孙克放：百年住宅 百年大计
2017年房地产市场的重点之一是回归居住属性，遏制房价上涨。4月27日，在限购升级的天津，由中国房地产业协会主办，高银地产、天津环亚国际马球会协办的“百强优采?天津环亚中国房地产采购大会?天津站暨装配饰建筑与全装修住宅营造公开课议程”，正式拉开今年在全国热点城市开展的房地产供需双方采购对接大会序幕。
中国房地产采购平台副主任唐茜主持大会，中国房地产业协会副会长、中国房地产采购平台主任张力威与住建部住宅产业化促进中心原副总工程师孙克放出席会议并发言。本次采购大会得到了中国房地产产业链第一媒体新浪地产(微博)与中房网的大力支持。
会议期间，供需双方围绕房地产产业链密切关注的装配式建筑、全装修住宅、回归建筑居住属性等热点话题进行了深度探讨。住建部住宅产业化促进中心原副总工程师孙克放先生发表了以“百年住宅 百年大计”为题的演讲。
住建部住宅产业化促进中心原副总工程师 孙克放
以下为演讲实录：
孙克放：首先感谢张会长、唐茜主任邀请我来参加这个大会。这个会是一个有关装修和装配化的，所以我把第一百年建筑讲短一点，后面讲长一点。
我先问一个问题，中国的住宅平均寿命多少？有一个单位曾经对中国拆过的住宅进行调查，历经30多年。这个资料是日本人提出的，日本人把拆除房子统计时间定为30年，美国为55年，英国为77年。建设部部长提出平均住宅是35年。
2010年的时候，中国房地产协会在杭州开了一个大会，叫“中日百年建筑高峰论坛”，刘部长在会上提出分析中国住宅为什么短命的问题，那时候开始刘部长成为百年建筑的倡导人，我们花很大的精力研究。
按照中国建筑科学院的估计，每年拆除的建筑面积4.6亿，按每平米成本1000元计算，每年因过早拆除房屋导致的浪费金额达4600万亿。
日本1980年先提出了百年建筑的概念。有六个原则，第一是可变性原则，所谓百年建筑一是结构100年，二是100年可以让几代人可以享受。既然几代人可以享受就有可变性，能适应。第二是连接原则，今天都是优采的供应商，可以互换，起码自己互换，方便。第三是独立可分离原则，第四是耐久性原则，第五是保养、检查原则，第六是环保原则。
到了2007年，日本提出了200年的建筑住宅，高层建筑现在日本盖都是100年。 日本的一个售楼书上的写结构65年就65年，结构是80年就是80年。
现在日本把SI体系中结构体系分开，把装修放在上面，装修相当于一个盒子。相当于框架流动，但是盒子可以抽出来，抽出来干什么？整个盒子扔了，重新把盒子再装一个放进去，所以日本提出一个“立体土地”的概念，就是100年房子里头，甚至到150年把房子变成土地来看待。比如说我们现在50年就可以走人，把东西都拆出来，重新改变性质，比如说现在是住宅可以改变成办公楼或者是公寓，这是什么结构？让它的结构越长，它的使用效率越高，相当于土地的再利用。后来他们又做了实验楼。
你们看看百年建筑当今是多少？一般建筑60年，接下来看钢筋，钢筋通常用的是外径26的，他们用的是42的，42的钢筋什么概念，高强钢筋高水平。
现在中国高层建筑最高在2012年，上海市是第一，重庆第二，北京第三。
广州93年以后的20年诞生了49个超高层的住宅，这是最新的资料。而且这些住宅的房价都特别高，因为产品在江边，江边一块土地拿过来不容易。所以我们在刘部长的指导下做了中国百年建筑的研究，是建设部的要求。
百年建筑要干什么？要使百年后的住宅具有更高的舒适程度、更高的功能配置、更高的技术集成、更高的性能标准、更高的质量保障、更长的使用寿命。
这里就牵扯到几大块，结构的耐久性、建筑节能性、居住的安全性、功能的舒适型、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成性、配套的完善性。这是我们的设计原则和我们的理念。
中国房协在刘部长的领导下，后来进入一个阶段，就是要做示范工程。实际上我跟大家讲百年建筑标定了中国未来住宅的制高点，我们规范马上就要改，规范可能一年以后改成我们建筑可以盖100年。
后来到了2010年的时候，日本人签订了一个中日合作的百年建筑，后来日本也参与了一些。
我们的试点是这样的，大中型城市，力争达到绿色三星，力争达到性能认证3A，至少5万平米，建成三年内面向行业开放。
现在百年建筑的班子是放在我们中国房地产业协会的成员之内，就是中国建筑标准设计院，具体操作的就是孙英还有孙院长。
百年建筑的执行我么可以看看绿地、新城、绿达、宝业，天津的海尔、北京泽信、北京实创、还有当代，是正在做的有六个。
我们现在有四化的东西，刚才谈百年理念，目标谈得很清楚，但是要实践必须要有技术的框架，这个技术的体系第一是建筑的产业化，第二建筑的长寿化，第三品质优良化，第四是绿色低碳化。按照这个，我们做了采取了很多技术措施。
每个阶段，包括今天你们看部品体系，部品性能、接口跟我们都有关系。我们现在做的都是外墙内保温，只有北海道有四个房子做试验，剩下全部日本没有做外强外保温的，第一因为日本每户自己采暖，第二日本还有一个日本地震区。如果我们的保温墙面是B级的话，他一定会重视，他的次生灾害要大于本身的地震灾害，这个问题我们要研究。
还有优良部品化，这跟在座的都有关系，比如说洗浴是老人的，给排水无声的，六面体架空，吊顶和地面架空的我们都在做，百年建筑就是一个示范，标定未来住宅的一个制高点。
低碳化也包括我们看到的节能、节水、节材、节地四级环保。百年建筑主要的工法跟日本的SI结构体制是差不多的。
未来工坊有三个精装房，当时我们做的时候他们销售不愿意，说你愿不愿意改一下？他们南方地区里里外外不平，后来我们做的非常平，把剪力墙也改了，以后三室可以变两室，这就是大空间的概念。
另外，公共空间的浪费。这个工程上我们把它的安全性也就是我们钢筋混凝土、钢筋的标号和保护层都提高，造价提升了7%，装修不算，因为它是全装修的。
这是一大体系了，有这么多的东西，比如说现在都给它做进去，做完以后这个房子造价高了，但是它一平米多卖3000块钱，最高一平米多卖5000块钱，获得了非常好的价值回报，人们对百年住宅有了重新的认识。说实话，原来绿地对这个认识不够，后来在刘部长的一再宣传下，现在绿地房子普遍都用了这个技术。
比如说内墙内保温，我们要进口日本的粘贴的保温件。另外我们还要做整体卫浴，今天不知道有没有整体卫浴的，我们一般采用整体卫浴，尽量减少施工作业。
当然了，还有智能化的问题。另外立面改完以后，我们把空调机的位置重新全部调整。
下面介绍一下样板间工法。北京泽信公馆正在建，旁边房子卖到10万一平米的时候，他们开价6万多，现在开高北京还不干了，我们这么好的房子卖的跟别人钱一样，旁边的房子还是毛坯房，这个房子把结构全部提升了，全部提高100年，结构造价提升了15%了。
另外补充几条，比如说我们把荷载提高，把楼面的荷载提高，把混凝土结构的标号从C30提到C40，把钢筋混凝土的缝隙控制到比规范还小。这个是内部要做的一些东西。
接下来我们来关注一下现场。现场用的是什么？现在结构里面把剪力墙取了，里面就是一个筒，外面是一个框，这个结构在日本用的最多，这样空间可以随意分割。有梁之后，板向调装过来，直接定上安装上扣死就完了，保温层做在里面。
关于老人的东西在做近期了，老人进屋以后有一个翻板凳子，这个东西很起作用，进来换鞋，老人的洗漱等等都加了。还有储藏间，门全部打开了，就是拉上的门全部打开了，这个东西就是现在说的工业化装修的其中之一。洗衣机的位置我们非常狭小的空间都设计到了，为了增加它的储藏空间。
在北京的一个公租房项目，也应用了这个技术。一个公租房能够做到现在的水平线上，我看了之后感觉公租房做的水平比我现在自己家装修好多了，所以不要以为百年建筑就是豪宅，不是这个概念。
北京市第一个预制混凝土量最大的公租房，有开发商说，这个公租房很多，大部分是预制吊装的，因为公租房的开间比较小，另一方面更容易标准化。
中国产业化刚才说百年建筑，我们评审非常严格，第一申报首先是要房地产业协会的会员，第二申报必须遵守所有百年建筑的基础框架。比如说结构是100年，这个不能含糊。
中国住宅产业化要实现三大跨越，第一住宅必须达到低耗能，德国用了20年还没有解决这个问题呢，我们才多少年啊，这是一个最低的门槛。
第二个门槛我们要实现中国的构建化。为什么？装配式建筑是中国建筑工业化的一种，比如说先浇混凝土也属于现在的工业化，也属于分类的，还有我们砌块，砌块的房子原来上面可以盖九层楼，现在德国大量的还是这样的，所以装配式建筑里面我们更多提的构件化，第一是结构的构件化，第二是装配的构件化，就是内装的构件化，一定变成一个构件部品。
装配式建筑是我们实现工业化的切入点，这个切入点是中央提出来的，是重要的切入点，但并不是唯一的东西，现在不能排除现浇混凝土，没有一个国家排除现浇混凝土的。
这里面讲第三个跨越，中国必须告别毛坯房。张会长刚才讲的导则我们研究了好几年，有一句话划掉，五到八年之内，中国直辖市和各省的省辖都需要实现，后来建设部划掉说提得太超前了。但是我们今天可以看到希望，2016年10月1日，浙江省首次提出在拍卖土地的时候所有的新建房全部要精装修，这是全国第一个，刚才张会长说有六七个都在后面做的，第一个提是的浙江省，浙江省到目前为止在预制装配华和装修上都比较超前，而且可以做到。
中国是第二大经济国，如果我们现在还是推崇毛坯房的话，不符合潮流，也不符合身份。我们必须要定一个计划，每次开大会都要求立法，住宅必须要精装房，这是人民代表写的，40多人签字，几乎是每两年挑战一个。
我们百年建筑有自己的一套系统，内装风格部分，内装设备部分和内装的模块部分，这个展开讲非常大，你看看这套体系，这套体系实际上跟在座的关系极为密切。所以我说这是一堂课，实际上是互相交流，我们把这个东西读懂，不光读懂自己，还要读懂别人，否则就没办法配合。因为现在的装修不像以前似的。
装配式建筑不实施装修一体化，是残缺的建筑工业化。不实施装修一体化，我们在座的人25亿的蛋糕分不到了，同志们，没你们的事，不可能了。现在这个时候，让工业化装配式建筑带动内装工业化这是风口，我今天讲，在座的都是制造业的人，你今天不进入房地产市场，你进入装配化领域里面，是一个失误，你的蛋糕切不到了。所以大家要有意识的做这件事情，我们必须尽快弥补这个残缺，而弥补残缺正是我们内装工业化的一个发展，给我们一个机遇，在风口上这是一个机遇。
接下来我将五点：第一，装修工业化主要是强调采用工业化的装修方式，呈现出成套、成规模，成流水线式的装修过程，不是原来的零星采购，单打独斗的装修。所有的产品在这个产业链上不管你先进不先进，BIM不BIM，至少开发商采购的时候流水线采购下来的，否则达不到这个水平。
第二，既然要搞工业化装修，首先要实现产品部品的通用化和相对标准化。有人说有吹牛，一个区里面，一个房子里面，一定要实施工业化、标准化，否则开发商得累死，相对的就是在一个楼里头、一个区里头一定要有相对的标准，包括设计的标准，国外为什么人家装修比较好？因为他设计和装修是一拨人，别墅的人是一拨的人，他可以把尺寸设计得非常准确，所以精度就高，所以配套就容易。
第三，装修工业化是另一个显著不同是大量减少湿作业和重复工作量。我们现在由于流水线不一样的，所以大量重复，大量交叉干，这肯定就完了。所以今天为什么说要做个工作跟大家有关系呢？不是光采购产品，还有采购之间的流程问题。
原来我们讲物流，什么是物流？谁都不懂，今天讲物流谁都知道，老太太都知道物流把东西送到家门口，程序化已经变了，这是开发商要学的，开发商一定要有这个头脑，采购的时候要形成一个流水线，要是工业化的生产方式。
第四，装修工业化是以工厂加工成品部件现场组装为主，一定要使加工的成品与现场的装配精度相吻合。设计留有余地，这样可以控制尺寸。
第五，装修工业化从建筑设计初期开始，统一调整布局，统一布置家居、统一布置管线，统一采购部品材料。
我们用比较短的时间看看日本，日本的房子很小。在六本木一个房子一共有29层，地下室是先打的柱子，然后把土挖出来，我们叫逆向施工法。你们看三井住友，三菱大家都知道，三井住友也非常有名。它的接点非常复杂，一个结点要从几个方面把钢筋插进去，40多的钢筋，钢筋插进去，我们不直掰一掰都可以，日本不可以，他们现场做一个端头插一下，看看行不行，他们这么高的水平都这么做。
这个地方为什么用工业化生产，没有任何施工场地。为什么日本预制构件发展厉害，因为他们没有预制场地，这个房子盖了29层楼，什么东西都不能堆。
在参观项目之前我们先去了预制构件厂。做梁和做钢筋的区域分开，出来的时候钢筋定位极准，差别以毫米计算，我们问他们了，说误差一般3毫米都算大的。
现在讲日本贴面砖，你们看日本的面砖有时候不是贴上去的，有时候是挂上去的，他们是反打的，就是把这个铺到地上，打完以后再翻过来，翻过来就是这样的，是反打法，中国现在也会了，因为这个技术很容易。
他们的钢筋保护层，5公分厚。每个孔必须拿蒸汽房进去是不是通着的，因为他们要加沙子水泥的时候怕不通，怕卡住了，必须要拿蒸汽每个眼每个眼的试。
我再给大家讲一下，它柱子的钢筋是多少？高强钢筋，混凝土是C6的混凝土。后来我们问了日本人，他说我们主要是为了抗震，我们有这么大的钢筋，这么大的钢筋不用高级混凝土根本起不到作用。高级混凝土是他们抗震非常重要的，一方面可以增加断面，也可以增加抗震肉度，建设部一直提高强水泥、高强钢筋，现在中国高强水泥和高强钢筋都过剩了，如果去产能就做这个。你老做低级的不行啊！
还有吊装，因为他们没有场地，拉那儿以后就开始吊装。
这个梁从地上吊起来的，没有算灌浆，一共就12分钟。柱子、梁我跟大家讲，现浇混凝土必须跟梁、跟板、柱子要完成，这是地震区不可逃脱的，如果做剪力墙的话，剪力墙所有的直角都得用高级混凝土。这里面加压，然后从这个管子里流出来，证明所有的管子是贯通的。我们看一层，先放下手里两层，开始吊管子，这是顶层的管子。你再往下走两层、三层左右，他是做外墙内保温，在这上面喷完要加上防火石膏板。新风系统后面也要加保温的，如果你再往上走两层会做吊顶、会隔墙融入。这就开始了管塑，所有管子都可以打开检修。再走两层就开始铺地面管，然后开始扣板，把地板驾空，架空多少部分？一般日本人架空是15公分，当然做的东西是5公分可以调到30公分，一般做到15公分、12公分左右，因为它的管子在里头呢。
日本分两种，一种是两室，还有一个和室，是贵人住的地方，和室就加采暖。再往下走两层就是装修厨灶、卫生器具。到倒数的第三四层了。
我们知道南方很多地方放在阳台，现在我们全得改，有时候南方老百姓就把预制板通到水管，把肥皂水都弄到地里面了。
讲讲日本的小户型。比如说像现在的说的9平米的住宿，日本可以做出三室两厅两卫再加一个厨房。卫生间、洗浴是分开的，到日本冲大便是一个窟窿，不是以为漏水，人家就是这么设计的。
日本因为防火问题地震，如果发生火灾的时候，中间的隔墙可以一脚踢开，发生火灾可以一脚踢开跑到那边去，中国不行。日本阳台上有很多方块，这旁边有软梯，软梯要检查的，是个有钢梯挂着的，所以窟窿是一层一层错开的。这是我们中国学日本做了很多，比如说外墙的保温，这是卫生间架空。
这个东西完全跟日本做的一样，日本的这种技术按照他们的模式和套路，我们完全可以达到，我们需要精心设计、精心安排程序，在座的人要组织好，什么时候你进、什么时候我再进。
所以，我们今天提了一个如果我们中国的房子绿色建筑再提毛坯房不允许，我也是全国的绿色评委，我跟主任讲，北京市把所有的房子变成一星级，错误！毛坯房怎么评为绿色建筑啊？如果把毛坯房评成绿色建筑，完全让老百姓摸不着什么叫绿色建筑，我想在座的人都要呼吁一下，不是跟产品有关系，是跟老百姓的生命有关系。否则如果我们建一个毛坯房，我们今天现场大家的产品都进不去，比如说你搞内部的水、管线的都进不去，那不行。我们要形成像唐茜说、张会长讲的，要形成一个“舰队”，我给你配的一套东西都是系列化的，不是打包的问题，是系列化的问题，我们把东西加进来以后系列的做。国外的房地产公司没有像中国房地产公司这么干的，他总是大总包，包完以后全给你管，不是房地产公司自己干自己的，三井公司是住友项目干的，现在国家出大承包制、总承包制就是这个。要专业一点，专业才能卓越。说老实话，这就是体制创新问题。
我觉得我们现在搞装配式建筑一定不要拖，只是说快没有太大意义，我们装修给未来建筑穿上“舒适的内衣”，结构穿上一件“可靠的外衣”。
我们中国房地产业协会一直提倡，让品质变得更绿，寿命变得更长，这是中国住宅未来的希望，谢谢大家！
