北京5年150万套新住房,刚需转场?楼市震荡?_新浪地产网

北京5年150万套新住房,刚需转场?楼市震荡?

提要:北京市住建委有关负责人指出,在集体建设用地上建设租赁住房,可以扩大租赁市场有效供给,增加住房供应。加大公租房建设和配置也分流了部分租房需求,拉低了平均租金,对一线城市房租下降起到了一定的积极推动作用。

  来源:中华网

  6月15日,北京住建委副主任邹劲松在发布会上透露,北京未来五年将新建150万套住房。从侧面证实了4月7日《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》的可行性。

  在150套新建住房中,产权类住房100万套,租赁住房50万套。而在产权类住房中,商品住房约占70万套,包括25万套自住型商品住房、25万套改善型商品房和20万套中低价位、中小套型商品住房。

  由此向市场发出三大信号:

一、开启租赁新时代

  “未来将拉开从买向租转变的大幕”,业内的普遍看法是,“中国房地产将开启租赁新时代。”

  首先,北京加大租赁住房土地供应是信号之一。

  5月25日,北京市住建委公布,今后5年,北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。

  在租赁房新建方面,北京达到有史以来最高。

  据了解,北京利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目——海淀区唐家岭租赁住房项目,共可提供租赁住房2176套,此次开展选房入住工作的是已竣工的927套房源,已由海淀区住房保障事务中心整体趸租,租期十年,统一进行出租。

  北京市住建委有关负责人指出,在集体建设用地上建设租赁住房,可以扩大租赁市场有效供给,增加住房供应。加大公租房建设和配置也分流了部分租房需求,拉低了平均租金,对一线城市房租下降起到了一定的积极推动作用。

  其次,房地产企业瞄准租赁市场则是信号之二。

  从6月6日万科拿下的佛山地块,可见端倪。万科以最高限地价25.3亿元总价、100%自持面积及15300元/平方米击败场上近20家对手,成功把该地块收入囊中。而且,自持年限达到最高限制——70年。

  万科为什么对史上“最长待机”地块势在必得?其实,万科作为行业风向标,最早嗅到了房地产租赁市场风向。

  去年12月,万科就以50亿元拿下海淀西北旺镇18号地;同一区域的19号地,也被万科住总联合体以59亿元竞得。这两个地块均由开发商100%自持,所建成的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售;而土地的持有年限与土地出让年限一致,为70年。

  万科高级副总裁、上海区域首席执行官张海曾对媒体表示,“一线城市租赁需求旺盛,未来长租公寓市场也是一片新蓝海。城市产业变迁和建筑物老旧,置换出大量的城市更新机会,开发企业应该有更多新玩法。未来应该是产品经营模式的改变。”

  在万科高调拿地自持变房东、建租赁房的同时,多家企业看准了长租公寓板块。对他们而言,“长租公寓虽然目前规模较小,但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。”

  目前住房出租市场已涌现出一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等;在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。

  “对于开发企业来说,存量时代的压力可想而知。土地供应有限导致热点城市的市场开发空间正在缩小;在存量时代,房地产行业的发展模式将由传统的一次性销售转向长期持有运营。”SOHO中国董事长潘石屹对外宣称,“提供高效的服务与平台是未来盈利模式的重点。”

  根据链家研究院2016年发布的《租赁崛起》报告预测,未来3-5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币;2025年租金规模将到达2.9万亿,租赁人口2.3亿;2030年租金规模将达到4.6万亿,租赁人口达2.7亿。

  业内普遍认为,“从当前市场来看,所有的信号都表明中国住宅租赁市场启动在即,无论是需求问题,还是政策支持和消费观念,购房与租房一定会成为同样重要的住宅消费双重模式。”

?二、保障房开放“新北京人”

  “新北京人”可以申请保障房,是北京住房市场的一大进步。

  邹劲松提出“一租、一售、一补”的住房保障供应方式,即在建设公共租赁房、出售自住商品房、发放市场租房补贴。这些方式满足了北京市城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工以及符合首都城市战略定位发展需要的“新北京人”对于住房的不同需求。

  根据北京市统计局所公布的数据,截至2016年底,北京市常住人口为2172.9万人,其中外来人口807.5万人,占常住人口的比重为37.2%。

  长期以来,这些“新北京人”为北京的城市建设和社会发展做出了很大贡献,北京建设世界一流和谐宜居之都也需要更多高层次人才。住房保障制度体系纳入了这部分人的住房需求,今年4月起,从公共租赁房、自住商品房项目中专门切出了不低于30%比例的房源,分配给长期稳定就业的“新北京人”。

  邹劲松表示,应该对“新北京人”的贡献予以尊重和认可,把他们纳入住房保障的范围,体现了这个城市应有的包容度和温度。

三、抑制北京房价

  未来5年新增的150万套对楼市会起到什么作用?

  从2017年来看,在新增的30万套房中,产权类房子占70%,为21万套。这21万套房子中,有14.7万套商品房。

  根据公开数据显示,2016年北京新房交易量约为11.48万套,新增的14.7万套商品房足以满足市场需要。如果今年能如约完成供地计划,那么此前严重供不应求的局面将大为改观。

  另外,从中小户型和自住房的数据看,2017年新增的中小户型和自住房为10万套左右,但从实际的市场需求来看,北京该类产品的需求量在3.5万套-4.5万套之间,新增的该类产品完全能满足购房需求。

  未来5年新增的150万套住房是北京新一届领导的承诺,尽管前5年计划屡次落空,但从官方决心及趋势来看,150万套是基于市场需求空间,如果不是一时兴起拍脑袋的决定,有望实现基本平衡。

  因为,从以往的历史经验来看,一旦新增住房供应规模性放量,同时与调控政策对投机投资性需求的挤出效应相叠加,就能够有效地抑制市场过热的势头,平均房价将会出现稳中有降的局面。

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