本土房企“曲线”拿地应对大鳄
10年前，江门房地产市场仍是本地开发商的天下，怡福、骏景湾、华茵堡、胜坚等房企陆续崭露头角。10年后的今天，外来的上市房企来势汹汹，“要地不要钱”的模式将好地块收入囊中。在竞争日益激烈的今天，本土房企的命运将何去何从？
“没有地相当于即将结业。”房地产业内人士表示，为了避免竞争，本土房企多数上演“曲线”拿地的方式，三旧改造、合作开发、收购公司等成为本土房企增加可开发用地的主要方式。而招拍挂市场竞争太激烈，不少本土房企选择主动退出竞争。
招拍挂市场本地房企抢地难
从2016年开始，上市房企陆续来袭，江门房地产一级土地市场竞争越演越烈，深耕江门多年的碧桂园集团拿地异常果断，高价“承包”了江门不少地块，根据南都记者不完全统计，2016年至今，碧桂园集团通过招拍挂，已在江门拿下9幅地块，合计成交金额高达45 .8亿元。此外，前来竞争的外来房企也日益渐多，包括龙光、富力、美的等开发商均曾有前来参与拍地。
据南都记者统计的拍地数据，去年江门市区拍卖的地块多被碧桂园“承包”，而美的地产则拿下滨江地块首度进驻江门。四市出让的地块中，但凡位置较好的也被碧桂园、保利等外来开发商拿下，在本土房企中骏景湾地产先后在台山、开平等地拿下了4幅地块，博富地产则拿下新会梅江地块。
“招拍挂市场竞争太大，本土开发商一般都抢不到。”中原地产营销副总监莫志华表示，偶然骏景湾地产会拿到一两块地，但都是竞争不太大的城市或地段。据南都记者了解到，6月16日和6月19日，骏景湾地产拿下开平长沙街道两幅地块，用地面积合计约为8 .8万平方米，成交金额约为3 .7亿元。两幅地块溢价率均不超过10%，竞争并不算激烈。
据南都记者观察到，在2016年以来多幅地块的招拍挂上，本土房企“参战”渐少，怡福、博富、骏景湾三家开发商曾出现在部分地块的竞争上，而在热门地块的争夺上，因斗不过外来开发商而相继退出。
本土房企瞄准二级市场地块
“为避开竞争，本土房企拿地近年来多采取‘ 曲线’方式。”合璟华富地产总经理黄锦康分析，近年本土开发商新增的项目，地块主要来源二级市场及三级市场，或是原有的存量地。其中，包括三旧改造、买公司变企业法人、合作开发等。
南都记者观察到，近期在售以及即将面市的项目中，有不少是三旧改造项目，其中原江门电池厂已经在改造当中，项目暂命名海逸峰璟。而将在本周六开放营销中心的胜坚紫悦也是三旧改造项目之一。此外，还有正在规划阶段的联合化纤项目。据了解，以上项目均为本土开发商开发。和外来房企项目，本土开发商将目光瞄向热门程度相对低的老城区。
“避免竞争 ，降低成本。”黄锦康表示，本土开发商在面对外来资本的进入之时，生存空间显得更加窄，从而需要寻找更多方式增加可开发用地。“没有地相当于面临淘汰的边缘。”莫志华则表示，在楼市去化率太高的情况之下，不少开发商已没有货可以卖，而每间公司每年开销都在数十万以上，因此无论是本土还是外来开发商，都急于拿地。而从近年来的市场来看，本土开发商多以协议出让或是合作开发为主。
合作方式
房企资源互补实现共赢
黄锦康认为，房企之间相互合作说明各自有自身价值，能做到资源互补，共同发展。据了解，目前招拍挂市场竞争太大，本土房企为了避免竞争，降低成本，不得已选择更加“曲线”的方式，如三旧改造、合作开发等。业内人士分析，目前市场上有不少房企选择合作，如骏景湾和碧桂园，碧桂园和越秀，博富和富力等，均在某些项目存在合作关系，相互之间提供自身可利用的资源，达到合作共赢。
A
市场竞拍
通过公开土地拍卖市场竞价，是目前最主流的方式，目前珠海大部分的居住地块均面向所有房企开放。据南都记者不完全统计，今年以来，江门三区通过挂牌成交的房地产用地合计有11幅，其中新会有8幅，蓬江有3幅，江海0幅，其中，大部分位置较佳的地块均被外来房企拿下，包括碧桂园拿下的三幅杜阮地块以及新会开发区东区地块。相比之下，本土开发商拿下的地块多为镇区地块或是竞争相对不高的地块。今年2月份，博富地产拿下新会梅江地块，该地块楼面地价去到2558元/平方米，据业内人士透露该地块将由博富和外来开发商富力合作开发，目前博富及富力官方尚未对外正式证实。
此外，骏景湾地产在近期拿下开平两幅地块。据南都记者观察，今年以来，江门热门地块竞拍引来更多的外来开发商竞争，本土房企通过招拍挂拿地的情况趋少。“零星有小部分地块被本土房企拿下，但都是竞争没有那么热门的地块。”中原莫志华分析。
B
合作开发
合作开发的模式，对于本土房企而言，非常常见。其中，新会房地产市场上，这种情况更为常见，如珑城半山便有多个股东，由多个股东合作组成新的开发公司，而事实上，基本每个股东曾有开发的项目。
近年来，江门房地产市场上也有不少知名房企开始进行合作开发。其中碧桂园和越秀开发的原甘化厂西江系列便是比较典型的例子。而在这之后，外来房企也开始和本土房企合作，利用各自资源进行互补发展，也成为本土开发商增加可开发项目的方式之一。如骏景湾地产和碧桂园集团的合作，目前，两名开发商合作开发碧桂园·骏景湾·天汇，项目位置鹤山沙坪，项目目前已是在售。此外，两大开发商合作的项目还有新会碧桂园·骏景湾·新仕界。
C
三旧改造
和其他几种方式相比，近期有多个三旧改造项目上马，其中有不少为本土房企的项目。据南都记者了解到，目前在售的项目中，包括朗晴新天地、恒 大御景半岛、上城嘉泰等项目均为三旧改造项目，其中上城嘉泰为本土开发商开发，在售带装修价格过万元。而接下来的市场，仍将有多个项目入市，包括胜坚集团打造的胜坚紫悦，将在本周六开发营销中心，项目占地面积约230亩，建筑面积超过50万平方米，项目分三期开发，首先启动的为项目一期(石子潭机电学校地块)，占地约50亩，建筑面积约11万平方米。
另据悉，原电池厂、原机械厂地块也在去年完成协议出让，项目暂命名海逸峰璟，也由本土房企开发，两幅地块合计用地面积约为4.8万平方米，由江门市龙发投资有限公司以2.3亿元拿下。该项目早期规划已在江门市规划局官方网站进行公示，项目具体什么时候入市，项目官方暂未对外透露。据了解，该盘和海逸城邦为同一个开发商。
此外，广联合化纤三旧改造也在推进，项目位于江海区礼乐二路39号，已于今年奠基动工，将改造成商住小区，根据项目修建性详细规划，项目建设用地面积38406平方米，容积率2.7，计算容积率建筑面积为103670 .3平方米，配建4320平方米公共服务设施。
而根据业内人士透露，华茵堡地产在港口路一带也新增了一个项目，占地大约100亩，也属于三旧改造，早前在处理租赁协议等问题，项目何时动工、何时面市暂未可知。
