共享租房在深崛起 “圈地”成头等大事
5月15日，深圳大冲一个小区，其中一间一室的单位被放在短租平台上出租。
工作人员正在整理房间。
工作人员正在整理房间。
随着互联网时代下分享经济的兴起，作为分享经济的重要板块，短租公寓盘活了城市与度假地的大量闲置房产资源，并获得迅猛发展。而这种分享经济无疑对传统酒店产业产生了巨大冲击。尤其是以A irbnb、HomeAway、途家、小猪、蚂蚁短租等分享住宿平台被越来越多的人接受，市场上也涌现出一批提供房屋共享新服务的创新企业。
作为国内创新重地的深圳，共享住宿平台发展得如何？记者近日走访发现，共享租房平台存在个人房东、二房东甚至专业代理；共享租房平台的客源趋向商旅化，服务上有的推互联网系统，有的推商旅服务。相比传统民宿，共享租房的房东们大多没有亏本，甚至有半年回本盈利的例子。尽管如此，管理、安全和质量都是共享租房当前面临的难点。
谁在做？
有创业团队、酒店从业者，也有个人“玩票”
5月10日上午，大唐正在布置位于世界花园海华居的一套共享租房房。这套4房一厅150平方米的房子，是他们团队的第20套短租房。大唐准备本月将房子“放”出去。
2014年10月，大唐和他的创业团队经营“大白之家”短租，主打中高端住宿的托管。“大白之家”与有房贷压力的投资客房东合作，房东加盟或者委托他们经营(即房子由房东提供，“大白之家”作为二房东进行托管，提供装修设计和经营经验。)
起初，大唐团队瞄准的是来深展商旅住宿需求，经营范围在会展中心一带。他们的第一家短租房开在福田口岸，此后一家一家地铺开。除了两套短租房是做单间出租，其他都是整套出租，顾客主要是商务客和家庭客，口岸的还有进出口岸的旅客。
“短租的生意不错”，大唐介绍，他们经营第一套房就实现了盈利。交易的成本并不算高，除开给房东押二付一的押金和数千元的“软装”，一般经营半年就回本了。除了2月是淡季，其他时间都是旺季，大唐团队操盘的17套福田短租房基本都是住满状态。
既然是主打中高端客流，在装修设计上，他们会更“上心”。比如，他们会对一些房间进行主题设计，配备按摩椅、投影仪等。目前，他们正在装修的一套房，预计放租出去时价位为1200元/天，而平常单间是400元/天。
除了创业团队，涉足共享房屋出租的，还有不少是有着丰富操盘经验的传统酒店业从业者。雅庭短租项目负责人之一欧焕连介绍，雅庭此前业务是酒店，2016年7月进入短租行业，其在南山区科技园附近的新城小区与房东签下120套房5年租期，作为二房东经营打理房子，一半作为年租和月租，另一半作为短租。短租项目设定时尚、至尊和田园三种风格，配备洗衣机、电视等，按商业化和标准化管理。
“客人通过小猪、途家等租房平台下订单后，他们会与客人沟通，客人也会查看此前客人的评价综合考虑”，欧焕连介绍，由于项目在科技园内，短租需求较大，生意非常好。雅庭这60套短租房“放”出后，平常时间段待租的房子不到10套。目前，该团队已在计划扩充房源。
有别于团队或公司运营，也有不少个人进来“玩票”。小囡(化名)在宝安租住了一套4房2厅的房子。2016年起，她除了自住在主卧外，将其余房间“挂”在一家共享租房平台上短租，“一来住着舒服，且避免长租遇到不合意的室友，且能结交不少有意思的朋友；二来短租能回补些房租成本。”
谁在租？
商务客最多，过渡性住房需求也很多
据共享租房平台途家介绍，途家的房源中，个人闲置房源只是一小部分，专业代理经营是主流。在途家的45万套房源中，有40万套左右是由专门的商户来经营。
这与小猪短租的情况有些不同，小猪短租的房源有平台自营、房东自营、专业代理经营(二房东)，“我们的房源九成都是一手的，或者为‘二房东’自己打理的。”记者随机在这一短租平台上搜索发现，其房源有独立单间、整套出租以及合租房等几种短租形式，从十平方米的单间到近千平方米的整栋别墅，住宿标价从几十元到几千元一晚不等。
从分布来看，短租房主要位于人流密集的中央商圈，如会展中心、cocopark、地王大厦、东门等；一些热门的旅游景区，如东部华侨城、大小梅沙、较场尾等；此外在车站、宝安机场、蛇口码头甚至各区医院、深圳各高校等地段均有分布。
客源方面，小猪短租数据显示，其目前有1000万活跃用户，其中广东注册用户超百万，是用户最多的地区，广深用户数接近。房客25-35岁，女性用户超过一半。
小猪短租华南总监丁强分析，深圳的共享租房市场最大的特点是呈商旅化，来深房客偏多是商旅出差，入住目的是商旅的达入住的35%。其次，深圳人更年轻且心态更开放，使得单间分享比例高，2016年占比超45%，分享单间用来分担房租、认识人，甚至从中发现行业机会，进而半职业化兼职做的都有。深圳也确实比别的地方更具分享精神，因此发展很快，“小猪2015年进入深圳，现在已有超过5000套房源，在广州发展短租4年效果和深圳发展2年差不多。”
途家深圳市场负责人陈思伟也曾提及，商务旅行是深圳共享租房的一个突出特点。途家在深圳发展更多的是商务需求，开会出差寻找合适的住所是最主要需求之一。因此，其不少房源都设于深圳的CBD以及各大园区，房间的设置也会考虑到商务使用如开会等，就是为了方便出差旅行的团队使用。
除了商旅化，过渡性住房的需求在深圳也很强烈。途家的数据显示，深圳务工、求学、房子装修以及亲友在春节等时段来访这些情况中，都存在过渡性短租的需求，比方换工作后面临换房的问题，需要住宿的过渡。权衡入住时长和价格，较之酒店，短租房也成了一个能满足需求的房源。
焦点
A 共享租房，是否概念多过实质？
对于共享租房，人们最初的印象和定义可能从A irbnb产生，房东将自有且闲置的房子放在平台上分享。但现在随着市场发展，房源不仅仅来源于自有产权，更有二房东代理，甚至职业团队专业代理，共享租房定义是否被泛化？
对此，小猪华南总监丁强认为，当下确实定义泛化，“这是因为有资本进入，有的做的是B 2C，有的是非B 2C，小猪就是后者，现在做的东西会更像A irbnb。”他分析说，起初大家是因为兴趣去做，后来在其中发现了商机，进而创业，有的半职业化甚至全职做。但职业房东和二房东并不是不能接受的，职业化专业化是趋向之一，比例也正在扩大化。
B 个人“玩票”共享租房，是否合法？
共享租房虽然发展快速，但也带来了安全、质量和规范等一系列问题。“霸王条款”、经营不善亏损转嫁、货不对板怎么办？自有房屋改成商业出租用途，没有相应的实名登记手续和常规酒店的“五证”经营许可或备案，应如何处理？共享租房的用户小囡便困惑于此，“虽然国家鼓励共享经济，但感觉还是在偷偷摸摸地做，共享租房到底是否合法合规？”
在她看来，深圳不时有网格登记员来查房检查入住情况，如果不申报，被查出来算违规。而如果需要进行规范，那么个人居家的分享短租和专职的经营性质短租，还是应该有所区分，“毕竟居家的分享，想要拿到营业执照、符合工商、消防要求，太难了”。
怎么走？
着重推个性服务、场景化服务
近一年，共享租房在国内的发展十分迅速。深圳市场同样发展很快。平台方面，A irbnb、途家、小猪等外来平台入驻，住百家、一呆网等本地平台崛起和往外发展业务，小型的平台也在尝试发展；房源方面，在途家看来，深圳的房源还有很大的空间，一、二手房的市场仍旧很大，很多房子都适合放到平台来做；客源方面也有上升空间。
事实上，共享租房平台竞争点无外乎房源、客源和服务三者。今年春节后，途家的大冲城市花园集散中心进入最后筹备阶段，预计6月将会正式运营，大鹏集散地也将会在近期开始运营。这样的服务集散中心途家还开设了很多，它们主要是为了途家商户和个人房东提供配套服务，比如布草、清洁、门锁等等。这种配套式的服务，其他的共享租房平台也都有开展。原本出租或者民宿考验房东自身的经营能力，而这些大型的短租民宿平台在产业链、物流、经验等方面，相比个体出租者，甚至和出租商户相比，都具有明显的优势。
途家也在打造自己的个人房东和“场景化平台”。A irbnb对于个人房东的包装和推广劲道足，也颇为成功。而在之前，无论是途家还是小猪短租，在这一方面都相对“低调”。现在情况有所改观，途家开始打造个人房东样板。陈思伟指出，单身、情侣或全家出行，会有很多不同的目的和场景需求，需要对房源和配套服务有更精准的要求，用以提高用户体验。
小猪短租则在今年推出国内第一个商旅短租产品。至今年年底，小猪短租将放出8万套产品，将服务标准化，为房客入住提供发票、72小时入住保障，卫生投诉先行赔付，步行10分钟可达地铁；为房东提供智能密码锁和小猪管家，针对其招待和打扫的痛点，减少精力和成本。此外，未来小猪的商旅房源还将陆续配备智能办公设备，如投影打印设备等，同时不排除与共享交通领域企业的合作，满足用户的更深度需求。
途家相关负责人称，目前行内是不断有新玩家进入，资深玩家也不停地壮大自己。虽然竞争局面尚未达到“刀刀见血”的程度，不过在可以预见的未来，这样的比拼不可避免。途家此前先后购买了蚂蚁短租的股份，而后拿了携程和去哪儿的民宿频道，此后他们的目标是整合更多房源，打通这些房源的平台，“这些事，竞争对手也在做。”
小猪短租相关负责人则分析，共享租房目前比酒店占比要低，但按国内分享经济数据来看，共享租房已经成为趋势。A irbnb在海外拥有的短租房数量现在就已经超过最大的酒店集团。丁强介绍，“共享租房竞争对手偏向针对经济型酒店，和酒店同品质的房间，只需花2/3的价格，此外共享租房还有针对多人多天服务这种使用场景的优势，相较而言，酒店标准化产品无差别是弱势。短租房正以此加速切入酒店满足不了需求的领域。”
延伸阅读
游资热炒后，大鹏传统民宿经营困难
大鹏的传统民宿，从较场尾海滨萌芽到茁壮成长走过了整整十年，至2016年12月底，注册登记民宿1174家，在全省占比接近55%。数据显示，大鹏新区绝大部分民宿是自有资金开办的，这与全国民宿特别是浙江、大理、丽江等地民宿基金、民宿资本蜂拥介入、布局形成巨大差异。而深圳市大鹏新区民宿协会关于大鹏新区民宿2016年发展状况的报告指出：按全成本核算，大鹏新区亏损民宿超过九成。
经历了2014、2015两年民宿投资火热期后，投机资本通过转让获利、房屋承租年限过短和租金翻倍增长，导致2016年民宿经营者成本急剧增加，多数民宿出现经营困难，严重亏损。且抄袭跟风，没有自己的品牌。有行业人士分析，2017年对于大鹏短租民宿行业发展至关重要，春节长假，较场尾片区的房价和入住率普遍较去年春节下跌10%。
大鹏政府于2015年开始发布民宿管理办法出手管理，这是广东的首个办法，其建立“一户一档案”跟踪管理制度，推行民宿的“大鹏标准”，从十个方面评审。2016年宣传推广通过SGS国际认证的43家民宿。2017年4月25日全国第三家、广东省首家民宿学院在大鹏新区启动。较场尾办事处也正在做升级改造。民宿目前已成为大鹏新区旅游业的一张新名片。
大部分民宿从业者对于目前所经历的“阵痛期”持谨慎乐观的态度，且采取相应布局措施。
声音
一来住着舒服，且避免长租遇到不合意的室友，且能结交不少有意思的朋友；二来短租能回补些房租成本。
——— 小囡(化名)
小猪短租2015年进入深圳，现在已有超过5000套房源，在广州发展短租4年效果和深圳发展2年差不多。
———小猪短租华南总监丁强
目前行内不断有新玩家进入，资深玩家也不停地壮大自己。虽然竞争局面尚未达到“刀刀见血”的程度，不过在可以预见的未来，这样的比拼不可避免。
——— 途家相关负责人
