绿城霄云路项目出售背后
万科与罗钊明半年前关于中投发展故事有了一个续集。这缘于绿城一宗位于北京霄云路的商业用地的出售，牵出了中投发展、平安不动产、万科以及绿城旧将罗钊明各方角色。
5月7日，绿城中国宣布，其与买方中投发展就分别出售绿城银石及杭州力涛的全部股权达成协议，出售代价分别为17.85亿元及16.91亿元。
其中，绿城银石拥有的资产是两幅位于北京市朝阳区的地块，总地盘面积合共约为1.3万平方米，拟开发为商用物业。杭州力涛间接持有一幅位于北京市朝阳区的地块，总地盘面积约为3204平方米，连同位于其上若干属于服务式公寓的楼宇。
值得注意的是，截止2016年底绿城在北京仅有四个项目，其中一个项目便是绿城银石所持有的霄云路项目。在2015年12月，绿城曾披露过计划将绿城银石全部股权出售予某一一家物业开发公司，作价19.5亿元。
一年半过去，绿城最终确立终止了与上述买家的协议，继而牵手中投发展。而中投发展中则有绿城的一个熟人——罗钊明，以及刚刚入股约半年的北京万科(微博)。
观点地产新媒体致电北京万科，截至发稿尚未能收到相关回复。
中投发展接盘续集
据观点地产新媒体查阅，绿城银石公司17.85亿元的出售代价中包含了13.44亿元的股权代价、0.21亿元的股东贷款、结欠绿城房地产的4.2亿元负债。同时，杭州力涛公司16.91亿元的出售价包含了14.09亿元的股权代价以及结欠绿城房地产的2.82亿元负债。
于2016年12月31日，绿城银石的未经审核资产净值及杭州力涛集团的未经审核综合资产净值分别约为3300万元及10.23亿元。
根据两家目标公司于2017年4月30日的权益应付代价及资产净值等，绿城中国预期将通过出售这两家公司获取的录得除税前估计收益分别约12.56亿元及3.76亿元。
对于此次出售，绿城表示，集团不时检讨现有土地储备及开发项目，而该等出售事项将让其实现于绿城银石及杭州力涛的投资收益、获取额外现金流入，及重新调配更多财务资源至日后潜在投资机遇及/或本集团营运资金。
据观点地产新媒体了解，此次的买方中投发展的股东为北京绿城阳光，而后者的股东分别为北京万科、宁波大榭莱福投资合伙企业(有限合伙)、深圳市迪晖投资发展有限公司、莱福资本管理有限公司，占股分别为40%、34.34、%20%及5.66%。
其中，莱福资本的间接股东为罗钊明及阮宜玲夫妇。而且，莱福资本还在宁波大榭莱福中拥有99%的股权。另外的1%的股权依旧由罗钊明及阮宜玲共同持有。
也就是说，罗钊明夫妇、北京万科各持有绿城阳光40%股权，进而间接拥有中投发展各40%的权益。
而北京万科刚刚在去年底入股绿城阳光，根据万科董秘朱旭在后续电话会议上所称，中投发展40%资产包的对价是11.64亿元。这个资产包包含一级开发项目规划建面约200万平方米，二级开发项目建面约170万平方米，以及其它物业管理和代建业务。
如果万科一开始因为看中这个资产包而入股其中，那么这只是北京万科的第一个收获，最新公布的绿城霄云路项目则是它收到的另一个礼包。当然，这笔交易中，作为原绿城中国第三大股东、绿城原副董事长罗钊明在期间穿针引线的贡献有多大，外界可以稍微添加点想象。
这个想象的依据来自于，在企业信息系统中，目前绿城银石的股东并非绿城旗下公司，而是深圳市盛鸿投资管理有限公司。而且，在2015年12月25日变更之前，绿城银石的法人代表以及董事长皆为罗钊明。
其次，信息变更的时间点，与绿城在2015年12月27日宣布出售项目的时间非常贴合。只是可能出于绿城或者接盘方的考虑，绿城在出售公告以及2015年年报中均表露出非常隐晦的态度，仅以某“物业公司”替代这一的新盘者。
值得注意的是，盛鸿投资的背后则是深圳平安创科投资管理有限公司，平安不动产间接拥有该公司一半股权，另一半则由平安集团其他公司所有。
霄云路项目出售背后
绿城霄云路项目原是绿城几年前进军商业地产的产物，而它的出售则佐证其商业地产这一道路发展并不顺畅。
公开资料显示，绿城银石持有的商业物业位于北京市朝阳区霄云路、东方东路交界处，紧邻第三使馆区。宗地总建设用地面积13001.587平方米，总建筑面积95751平方米。
按照规划，该项目将由1号及2号楼两栋高层办公楼组成；其中1号楼紧邻霄云路，建面27373平方米；2号楼面对东方东路，建面37637平方米。地下部分呈L型，共四层(局部为夹层)，含商业、设备用房、人防物资库及地下车库等，建面30741平方米。
简要地概括，这是一宗“北京四环内的商业用地”，在寸土寸金的北京市场自然是一块香饽饽。但自绿城于2012年拿下至绿城有了第一次出售的念头，这个项目的建筑工程尚未展开。
一开始，绿城关于这个项目的愿景还是相当美好的。根据一份流传在外的项目宣传资料显示，绿城计划将该项目打造成为绿城在一线城市热点地区的标杆项目，燕莎核心商圈的5A级国际商务写字楼。
但在入手三年后，绿城终究选择脱手这个项目。出售的原因，或许与绿城在商业项目上的开发运营能力尚不深有关。2015年底，第一次披露出售事项时，绿城相关人士在接受媒体采访时还表态，商业地产本非绿城擅长的领域，未来绿城会集中优势继续在中高端住宅上发力。
上述人士亦透露，项目一直没有进入开发阶段的原因是没有想清楚该如何开发，加之绿城与融创此前陷入纠葛之中，才拖延至2015年底出售。
第一次出售中止后，绿城换了个交易对象，但这个交易的价码也有所改变。第一次出售时，绿城银石交易的总作价为19.5亿元，其中包括括绿城银石11.72亿元股权代价，以及结欠绿城及其附属公司合共约7.13亿元的股东贷款及0.65亿元的负债。
彼时绿城的预计通过交易将获得的除税前收益为11.36亿元，而最新一次出售的收益为12.56亿元，增幅有1.2亿元。
对于绿城而言，出售项目意味着脱手这个北京四环内的“烫手山芋”，但接盘方万科呢？北京睿意德高级董事王玉珂向观点地产新媒体透露，北京万科接手写字楼项目并不难理解，这与万科定位为城市配套服务商的转型目标相匹配。
在3月29日，北京万科举办了写字楼春季渠道发布会活动，首次介绍了北京万科写字楼与产业业务的城市战略布局、资产持有规模、旗下业务及项目发展。
北京万科写字楼与产业园事业部总经理元喆辉先生表示，北京万科转型城市配套服务商的六大战役之一，是办公与产业业务，目前北京万科旗下核心商圈的十余持有性资产总额已超100亿，总建面已达80万平方米。
