期来看，类似于嘉兴、嘉善这类环一线城市的房地产市场的大趋势依然被看好。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“但后续市场潜在的二手房供应会比较多，此外类似的环上海的湖州、太仓、平湖等城市，未来或许会对嘉兴形成一定的竞争效益，嘉兴的房价上涨也会受到牵制。”

　　环沪·太仓

　　上海投资客撤离太仓 本地客消化楼市六成房源

　　享有“上海北大门”之称的太仓，受到上海楼市溢出效应的影响，仅2016年楼市就创造了199万平方米销量，同比增长78.5%。这造就了太仓房价上涨、土拍盛宴连连。

　　《每日经济新闻》记者走访调查发现，限购之下，太仓楼市需求结构被重新洗牌，恐慌购房情绪缓解，房企则面临的竞争更加复杂化。

　　供地同比减少三成

　　2016年楼市的火热，在太仓依然保持着温度。就土地端而言，今年5月31日，太仓市国土资源局一举挂牌出让10宗经营性用地。

　　“对于太仓楼市，每次土拍待出让地块时会带动周边在售项目的热销。”一家房企驻太仓的营销总监向《每日经济新闻》记者直言。

　　土拍能对市场产生如此大的影响，还在于市场逐渐呈现供不应求的迹象。克而瑞数据显示，2017年上半年太仓新增供应量47.63万平米，比去年同比减少37.6%。

　　据上述营销总监介绍，因为太仓热点区域没有供地，项目卖一个少一个，所以有的项目有意放慢开盘节奏。

　　另一方面太仓目前的需求依然较旺盛。据上述营销总监介绍，投资客对太仓的热情不减，而太仓本地客户的需求也逐步攀升。

　　统计数据显示，5月份太仓全市共销售商品房14.4万平方米，与上月相比，环比增长40.8%，其中住宅成交11.52万平方米，环比增长51.6%。

　　据记者了解，太仓热点项目的销量也颇为客观，仅第一季度排行TOP5的楼盘销售额均超过1亿元。

　　本地客需求释放

　　太仓楼市余温仍存，但同时也出现了一个有趣的变化。

　　据上述两项目置业顾问透露，限购一定程度上对外地投资客有所影响，而项目能热销更多是因为受到本地客追捧，整个新区的房价也稍微有所提升。

　　伴随着去年限购政策的实施，太仓购房客群已悄然发生了变化，克而瑞环沪事业部负责人毛呈飞就告诉《每日经济新闻》记者，近期太仓市场是主城内客群开始逐渐增加，太仓这块集中于主城区，销售比较好。

　　太仓桃花岛项目置业顾问就告诉记者，上周项目推的300多套房源，吸引了1000多组意向客户到访，其中本地客占比较大，最终项目经过公开摇号选房的方式，开盘当天售罄，开盘均价1.4万元左右/平方米。

　　有趣的是，距离项目不远处是今年3月刚拍出的一块地，楼面价接近9000元/平方米。有购房者表示，“这个地方以后涨价空间不小，现在这个价买到就可能赚到。”

　　投资太仓仍“有门道”

　　上述开发商人士告诉《每日经济新闻》记者，相比去年下半年上海投资客爆棚的现象，今年太仓楼市出现了反转，外来投资客大幅减少，本地投资客却是一拥而上。

　　克而瑞环沪事业部负责人毛呈飞介绍，靠近上海的浏河板块，一向是上海投资客聚集地，但自去年10月份太仓限购以来，上海客大幅减少。

　　不过，虽然限购提高了门槛，但投资客进入太仓依然“有门道”。据毛呈飞介绍，有不少开发商替外来投资客锁定房源，允许其先行缴纳30%~50%的首付，等一年过后缴满社保，再来缴满剩余房款。

　　“但这是最大限度了，对一直讲究现金为王的开发商来说，无疑会造成很大压力。目前一些热销楼盘更倾向销售给本地客。”毛呈飞表示。

　　毛呈飞表示，由于前一阶段上海投资客的光临，太仓本地人才意识到这里的投资潜力。上海客比例虽然在减少，但其关注度依旧很高。

　　环深·惠州

　　惠州新房库存降至近年来低谷 临深楼市需求热度不减

　　自去年10月开始“限价”再到今年4月启动“限售”，惠州楼市目前究竟如何？

　　对此，《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了大亚湾片区的多个楼盘，从现场来看，访客均较多。“大亚湾片区新房供不应求，新房一推出就卖完，这基本是事实。”一位惠州本地开发商如是说。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析称，因供应偏少和开发商惜售，惠州新房市场还是有一定的热度。不过“限售”对于稳定惠州楼市是利好消息，鼓励刚需客入市和长期投资，限制了短炒，目前已达到一定的效果。

　　“新房基本一推出就卖完”

　　家家顺研究中心分析称，5月惠州全市一手住宅成交量价都得到了有效控制，惠州5月房价与去年10月保持持平状态；值得注意的是，虽供求逐渐接近平衡，但自今年1月起，大亚湾、惠城(含仲恺)区域一直处于供不应求的状态。

　　据碧桂园太东天樾湾销售人员透露，项目6月24日首次开盘推出400多套约106~140平方米带装修房源，价格在13000~15000元/平方米，当天已近售完。

　　一位熟悉惠州市场的地产人士表示，从去年10月开始，惠州新房市场价格变动不大；在供应量上，部分开发商因“限价”纷纷放缓推货节奏导致上半年推货量不大，不过成交量还不错，基本上是一有盘推出就卖完，可以说是市场常态。

　　据中原研究中心统计，5月惠州共成交12649套房源，成交均价为10617元/平方米，惠州临深区域主要是大亚湾区、惠阳区、惠城区，从5月的成交情况看，临深成交套数占比高达49.5%，其中大亚湾最火。

　　李宇嘉分析称，今年上半年，惠州新房市场同比去年上半年成交量会有20% ~30%下滑，主要是供不应求，成交整体处于一个高位，下半年不会有新的政策出台，整体还处于高位缓慢回落的状态。

　　而惠州合纵联行数据显示，截至5月底，惠州新房库存量跌至历史低谷，全市住宅存量为65982套，存量面积为734.1万平方米，库存环比再跌8.9%，与去年同期相比，新房库存减少19416套，库存总面积减少约240万平方米。合纵联行研究分析称，如果以惠州市场月均消化94.5万平方米计算，惠州市库存量仅需7.8个月即可消化完毕，基本逼近惠州近年来新房库存的历史最低谷。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，惠州市场整体表现不错，预计今年下半年开发商定价将从稳，促销手法也将灵活多变，以求保证去化的稳定增长。

　　品牌房企大肆进驻惠州

　　今年上半年，新力、实地、奥园纷纷高调宣布进入惠州市场。截至2017年5月，新力地产已顺利在深惠区域布局16个地块，遍布惠城、大亚湾、惠阳；实地地产在2017年深惠区域三盘齐发，其中实地·常春藤、实地木槿雅著两盘均位于惠阳区域；奥园地产集团第一个进驻惠州的项目奥园·誉山湖也将于近期入市。

　　万达集团今年3月与惠州市政府、大亚湾区管委会签订战略合作框架协议，总投资约800亿元的万达文化旅游城项目将落子惠州大亚湾。

　　而在进驻惠州的前十强开发商中，最凶猛的要属碧桂园和恒 大。据碧桂园销售透露，今年碧桂园有20多个项目入市。而恒 大通过收购和并购的方式拿下惠州多个项目，其布局大亚湾澳头的首个项目依山海湾即将入市。

　　李宇嘉分析称，开发商布局惠州主要是看好粤港澳大湾区都市圈的发展概念，以及14号地铁线的开通，疏导了深圳很大一部分需求到惠州；而且惠州是个旅游集中地带，会吸引一些大社区、临海临江片区楼盘开发，成为珠三角其他城市尤其是深圳购买力的分流。

　　一位不愿具名的惠州本地开发商表示，多数开发商想进入深圳市场，但深圳土地资源稀缺且地价贵，而惠州地处临深且客户多是深圳客，所以开发商选择“农村包围城市”，广义上布局深圳，目前进驻惠州的品牌房企已有20余家。

　　开发商对惠州布局意愿强烈也体现在招拍挂土地市场上。数据显示，今年春节后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍挂成交竞价中，仅有两宗地没有溢价成交，最高溢价率高达330%，连龙门一块1600平方米的地块都产生了63%的溢价。

　　环沪·昆山

　　昆山新房成交骤降八成 部分楼盘涉嫌“代办社保”拉客

　　素有“上海后花园”之称的昆山，受环沪都市圈概念影响，已成上海高房价以及高门槛下的重要疏散通道，其楼市频掀热浪，但去年10月初，昆山出台严厉限购令，此后新房成交量有所降温。易居研究院数据显示，今年前5个月，昆山一手住宅成交约57.6万平方米，同比骤减84.8%，但成交均价为13872.6元/平方米，同比上升约47.7%。

　　近日，《每日经济新闻》记者调查发现，昆山限购后失去了大批外地客，部分楼盘为锁定外地客正绞尽脑计寻找其他“地下”通道，比如代办社保，暗渡陈仓。

　　“刚需外溢，周边强劲上涨”

　　6月23日，记者走访昆山了解到，花桥镇辖区内一名从业人员表示，“去年7月份，花桥的土拍楼面价已达到近17000元/平方米，此次土拍结束后带动了一轮房价上涨，花桥由此进入2万+时代，但限购以后这边基本保持平稳，没有再涨。”

　　昆山乐居数据显示，2016年7月份土拍共有6宗土地，花桥两宗地分别以14240元/平方米、17480元/平方米被祥瑞和苏州象屿摘得，开发区和高新区出让的4宗土地楼面价也破万。

　　当地的环上海板块置业顾问严成亮介绍说，“现阶段最真实的写照是刚需外溢，周边强劲上涨。限购抑制过快上涨的同时误伤刚需。购房者需要买，又不敢买，怕限购压抑下房价下滑，又怕限购打开，购房者集中入市导致房价暴涨。”

　　据昆山房天下数据统计，昆山2017年预计共有近70000套待售房源入市，按照目前的去化速度，昆山今年的库存则有望进一步增长。根据昆山2017年土地供应计划，今年昆山住宅用地总供应量为75万平方米，商品住宅用地为55万方平方米，涵盖花桥、周市、城东、陆家等。

　　代办社保存较大法律风险

　　位于昆山城北区一家名叫天际云墅的楼盘营销人员告诉记者，如果是非昆山户籍又没有社保的话，他们可以给购房者提供两种选择，一种是交约15000元做税单；另外一种是交约18000元办理昆山一年的社保。购房者需与开发商签订一份购房承诺书，等一年社保缴齐之后方可再签订正式的网签合同办理贷款，若要通过此种方式购房，需一次性缴纳50%的房款。

　　若本人在外地同时缴纳社保是否有冲突时，该怎么办？该营销人员明确说没有影响。他还说，“现在上海过来的客户比较多，但上海的客户怎么可能有昆山社保呢？于是我们公司为这部分想买房但没有购房资格的客户提供了这样一个渠道。”

　　昆山中南世纪城售楼处一位营销人员也同样说，他们帮助客户包装社保要缴纳12000元。当记者询问具体什么公司进行操作时，该营销人员说：“这是我们开发商寻找自己可靠的第三方公司进行操作的，您放心就好。”

　　北大资源九锦颐和售楼处的一名营销人员说，“要办理他们这个社保需要一次性缴纳约3~4万元，办理成功的概率在80%左右，若办理不成功则全额退款。”

　　这4万元交给谁？该营销人员表示交给开发商信任的第三方公司。他说，“开发商自己是比较正规的，所以不会亲自操作，因此是找公司合作，一旦出现问题可以撇清关系。”

　　上海信和安律师事务所律师王龙国指出，“代办社保是为规避房屋限购政策而实施的行为。房屋限购政策虽不同于法律，但在国家大力调控楼市的形势下，违反限购政策如同违反法律，可能导致实施的行为无效。代办社保于购房者而言存在较大的法律风险。”

　　“骗取社保参保和缴费资格后，如被查实可能导致房屋买卖无效。签署正式合同前，购房者私下与开发商签署代办社保协议，因未备案而难以受到法律保护，可能导致开发商 一房二卖 。购房者如果知假造假，也要承担法律后果。”王龙国补充说。

　　环穗·增城

　　广州增城楼市乱象：“双合同”盛行 捂盘变相合法化

　　连续17个月稳坐广州区域“销冠”的增城，终于走下“神坛”。

　　网易房产监测阳光家缘数据显示，6月1~23日，增城网签为505套，环比5月同期的1571套大降68%，落后于花都、黄埔、南沙三区，位列第四。

　　广州出台史上最严限购政策，不限购的增城、佛山受购房需求外溢效应影响，成为环广州最热门的区域，一时间价量激增。

　　随后，增城出台限购政策，外地户口限购一套。距离增城出台限购政策不足3个月，增城成交量大幅度下挫，价格出现小幅上涨。政策调控之下的增城为何出现价涨量跌的现象？近日，《每日经济新闻》记者对增城楼市实地调研，试图进一步揭开调控之下增城楼市的面纱。

　　购置房产门槛提升

　　记者实地调查发现，增城大量楼盘采用双合同的方式签约，甚至有盘出现“三合同”，捆绑车位销售。

　　实地蔷薇国际于5月7日开盘，网易房产监测阳光家缘数据显示，截至6月23日，已成交53套，成交均价为12418元/平方米。

　　而实地蔷薇国际的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前楼盘均价在2万元/平方米左右。实地蔷薇国际如何做到1.2万元/平方米的成交均价呢？

　　以一套86平方米的单位为例，折后总价约为186万元，折合单价约为2.1万元/平方米。签约是采用两个合同签约，合同价约为103万元，装修合同需支付约83万元。网签总价以103万元的合同价计算，网签数据则显示成交均价在1.2万元/平方米左右。

　　随着双合同的出现，购房者的首付以及购房成本大幅度提升。以四成首付计算，购房者首付需支付合同价103万元四成的42万元以及装修合同83万元三成首付的26万元，共68万元。

　　实地蔷薇国际的装修合同贷款需要在5年内还清，利息为7.6厘，高于合同价4.9%的贷款利息。意味着83万元的装修合同，需要在5年内每月支付1.2万元的装修合同月供；如果合同价格的103万元首付为四成，分30年还清，月供约为3200元。综合计算，前5年月供约为1.5万元左右。

　　增城一地产中介告诉《每日经济新闻》记者，在政策限价之下，增城大部分的一手楼采用双合同的形式签约。

　　位于增城的时代天启和时代廊桥项目则采用双合同以及捆绑车位销售的方式，除了双合同增加了购房成本，购买者还必须购买一个车位，价格在11万~13万元之间。车位需要付25%首付，其余款项需要在2年内还清。

　　与实地蔷薇国际不同，时代天启的装修合同款需要在1年内还清，以85平方米单位为例，合同价为101万元，装修合同款为44万元，44万元装修合同款需每3个月偿还11万元。装修合同也可选择5年期的贷款，需要支付高达16%的年利息，意味着贷款22万元装修合同款，5年需要支付10万元利息。

　　一位不愿透露姓名的增城看房者接受记者采访时表示，现在市场都是这样的双合同，虽然很无奈，但还是要选择接受这一签约方式。

　　购房者风险增加

　　关于双合同乱象，中原地产广州项目总经理黄韬告诉记者，双合同是目前市场状态下的无奈选择，政策调控限预售证和限价，开发商需要卖房子，这是目前市场的过渡行为。

　　一位不愿透露姓名的知名房地产专家接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，双合同无疑是市场的坏消息，统计数据无法反应市场真实情况，不利于政策调控对症下药。

　　同时，购房门槛大幅度提升后，对首次置业以及资金实力欠缺的刚需购房者构成了压力。

　　该专家指出，备案价和实际价格差别很大，不达到备案价不发预售证，这让捂盘变相合法化。表面上是市场成交萎缩，实际上是市场供应减少，影响了市场实际供应，更多的需求则被抑制，为未来房价大幅度的上涨埋下了隐患。

　　广东宏力律师事务所吕传文接受记者采访时分析指出，开发商和购房者签署的《购房合同》、《装修合同》都是合法有效的，但是签订双合同，对于购房者而言，存在很大的法律风险。

　　如果未来购房者需要退房，只能依据购房合同退房，装修合同能否全额退款将面临巨大风险；另外，未来房屋出售，装修合同款项将被视为增值部分，则需承担更多的税费。

　　环穗·佛山

　　佛山多轮限购仍招资本潜伏 买房客押注粤港澳湾区“钱景”

　　新政“来袭”后，一直承接着广州溢出需求的佛山楼市，似有降温的迹象。

　　佛山市住建局的数据显示，5月份佛山一手房楼市月成交套数为6512套，环比成交套数下滑了21.31%；二手房方面因尚未纳入限购范围环比略升，全月成交12426套，环比微涨2.89%。

　　事实上，在调控持续加码的背景下，依然有各路资本进入佛山楼市，比如万科、世茂等纷纷在佛山拿地，这是看好佛山楼市的后市吗？

　　开发商抢滩佛山房地产市场

　　6月24日，《每日经济新闻》记者走访位于泌冲海北大道南的一超大型楼盘时发现，现场看房的客户并不少。一位置业顾问表示，“我们这个楼盘几乎全是广州的刚需客。随着6月8日佛山二手房也加入限购后，很多刚需客又看回一手楼盘了。目前市场比前几个月好一些了。”

　　位于南海里水的一大型开发商楼盘于6月22日开盘，截至6月24日中午，去化已近七成。该楼盘置业顾问指出，这个楼盘的客户多数是佛山本地客。“有的客户一下买了两套，一套给自己住，一套给儿子。也有一些借亲戚名字绕开限购过来投资的。”

　　南海狮山因临近广州也受到了广州刚需客关注。“我们这个楼盘22日一早推售了400套，当日即售罄。几乎都是广州的刚需客入手的。”狮山一楼盘置业顾问表示。

　　佛山中原战略中心数据显示，6月5~18日，佛山成交数量前十的楼盘多数位于狮山、伦教和西樵等非限购区域，其中位于狮山的禾粤尚德居以两周成交462套成为“销冠”。

　　此外，佛山土地市场也呈现出“火爆”的景象。

　　6月6日，万科以最高限价25.3亿元，自持面积100%，自持70年夺得佛山桂城宅地；21日，万科以总价10.18亿元再下一城，这块位于佛山三水的商住地块折合楼面价3062.71元/平方米，溢价率105.24%。

　　6月18日，招商局置地以20.15亿元收购佛山市南海区的一块8.14万平方米的土地使用权。

　　5月11日，世茂以总价10.4亿元加人才配建11200平方米拿下禅城绿岛湖地块；6月7日，又作价超24亿元拿下了奇槎一宗5.5万平方米商住地，地块含3.9万平方米配建和8.28万平方米自持，自持比例超55.87%；6月14日，以近10亿元的价格拿下奇槎的一宗商住地。

　　据统计，目前在佛山布局的外地房企还包括泰禾、华发、金辉、阳光城和中昂等。

　　佛山正融入粤港澳大湾区

　　种种迹象表明，佛山楼市的后市正在被看好。而这背后的逻辑何在？

　　“目前佛山大力融入粤港澳大湾区，这些给佛山房地产后市带来很多想象。”佛山中原地产市场研究副经理黄志兴指出。

　　实际上，在粤港澳湾区概念被提出来之后，广佛将携手打造大湾区世界级城市群核心迈向“超级城市”的规划就被提上日程。2017年1月，广州佛山共同印发的《广佛同城化产业发展“十三五”规划(2016~2020年)》显示，两地将构建世界级高端高质现代产业新体系。

　　根据广州和佛山两市共同组织完成的《广佛两市轨道交通衔接规划》等文件，未来佛山将有共计10条地铁线与广州地铁线网中的13条地铁线实现无缝对接。作为国内最早的跨城市轨道交通之一，自广佛地铁开通以后，佛山就一直承接着广州外溢的住房需求。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志(微博 博客)分析称，虽然粤港澳湾区的概念炒得很火热，但是新的概念并没有附带新的举措。“关于珠三角各城市的定位、分工和配合的研究其实早就有，但困难依旧在，扶持政策也难有大突破。具体的政策更重要，要冷静观察。”