绿地迎利润与规模之考：净利润率远低于龙头房企
“绿地控股(600606.SH，以下简称“绿地”)上市后首个完整财年表现出强劲的发展动能，房地产主业协同‘大基建、大金融、大消费’产业板块转型显效、全线升级，日益凸显多元产业航母之综合竞争优势。”
4月24日晚，在群发给媒体的邮件中，绿地并不吝啬对自己2016年发展的肯定。
这是一份昭示着一定进步的业绩报告：2474亿元的营业收入、144亿元的利润总额、94亿元的净利润，已经同比增长19%、37%和27%。从2016年第二季度至2017年第一季度，绿地连续四个季度实现了正净额。
代价是，曾在2014年房地产行业排行第一的绿地，在2016年略显黯淡，跌出前三名次于恒 大、万科和碧桂园，并与新任的第一拉开了1000多亿元的差距。
要如何顺利过渡产业周期和经济周期等诸多难题？4月24日这一天，慢下来的绿地同步公布了2017年的四大战略重点：千亿综合产业投资战略；特色小镇；基建PPP “大平台、大项目、大联动”；校企合作切入高成长产业。
在内部，2017年对其有着莫大的意义，它将是“加快培育和形成新格局、新动能、新优势的关键一年”。
据时代周报记者了解，基于此，绿地从产业、投资及管理层面均确立了全新的增长“引擎”，这些新驱动力将推动绿地各项主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长。
四大战略重点
综观各家房企的多元化，能真正成功的公司寥寥无几，但在多元化中可以找到一线生机。至少，张玉良是多元化战略最坚定不移的拥趸。
在多元化转型的招数上，绿地的打法是一手抓房地产主业，一手拓展大基建、大金融与大消费。现在的绿地，俨然已经不是原先那个单一的房地产公司，张玉良的定性称法是“综合性产业集团”。
按照时代周报记者的了解，2017年绿地的第一大重点是将全面启动千亿级综合产业投资模式，以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势，以及参与国资国企混合所有制改革的经验优势，围绕“五大领域”对区域经济全面介入。
全国复制千亿级综合产业投资模式是绿地2017年核心投资模式及思路，目前，该模式已首先落地陕西。2月27日，绿地与陕西省政府签署战略合作协议，未来拟在陕规划千亿级新投资，发挥综合优势，围绕房地产综合开发、基础设施、金融产业、进口商品直销及参与国有企业混合所有制改革等“五大领域”，启动全面战略合作。
特色小镇则是绿地对自身发展的另一大重点。“全力推进特色小镇大盘战略”工作计划中如是宣称。这家公司计划在一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目。
敲定的城市是北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边。在要求上，这些城市要有大城市溢出效应、有产业导入支撑、有实际操盘能力为核心。
绿地的特色小镇产品集中于智慧健康和文化旅游两大主题，脱离不开的是产业运营。据时代周报记者了解，绿地希望能加强产业资源整合，用足集团综合优势，协同效应最大化，形成升级版“全产业协同”投资模型，举全集团之力推动特色小镇战略快速实施，为特色小镇项目创造条件。
今年一季度，绿地在重点推进以特色小镇为核心的战略性勾地前期工作。目前已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。
基建PPP则是第三大战略重点。绿地希望实施“大平台、大项目、大联动”，形成更强劲的竞争合力。特别基于行业利好预期，将聚焦中西部等重点区域，继续拓展轨道交通、高速公路、城市公园、片区开发等重大基础设施项目，以投资带动基建，扩大产值转化。
第四大战略重点—和校企合作切入高成长产业，看上去新鲜又时髦。
这家公司已经在3月30日与上海交大产业投资管理(集团)有限公司宣布共同发起设立校企合作创新平台—“交大绿地科技创新有限公司”。它相信，通过校企合作孵化培育产业资源，能为绿地2017年全面启动的综合产业投资模式提供强大助力。
目前，除与上海交大签约外，绿地与申康中心也已成功签约，并合作设立了产业发展平台，在引入高端养老、远程医疗等产业资源上进行了布局；另据了解，绿地与复旦大学的合作也在深度洽谈中。
利润与规模的考验
四大战略重点的开展，并不意味着绿地对房地产主业的放弃。据时代周报记者了解，2017年绿地的房地产业务也将逐步向大市场、大区域、强管控的格局过渡。
绿地董秘王晓东在4月25日的投资者会议上的判断是，房地产行业发展的新常态是强者恒强，绿地现阶段思考的是如何进一步扩大规模、如何进一步提高竞争力。
在绕不开的利润和规模话题面前，眼下的绿地远远未到轻松之际。
2016年3.8%的净利润率，对比龙头房企8%-15%的水平，绿地远远没达标。来自绿地的解释声称，主要是由于房地产项目开发周期较长，项目结转利润滞后于投入。
从业务层面来看，绿地房地产业务的毛利率为20.65%，同比减少3.6%；在绿地的多元化业务中，建筑、商品销售、能源和汽车的毛利率均在10%之下。
144亿元的总利润看上去很美，但细究之下也浮现一种现象：约20.07%的利润来自资产和股权的直接出售。按照资料追溯，2016年绿地通过出售黄浦江边的一块商办用地，以及其所持有的上海农村商业银行4%股权等方式，为此创造了26.6亿元的收益。
彼之甘饴，此之砒霜。在2014年曾让绿地成为宇宙第一大房企的“功臣”之一—商办项目，正在对绿地造成莫大的影响。为此，绿地不得不在土储和产品供应两个层面向住宅产品聚焦。在2016年，新增土地储备中，住宅项目占比69%。在全年的销售中，住宅项目占比64%。
向住宅产品聚焦得到一定成效。2016年，绿地累计回款2025亿元，回款率为79.41%，同比增长35.4%。不过和排名在前三位的80.57%、95%和92%回款率相比，绿地依旧落后。
管理策略和战略路径实现，也在考验着张玉良及绿地的管理层。按照绿地方面给到时代周报记者的消息，绿地在投资与管理方面亦酝酿革新举措。
具体来说，在资本层面，绿地将同步推进战略性并购和财务性投资并将计划探索发展创投业务。在管理上，绿地基于多产业资源协同的需求，计划建立和运行若干区域管理总部，统一对外接口，统筹协调资源，从而大大提升“投资+基建+产业+新城”等新商业模式的运行效能。
张玉良此前在接受时代周报记者书面采访时表示：“只要应对得当，机遇仍然大于挑战。企业需要坚定转型发展的方向和决心，就绿地而言，将围绕‘转型、改革、创新、协同’，开创中长期持续向好的发展局面。”
不过，资本市场是否会买单？截至4月28日，绿地的股价为7.44元，相比较上市当天最高的25.95元，跌幅已经达70%。
